“松綁”之后 樓市進(jìn)入新常態(tài)

每經(jīng)編輯 劉林鵬    

□劉林鵬

2014年，在全面深化改革的元年，房地產(chǎn)市場很熱鬧，而“松綁”無疑是個關(guān)鍵詞。

4月2日開始，各類限購松綁甚至取消的傳聞時有耳聞，不斷沖擊著市場敏感的神經(jīng)。而在地方政府拯救樓市這條路上，呼和浩特在6月20日明顯加快腳步，步子邁得有點(diǎn)大，以至于上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在其微博上驚呼：“呼和浩特裸奔了！發(fā)文件取消限購！第一個！”至此，欲說還休的限購“松綁”扯下了那塊遮羞布。進(jìn)入7月，限購松綁大有登堂入室之感，各地爭相為樓市解套。但是有些地方并不滿足于限購松綁這一“救市”良方，于是，限貸放松浮出水面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月8日，已經(jīng)有8個省（市）出臺了相關(guān)政策，祭出地方“救市”又一利器。

限購松綁，成效幾何？限貸放松，會不會帶來一系列并發(fā)癥？中國樓市分類調(diào)控，究竟該怎么調(diào)？

十幾年的狂飆突進(jìn)，讓樓市成為暴利的代名詞。曾幾何時，房地產(chǎn)投資品的屬性受到社會廣泛追捧，而對房地產(chǎn)的居住屬性重視不夠；地方政府過度依賴土地財政及房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收微乎其微。眼下的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，讓各市場主體茫然失措。

今年上半年，全國商品房銷售面積同比下降6%，銷售額下降6.7%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月10日，在實(shí)行限購的46個城市中，已有30個地方或明或暗為限購松綁。對比過去房價“越調(diào)越高”的情形，當(dāng)下樓市確實(shí)難言樂觀。

“松綁”，真是一劑重振地產(chǎn)市場的良藥嗎？

著名評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)認(rèn)為：限購政策松綁加之貨幣政策松動，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場回暖影響有限；長期而言，會帶來投機(jī)行為的增加，不利于房地產(chǎn)業(yè)重整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整。對于缺乏競爭力的住宅房地產(chǎn)商可能會因最近的寬松政策而獲得喘息的機(jī)會，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整的時間拖延，從長遠(yuǎn)來看，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的積極結(jié)構(gòu)調(diào)整。

一些地方樓市的成交數(shù)據(jù)似乎也印證了上述觀點(diǎn)。樓市“松綁”地區(qū)的成交量，或是波瀾不驚，或是在經(jīng)過短暫飆升后，又復(fù)歸平靜。

中指院研報指出：單純放松限購不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫存高企、供需不平衡的局面。限購松綁是應(yīng)對房地產(chǎn)市場整體低迷的一針“強(qiáng)心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于市場預(yù)期看弱，信貸偏緊等原因，持續(xù)性需求動力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場整體低迷態(tài)勢。

樓市的發(fā)展離不開經(jīng)濟(jì)的支撐。如今，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)告別了高歌猛進(jìn)的時代，步入新的運(yùn)行軌道。新常態(tài)之下，“三期”疊加，各種矛盾和問題相互交織。

正如《人民日報》所言：進(jìn)入新常態(tài)，也進(jìn)入了轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，打造中國經(jīng)濟(jì)升級版，就要爬坡過坎，從粗放到集約，從低端到高端，結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)更加艱巨。

中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，那么，房地產(chǎn)市場的新常態(tài)表現(xiàn)在何處？

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一認(rèn)為：房地產(chǎn)市場從今年開始進(jìn)入增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。他認(rèn)為，地產(chǎn)市場在“三期疊加”之下，數(shù)據(jù)下滑固然與去年同期基數(shù)較大有關(guān)，但更重要的是市場自身調(diào)整的結(jié)果。

這個調(diào)整除了供求關(guān)系、區(qū)域性的調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰、兼并重組。在房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)上，要從以開發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)為主，伴隨著市場集中度的進(jìn)一步提高，迫使大量房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商。

“松綁”對地產(chǎn)行業(yè)來說也是一個難得的發(fā)展契機(jī)。從依賴強(qiáng)力“限購”這種政策手段調(diào)控樓市，加速過渡到借助稅收等市場手段調(diào)控，讓市場在資源配置中起決定性作用；由全國一盤棋一刀切地調(diào)控，開始向不同地方視不同情況精準(zhǔn)定向調(diào)控。

唯有“就市”才能“救市”，且看樓市下半場。