葉檀：銀行成為房東 后果很嚴(yán)重

每經(jīng)評論員 葉檀

銀行按揭貸款貸成房東，房地產(chǎn)作為最有保障的金融抵押品，正在發(fā)生信用裂縫。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》披露，今年5、6月末，杭州、無錫等地都有業(yè)主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。

沒有證據(jù)顯示房地產(chǎn)按揭貸款、抵押貸款“棄房”普遍蔓延，直到今日，房地產(chǎn)依然是風(fēng)險較小、收益較高的貸款品種。但在房地產(chǎn)抵押品上出現(xiàn)了一道信用裂縫，如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行，這道裂縫將越來越寬，最終吞噬中國以房地產(chǎn)為支柱的抵押貸款市場。

經(jīng)過壓力測試的銀行是審慎的，房地產(chǎn)抵押估值50%的放貸率，理論上可以承受房地產(chǎn)價格下跌50%，因此才有學(xué)者表示中國房地產(chǎn)即使大跌50%，風(fēng)險也不會傳導(dǎo)至銀行。這些人現(xiàn)在應(yīng)該到溫州等地實地考察，才會明白大跌50%意味著崩盤，此時銀行手中握有大量物業(yè)卻無成交，相當(dāng)于一文不值。銀行成為房東，擁有賬面資產(chǎn)卻無現(xiàn)金可用，將被逼得走投無路。在A股上市的銀行現(xiàn)在已進(jìn)入再融資狂潮期，地方商業(yè)銀行排隊等待上市，如果銀行成為最重要的房東，中國的A股市場與債券市場將隨房地產(chǎn)市場一起崩盤。

不要對人性存有幻想，認(rèn)為中國人愛房愛到會不顧一切償還貸款獲得房產(chǎn)，那是20年前剛需主導(dǎo)時代的事，投資者有自己的投資邏輯。既然國人可以為了躲避限購假離婚，當(dāng)然也可以為了止損果斷棄房。由于目前棄房者以投資者與抵押滿足經(jīng)營資金需求者居多，考慮的就是虧損與收益，止損是現(xiàn)實選擇。

1997年亞洲金融風(fēng)暴，香港地區(qū)銀行安度房地產(chǎn)低迷周期，似乎香港人的道德在內(nèi)地之上。1980年代中期開始至1997年亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)前，香港的住宅、零售店鋪及寫字樓物業(yè)的售價指數(shù)，普遍上升，期間1994至1995年出現(xiàn)顯著調(diào)整。銀行與物業(yè)有關(guān)的貸款在1990年到1997年間，每年平均增長達(dá)到22％。1997年成交的物業(yè)中，一手房與二手房的數(shù)量大約為1比6，可見投資與改善住房，是當(dāng)時的關(guān)鍵詞。

1997年亞洲金融危機(jī)襲擊香港，當(dāng)年四季度，香港房地產(chǎn)泡沫破裂，零售店鋪、住宅及寫字樓物業(yè)價格大幅下調(diào)，分別下跌五成、六成及七成。未償還貸款額超過抵押物市值的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款，在2003年6月底達(dá)到10.6萬宗。2001年，香港著名中介機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，香港60萬個負(fù)資產(chǎn)家庭的賬面損失總額達(dá)到了6000億港元。

奇怪的是，負(fù)翁與負(fù)資產(chǎn)沒有危及香港銀行業(yè)，雖有幾家銀行出現(xiàn)虧損，但銀行業(yè)整體仍然盈利，也沒有出現(xiàn)銀行倒閉或要求政府提供財政援助的情況。羨慕香港“負(fù)翁”道德高尚，搞錯了方向。素重信用的美國房地產(chǎn)泡沫崩盤，棄房者都不計其數(shù)，也有“負(fù)翁”房主遭到強(qiáng)行驅(qū)趕，何況中國香港？

歷經(jīng)數(shù)次房地產(chǎn)泡沫的香港金管局與各家銀行，對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險秉持謹(jǐn)慎原則。上世紀(jì)80年代早期，香港銀行提供按揭貸款金額為抵押財產(chǎn)評估價值的90%，1994年，金管局規(guī)定七成按揭，同時建議銀行引進(jìn)物業(yè)貸款占在港使用貸款四成的基準(zhǔn)，建議銀行物業(yè)貸款增長率每年為15％的參考基準(zhǔn)，與名義本地生產(chǎn)總值增長率一致。從1999年3月起，香港按揭證券公司推出按揭擔(dān)保計劃，間接增加貸款金額至樓宇價值的85%，2004年7月，按揭公司受保的最高按揭成數(shù)為95%?？梢姡S著房地產(chǎn)市場回暖，香港市場風(fēng)險偏好有所上升。

銀行上調(diào)按揭利率降低市場熱度。2011年11月香港各大銀行集體上調(diào)按揭利率。2013年2月22日，香港特區(qū)政府推出上調(diào)樓宇印花稅等措施嚴(yán)打樓市炒賣，包括規(guī)定200萬港幣以上房產(chǎn)交易所征收的印花稅稅率增加一倍。

即使政府、金融監(jiān)管部門、銀行注重風(fēng)險控制，最終解決1997年香港樓市危機(jī)的，仍是房地產(chǎn)市場反彈，給政策調(diào)整提供了空間。數(shù)據(jù)顯示，2003年負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)最高，到2007年12月基本已實現(xiàn)消除，2008年隨著全球金融危機(jī)爆發(fā)又有所上升，截至2008年12月為10949宗，風(fēng)險不大。香港的制度、經(jīng)商環(huán)境、國際視野等優(yōu)勢，吸引了內(nèi)地富裕人群魚貫而至，為最終化解房地產(chǎn)危機(jī)奠定了基礎(chǔ)。

香港房地產(chǎn)市場優(yōu)勢不再，內(nèi)地房地產(chǎn)市場危機(jī)重重，此時保證平穩(wěn)過渡留出改革空間最重要，以理論上的壓力測試為證據(jù)過于樂觀，一招不慎，滿盤皆倒。