北京首推商品房“在途”轉(zhuǎn)自住房 “以價換量”仍存去化壓力

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（8月5日）記者從北京市住建委網(wǎng)站了解到，位于北京市房山區(qū)的原香漫谷項(xiàng)目以及豐臺區(qū)的北京山語城自住型商品房項(xiàng)目，開始啟動網(wǎng)上購房申請登記工作，接受申請時間自8月5日到8月19日。

值得注意的是，這兩個項(xiàng)目均屬北京市2013年確定的商品房在途轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，也就是說開發(fā)商在已開發(fā)的商品房小區(qū)中劃撥出一部分房源作為自住型商品房出售。

“據(jù)了解，這兩個項(xiàng)目去年拿預(yù)售許可證的時候，由于申報的價格沒有獲批，與住建委協(xié)商的結(jié)果是轉(zhuǎn)出一部分房源做自住房，以平衡整體項(xiàng)目的預(yù)售均價?！币晃唤咏鲜鲰?xiàng)目的知情人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

“商轉(zhuǎn)住”仍是個案/

今年以來，北京已有16個自住型商品房陸續(xù)開始網(wǎng)上申購，累計供應(yīng)19313套，而截至上周末，今年商品住宅的開盤總套數(shù)也不過36210套。自住房開始進(jìn)入集中上市期，不僅影響北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)格局，也對樓市成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響。

昨日，北京市首批商品房轉(zhuǎn)自住房的項(xiàng)目開始接受網(wǎng)絡(luò)申購。資料顯示，中國鐵建·原香漫谷位于房山區(qū)城關(guān)街道，有150平方米以上的三居戶型，均價10500元/平方米；中國鐵建·北京山語城位于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)，均價17500元/平方米，主力戶型為約125平方米的三居。兩項(xiàng)目合計提供120套房源，分別為山語城48套、原香漫谷72套。

從戶型面積來看，兩個項(xiàng)目均已“超標(biāo)”。去年北京市住建委發(fā)布的自住型商品房政策要點(diǎn)中明確指出，自住型商品住房套型建筑面積應(yīng)該以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米，總價不超過200萬元；銷售均價原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。

然而，若以上述兩個項(xiàng)目的主力戶型及均價來看，山語城項(xiàng)目的總價勢必將突破200萬元。

對于項(xiàng)目面積以及價格 “超標(biāo)”，上述知情人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這樣的情況還屬個案，“主要是因?yàn)楫?dāng)時報批商品房時，價格未通過審批，所以協(xié)商后確定拿出一部分房源來做自住型商品房。”基于此，面積、總價等其他因素并未成為首要的限制條件。

記者注意到，住建委網(wǎng)站發(fā)布的信息顯示，上述兩個項(xiàng)目被稱為“2013年確定的商品房在途轉(zhuǎn)化項(xiàng)目?！睂Υ耍本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，去年發(fā)布的《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中，除了規(guī)定自住房可以通過集中建設(shè)、配建等方式建設(shè)之外，還有一條為“鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項(xiàng)目”。

對于是否還會有類似的 “商轉(zhuǎn)住”，上述知情人士表示，去年在預(yù)售證的審批過程中，開發(fā)商漲價的預(yù)期都比較明顯，不排除也有項(xiàng)目做出這樣的安排，但現(xiàn)在來看還屬個案。

項(xiàng)目客戶定位有出入/

商品房轉(zhuǎn)自住房意味著價格也要做出一定的讓步，這對企業(yè)來說，也面臨著銷售收入的減少。

據(jù)了解，中國鐵建·北京山語城自住房限定售價為17500元/平方米，今年以來該項(xiàng)目商品房部分的成交均價為22916元/平方米。中國鐵建·原香漫谷限定售價為10500元/平方米，該項(xiàng)目商品房部分的成交均價為14108元/平方米。由此可見，兩項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住房部分的限定售價相當(dāng)于商品房售價的7.5折左右。

“剛需盤降低價格預(yù)期，轉(zhuǎn)化為自住型商品房后可以最大限度地實(shí)現(xiàn)銷售提速，并加速資金回籠。中鐵建兩項(xiàng)目將部分房源轉(zhuǎn)化為自住房后，預(yù)計將實(shí)現(xiàn)1.8億元銷售額?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析表示，雖然總體金額不高，但對于在北京擁有15塊土地儲備，規(guī)劃建面高達(dá)289萬平方米的中鐵建來說，能夠有效補(bǔ)充流動資金的缺口。

也有分析人士表示，在今年整體剛需產(chǎn)品去化速度較慢的市場形勢下，轉(zhuǎn)為自住型商品房也并非就能實(shí)現(xiàn)快速去化，加之這類項(xiàng)目戶型較大，總價較高，往往面向改善型客戶。

該分析人士直言，“今年以來，多個自住房項(xiàng)目都出現(xiàn)了棄選的現(xiàn)象，而這類由商品房轉(zhuǎn)為自住房的項(xiàng)目，項(xiàng)目本身定位與目標(biāo)客群存在一定出入，這也為項(xiàng)目去化帶來了一定壓力?！?/p>