放寬發(fā)債條件 國企納入棚改范疇

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

棚改正在加速。昨日 （8月4日），中國政府網(wǎng)發(fā)布消息稱，國務(wù)院辦公廳日前印發(fā) 《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》指出，2013年改造各類棚戶區(qū)320萬戶以上，2014年計劃改造470萬戶以上。并要求各地區(qū)摸清底數(shù)基礎(chǔ)，抓緊編制完善2015～2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國有企業(yè)棚戶區(qū)納入其中。此外，《通知》還涉及優(yōu)化規(guī)劃布局、加快項目前期工作、加強質(zhì)量安全管理、加快配套建設(shè)和落實好各項支持政策等內(nèi)容。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，各地制定規(guī)劃，既可提高地方的積極性，又避免了蠻干。從實際的改造工作來看，棚戶區(qū)改造主要集中在舊城區(qū)，普遍存在項目分散、地塊不規(guī)整，實施難度大等問題，這就需要改造打破年度界限，根據(jù)實際情況推進。

國企棚戶區(qū)納入規(guī)劃/

申銀萬國報告稱，中央政府強調(diào)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，且把推進棚戶區(qū)改造視為穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措之一。今年的政府工作報告將改造的各類棚戶區(qū)戶數(shù)從370萬上調(diào)至470萬，較去年的300萬戶增長57%，相應(yīng)的，全年保障房新開工目標因此上調(diào)100萬至700萬套，反超了去年實際完成的670萬套。

在此基礎(chǔ)上，國務(wù)院要求進一步完善棚戶區(qū)改造規(guī)劃?！锻ㄖ贩Q，各地區(qū)要在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，抓緊編制完善2015~2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，重點安排資源枯竭型城市、獨立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造，優(yōu)先改造連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴重、群眾要求迫切的棚戶區(qū)。

上世紀末本世紀初以來，“下崗”這個詞出現(xiàn)在中國改革的詞典里。從1998年到2003年間，數(shù)以十萬計的企業(yè)“關(guān)停并轉(zhuǎn)”，超過2818萬名產(chǎn)業(yè)工人被要求下崗。一系列遺留問題也就此產(chǎn)生，其中住房便是令人頭疼的一件。此次，《通知》明確要將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，還提到適當放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造。

嚴躍進分析說，傳統(tǒng)的城市和物業(yè)開發(fā)是交由房企來進行的，但效果并不佳。比如在棚戶區(qū)改造過程中，房企如果刨去拆遷成本、安置費用、項目融資成本等內(nèi)容后，盈利狀況大大低于預(yù)期。而且后續(xù)的棚戶區(qū)項目的運營也沒有預(yù)期的好。

他說，從這個角度看，傳統(tǒng)的以住宅開發(fā)為主的房企并不是涉足棚戶區(qū)改造的最佳“人選”。很多國企正面臨改革，需要尋找新的發(fā)展板塊。而其優(yōu)勢是有大量的工業(yè)用地，此類工業(yè)用地在傳統(tǒng)思維上很難進行轉(zhuǎn)性。

嚴躍進說，涉足棚戶區(qū)改造，此類工業(yè)用地就能在政策的“眷顧”下加速轉(zhuǎn)性，部分區(qū)位好的土地能夠大力發(fā)掘商業(yè)價值，而其余的可以建設(shè)配套安置房。從這個角度看，國有企業(yè)發(fā)展棚戶區(qū)是有利好的。

他認為，從目前融資的環(huán)境下，一旦涉足棚戶區(qū)改造，相比別的方式更能獲取資金。與其受困資金，不如把社會責任和企業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)合，從而獲取寬松的融資渠道。而且本身國有企業(yè)的資信狀況相對好，融資成本會比較低。

“棚戶區(qū)改造并非簡單的物業(yè)開發(fā)，中間也涉及到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、就業(yè)解決等問題。在涉足專業(yè)化的開發(fā)過程中，國企應(yīng)該把開發(fā)的各個環(huán)節(jié)進行分解，比如在前期的物業(yè)開發(fā)中，積極和部分房企合作?！眹儡S進說，在后續(xù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和物業(yè)經(jīng)營過程中，國企完全可以自己操作，這樣對資金的效率提高是有利好的。

加大金融支持力度/

多地住建系統(tǒng)人士都曾表示，資金籌措是棚戶區(qū)改造的難點。此次《通知》針對此項問題有詳細安排。

具體扶持內(nèi)容包括，鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項目。對經(jīng)過清理整頓符合條件的省級政府及地級以上城市政府融資平臺公司，其實施的棚戶區(qū)改造項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)可比照公共租賃住房融資的有關(guān)規(guī)定給予信貸支持。

申銀萬國報告稱，若按照2013年至2017年推進1000萬套棚戶區(qū)改造的整體計劃，所需資金量估計在2.5萬億～3萬億規(guī)模，融資需求巨大。但棚戶區(qū)改造周期長，盈利前景不明確，必須在一定程度上以政策支持和主導(dǎo)的融資方式進行。

報告稱，基建在某種意義上完成對房地產(chǎn)投資下滑的替代，起到經(jīng)濟托底的作用。而棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)屬于政策比較放心和積極引導(dǎo)的領(lǐng)域。在這一領(lǐng)域內(nèi)加大投資不存在“產(chǎn)能”約束，且可以為投資穩(wěn)增長貢獻一份力量。政策在這一時期在棚戶區(qū)和城市基建融資積極推動，其目標不言而喻。

截至7月初，國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款5903億元，貸款余額4553億元，支持總建設(shè)面積約6億平方米，惠及棚戶居民670萬戶。

債券也是棚戶區(qū)改造的另一大重要資金來源，《通知》稱，各地要建立健全信貸償還保障機制，確保還款保障得到有效落實。推進債券創(chuàng)新，支持承擔棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)發(fā)行債券，優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設(shè)計，研究推出棚戶區(qū)改造項目收益?zhèn)?；與開發(fā)性金融政策相銜接，擴大“債貸組合”用于棚戶區(qū)改造范圍。

發(fā)改委二季度曾發(fā)通知稱，各地將開展棚戶區(qū)改造項目資金需求測算分析，逐省份研究融資預(yù)案，支持符合條件的地區(qū)增加企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模指標。除中央、地方財政資金外，對棚戶區(qū)改造項目較多、資金缺口較大，且地方政府性債務(wù)率較低的地區(qū)，可適當增加其承擔棚戶區(qū)改造的城投類公司年度發(fā)債規(guī)模指標。

發(fā)改委要求，推進企業(yè)債券品種創(chuàng)新，研究推出棚戶區(qū)改造項目收益?zhèn)?。對于具有穩(wěn)定償債資金來源的棚戶區(qū)改造項目，將按照融資-投資建設(shè)-回收資金封閉運行的模式，開展棚戶區(qū)改造項目收益?zhèn)圏c。項目收益?zhèn)徽加玫胤秸鶎偻度谫Y平臺公司年度發(fā)債指標。