樊綱談房地產(chǎn)：行業(yè)須回歸理性 兼并重組不可避免

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在每日經(jīng)濟(jì)新聞報社主辦的第四屆中國價值地產(chǎn)年會上，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京大學(xué)、中國社會科學(xué)院研究生院教授、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱發(fā)表主旨演講。他認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)目前的種種迷茫，很多都來源于過去十年的兩次經(jīng)濟(jì)過熱。

兩輪經(jīng)濟(jì)過熱后的房地產(chǎn)行業(yè)需要整合，行業(yè)兼并重組不可避免。專注于主業(yè)的大房企可以積極收購以往決策出現(xiàn)偏差、處境困難的小房企。行業(yè)需要回歸理性，中國經(jīng)濟(jì)也要適應(yīng)7.5%左右的增長速度。以下是他在本次年會上的精彩觀點(diǎn)。

中國經(jīng)濟(jì)不會硬著陸

中國目前的GDP增速在7.5%左右，近期經(jīng)濟(jì)形勢有很多迷局。很多投資者看不清前面的情況，也就遲遲不敢投資。國內(nèi)出現(xiàn)大量產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)企業(yè)庫存積壓，由此又引發(fā)了銀行壞賬、影子銀行、地方融資平臺相關(guān)問題。其實(shí)很多問題都和房地產(chǎn)聯(lián)系密切。

我們現(xiàn)在面臨的問題都是過去十年兩次經(jīng)濟(jì)過熱的后遺癥。經(jīng)濟(jì)熱的時候房子好賣，躺著就能掙錢，很多人都很高興，但是緊接著就出現(xiàn)產(chǎn)能過剩、銀行壞賬、金融風(fēng)險等，不得不進(jìn)行調(diào)整。

2004~2007年是過去十年的第一輪過熱，那時我們正走出上一輪調(diào)整。過熱持續(xù)到2007年9月新一輪政策出臺，房地產(chǎn)開始調(diào)控。2008年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了幅度很深的調(diào)整，一線城市房價跌了40%~50%。當(dāng)時的指導(dǎo)思想是希望2008、2009年用于調(diào)整，到了2010年開始正常增長。

之后的2009年~2010年，是第二輪經(jīng)濟(jì)過熱。其間，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布文件，鼓勵地方政府建立一些融資平臺搞建設(shè)，各行各業(yè)又大量融資。到了2010年，季度GDP增長速度又達(dá)到10%以上。

兩輪過熱之后，造成了包括壞賬在內(nèi)的一系列問題?，F(xiàn)在國內(nèi)的資金還都套在還不起的舊賬上，新增給中小企業(yè)的貸款因而就比較少，利率也高。于是這幾年國內(nèi)外各種言論不斷。但事實(shí)上過去兩年中國基本上是處在一個軟著陸的過程中，未來不會出現(xiàn)硬著陸。

2010年，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)調(diào)整漸漸停止，經(jīng)濟(jì)形勢開始掉頭。我們往往更關(guān)注美聯(lián)儲的刺激政策退出，其實(shí)中國是最早退出刺激政策的。

必須有房企倒閉

中國刺激政策的退出是以房地產(chǎn)行業(yè)的限購為標(biāo)志的。2010年4月，限購政策出臺，這是一個非常嚴(yán)厲的行政手段，是幅度很大的一個退出政策。到了2010年6月份，國內(nèi)開始清查地方融資平臺，2010年下半年財政政策、貨幣政策都基本掉頭了。這樣一些變化使得中國經(jīng)濟(jì)泡沫沒有再繼續(xù)膨脹下去。

就房地產(chǎn)而言，由于當(dāng)時比較及時地采取了政策，而且力度比較強(qiáng)，使得在一線城市出現(xiàn)的泡沫未能波及二三四線城市。在國內(nèi)一些三四線城市，許多大公司從2008年就開始拿地。第一輪過熱對這些地方造成的影響比較深，第二輪也有影響。

由于政策調(diào)整得相對及時，中國房地產(chǎn)市場至少按照平均數(shù)來說不存在大的泡沫，但在不同地點(diǎn)、不同地區(qū)差別很大。就全國平均數(shù)來看，房價這幾年其實(shí)是基本平衡的，有漲有跌。

限購這樣的政策力度是很兇猛的，限購、保障房多重調(diào)控之下，樓市必然出現(xiàn)調(diào)整，一線城市調(diào)整得比較深，但全國樓市總體比較平穩(wěn)，是一個軟著陸的過程。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須有一部分要倒閉。經(jīng)濟(jì)硬著陸的情況下，大量的企業(yè)倒閉破產(chǎn)血本無歸，而軟著陸就是調(diào)整，通過兼并重組把本錢收回。一些小房企，特別是前兩年拿了地就進(jìn)軍房地產(chǎn)，或者是跨界的房地產(chǎn)商其實(shí)實(shí)力不夠，他們現(xiàn)在就應(yīng)該想辦法退出。

有的企業(yè)對兼并重組的價格不滿意，這就需要開發(fā)商擺正心態(tài)，不能以過去輝煌時期的價格談兼并重組?，F(xiàn)在開發(fā)商只要把本收回來就應(yīng)該滿足。這個行業(yè)需要整合，不能抱不切實(shí)際的幻想。

在房地產(chǎn)金融方面，需要明確的是現(xiàn)在最重要的是兼并重組，而不是靠信托繼續(xù)支撐。

“兩位數(shù)增長”將成過去

對于“兩位數(shù)增長”有些人念念不忘?？蓪?shí)際上中國經(jīng)濟(jì)過去二十年里增速一旦超過9%，就一定會出現(xiàn)通貨膨脹，到了10%以上即兩位數(shù)增長時，就會出現(xiàn)既有通貨膨脹又有資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。2007年，我們出現(xiàn)過最高的、達(dá)到14%的增長速度，那一年不僅有通貨膨脹，還有樓市、股市的泡沫。

一言蔽之，兩位數(shù)增長對中國來說是過熱增長，從來都不是正常增長，一旦到了9%，政府馬上就要調(diào)控，避免兩位數(shù)增長。

現(xiàn)在中國宏觀經(jīng)濟(jì)軟著陸基本完成，房地產(chǎn)軟著陸也進(jìn)行了一段時間，但還未完成。中國很多產(chǎn)能過剩問題還需要清理，不應(yīng)該迷戀兩位數(shù)增長。不能把過去賣東西賣得火、躺著掙錢、兩位數(shù)增長的過熱時代當(dāng)成經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。我們需要接受現(xiàn)在的狀態(tài)，可能比以前速度低，但仍然是在正常增長的范圍之內(nèi)。

前兩年的經(jīng)濟(jì)過熱，做什么都掙錢，造成很多人心態(tài)浮躁，熱衷于跨界、多元化。我們應(yīng)該學(xué)習(xí)德國企業(yè)，德國一個家族幾代人就做一個零部件做到全世界第一，誰都替代不了。這種精神被我們過熱的狀態(tài)沖淡了，幸好現(xiàn)在還有一些企業(yè)可以兼并別的企業(yè)，這些都是非常專注、沒有轉(zhuǎn)產(chǎn)的企業(yè)。

我們只要實(shí)現(xiàn)這種穩(wěn)定的正常的高增長，持續(xù)地走下去，經(jīng)濟(jì)就會上一個臺階，企業(yè)專注做自己能做好的事，那個時候中國的企業(yè)創(chuàng)新力包括金融都會有很大的發(fā)展。