李戰(zhàn)洪眼里的房地產(chǎn)“黃金二十年”：跨界才能賺到更高利潤(rùn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮曾經(jīng)表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)輕松賺錢的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)將進(jìn)入“白銀時(shí)代”。然而，在7月26日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社主辦的第四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，看好房地產(chǎn)未來(lái)黃金二十年的行業(yè)老大不在少數(shù)，剛剛離開金科地產(chǎn)加盟新鷗鵬集團(tuán)擔(dān)任副總裁的李戰(zhàn)洪便是其中一分子。

“現(xiàn)在所有人都在談 ‘白銀十年’，我不認(rèn)同這種說(shuō)法。不論風(fēng)怎么吹都不要跑，在非壟斷行業(yè)里面，房地產(chǎn)還是最好的行業(yè)，未來(lái)的十年仍然是黃金十年”，李戰(zhàn)洪在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示。

在李戰(zhàn)洪看來(lái)，真正結(jié)束的應(yīng)該是傻子都能賺錢的時(shí)代，未來(lái)決勝的關(guān)鍵在于企業(yè)的多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)能力。在不久的將來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一波大浪淘沙，大量只具備房地產(chǎn)開發(fā)能力的企業(yè)要么退出市場(chǎng)，要么掙扎求存，只有具備跨行業(yè)擴(kuò)張能力的房地產(chǎn)企業(yè)，才能掘金下一個(gè)黃金二十年。

賺錢的根本要靠跨界

郁亮于去年7月發(fā)布了“天花板”理論，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)將在不久的將來(lái)迎來(lái)第一塊天花板。由于人口增速放慢以及人口遷移帶來(lái)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)需求量變得越來(lái)越有限，高速擴(kuò)張的企業(yè)正在漸漸遇到瓶頸，因此“天花板”理論得到了廣泛認(rèn)可。

但李戰(zhàn)洪認(rèn)為，這并不代表房地產(chǎn)的黃金時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，只是游戲規(guī)則發(fā)生了變化。

“從資產(chǎn)角度來(lái)看，如果說(shuō)十年前房地產(chǎn)是白銀的價(jià)格，如今就是黃金的價(jià)格，未來(lái)十年房地產(chǎn)的價(jià)值也同樣如此”，李戰(zhàn)洪說(shuō)，如果從產(chǎn)品角度，房地產(chǎn)應(yīng)該是從“黃金十年”進(jìn)入“青銅十年”，這是因?yàn)辄S金不需要太多加工，同樣價(jià)值不菲，但青銅本身并不值錢，必須要通過(guò)精雕細(xì)琢才能提升價(jià)值，正如房地產(chǎn)在過(guò)去十年是傻子都能賺錢，但在未來(lái)的十年，決勝的關(guān)鍵在于企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。

根據(jù)蘭德咨詢的預(yù)測(cè)，當(dāng)全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到17億平方米左右后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由增量市場(chǎng)(為主)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，這一時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)在2018年前就會(huì)到來(lái)。蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，如果在這一時(shí)點(diǎn)到來(lái)前，企業(yè)銷售額達(dá)不到100億元，不僅難以成為主流開發(fā)商，被洗牌出局的可能性也很大。

這一觀點(diǎn)得到了李戰(zhàn)洪的認(rèn)同，他認(rèn)為，在過(guò)去十年，百?gòu)?qiáng)房企主要干了三件事情：第一是全國(guó)化布局，第二是規(guī)?；l(fā)展，第三是上市。但在未來(lái)十年,除了規(guī)模，依托單一產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入困境，甚至退出，要想脫穎而出，必然通過(guò)多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展才能具備可持續(xù)發(fā)展的能力，“跨界”發(fā)展有助于房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的利潤(rùn)。

必須堅(jiān)決避開礦產(chǎn)

“對(duì)于一些龍頭房企而言，當(dāng)它的地產(chǎn)業(yè)務(wù)達(dá)到千億元規(guī)模之后，未來(lái)增長(zhǎng)的空間將很有限，必須到非相關(guān)行業(yè)去尋找商機(jī)”，李戰(zhàn)洪認(rèn)為。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，部分極具前瞻性的大型房企率先走上了“跨界”發(fā)展的道路：恒大玩起了足球，又賣起了礦泉水；萬(wàn)科擺出了社區(qū)配套“五菜一湯”，并準(zhǔn)備發(fā)力城市運(yùn)營(yíng)商；陽(yáng)光城與宜華地產(chǎn)擬進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)；復(fù)星國(guó)際走得更遠(yuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵、礦業(yè)、零售、服務(wù)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)包攬。

在李戰(zhàn)洪看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“跨界”發(fā)展具備兩個(gè)天然優(yōu)勢(shì)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中積累了數(shù)量龐大的客戶，這些人未來(lái)很可能成為企業(yè)新業(yè)務(wù)的潛在消費(fèi)者；其次，房地產(chǎn)企業(yè)擁有雄厚的資本實(shí)力，它們要投資地產(chǎn)以外的產(chǎn)業(yè)，資本支出相對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比很低，現(xiàn)在大多數(shù)行業(yè)門檻不是太高，拼的主要是資本，只要能找到合適的職業(yè)經(jīng)理人，“跨界”擴(kuò)張便不是太大的難題。

但不可忽視的是，在中國(guó)企業(yè)的發(fā)展史上，折戟于多元化擴(kuò)張的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，房企多元化失敗的例子并不少見。

李戰(zhàn)洪提醒道，房企選擇“跨界”擴(kuò)張，務(wù)必要看清楚國(guó)家的產(chǎn)業(yè)周期，像礦產(chǎn)這種夕陽(yáng)行業(yè)需要堅(jiān)決回避，與之相對(duì)，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、消費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)是國(guó)家政策大力支持的產(chǎn)業(yè)，也符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大方向，因此企業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)軍新的行業(yè)也應(yīng)該順勢(shì)而為。

以新鷗鵬為例，據(jù)李戰(zhàn)洪介紹，集團(tuán)已經(jīng)擁有教育、金融、地產(chǎn)三大板塊，另外還有建設(shè)集團(tuán)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，共有五大產(chǎn)業(yè)，其中，教育已經(jīng)成為集團(tuán)的龍頭業(yè)務(wù)，至今已經(jīng)擁有2所大學(xué)、4所中學(xué)，學(xué)生數(shù)量達(dá)到3萬(wàn)人。未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將圍繞教育進(jìn)行拓展，尤其是重點(diǎn)打造“智慧”系列產(chǎn)品線，將整合“云教育”，推出智慧城市、智慧產(chǎn)業(yè)園、智慧廣場(chǎng)、智慧天地、智慧鄰里等產(chǎn)品，探索五大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展，進(jìn)行多業(yè)態(tài)融合。