每日經(jīng)濟新聞 2014-07-30 00:41:30
由于廣州市兩居室商品住房的價格一般都在150萬元以上,想用公積金貸款的老百姓絕大多數(shù)要依靠“商貸+公積金貸款”的組合,這也是購房時降低貸款成本的最佳選擇。
每經(jīng)編輯 李宇嘉
◎李宇嘉
近日,廣州市公積金管理中心出臺公積金限制貸款措施 (“公積金限貸”),將下半年每月的貸款額度指標嚴控在10億元以內(nèi)。根據(jù)目前廣州的公積金貸款額度政策,個人最多可貸50萬元,兩人最多可貸80萬元。如果以相對低的最高額度50萬元辦理公積金貸款計算,每月10億元貸款限額能滿足約2000戶購房者的申請,僅占每月購房者總量的1/5。
由于廣州市兩居室商品住房的價格一般都在150萬元以上,想用公積金貸款的老百姓絕大多數(shù)要同時借助于商業(yè)貸款,即“商貸+公積金貸款”的組合,這事實上也是老百姓購房時降低貸款成本的最佳選擇。據(jù)測算,總額為100萬元的30年期等額本息貸款,若采取“商貸+公積金貸款”的組合,30年可節(jié)約17.2萬元,相當于一個白領(lǐng)兩年的收入。在商業(yè)性住房按揭貸款日益緊縮、貸款利率越來越高的情況下,公積金限貸,意味著老百姓購房全面進入高成本時代。
公積金為何限貸
額度不足是公積金 “限貸”的直接原因。根據(jù)廣州市公積金管理中心的數(shù)據(jù),2013年廣州公積金貸款發(fā)放317億元,遠遠超過年放款量150億元左右的正常情況。今年貸款額度縮減到170億元,但前5個月已經(jīng)用去100億元的額度,這是廣州在下半年決定實施公積金“限貸”的主要原因。除廣州外,今年以來,濟南、廈門、青島等地也收緊了公積金貸款。事實上,北京、上海和杭州等地在2013年就不同程度地出現(xiàn)了公積金貸款難,甚至是公積金停貸的問題。
今年以來,在樓市逐月下行、地方政府千方百計去庫存的情況下,公積金貸款收緊應(yīng)該屬于被動行為,額度不足的說法應(yīng)該成立。以廈門為例,廈門公積金中心分別于2013年11月、12月和2014年1月連續(xù)3個月將上月貸款使用率向社會發(fā)布,且公布的這3個月的貸款使用率均高于90%。額度不足的原因之一,就是這幾個城市的樓市在近兩年過于火爆,成交量和價格漲幅在全國居于前列,對公積金貸款的需求水漲船高。廣州近兩年(2012~2013年)商品住宅成交量維持在月均90萬平方米左右,比前幾年的平均水平增長20%。中指院統(tǒng)計的廣州房價在2013年同比上漲27.6%,在全國排名第三位;廈門新房銷售連續(xù)兩年維持在年均450萬平方米以上,相比2010~2011年上漲80%,相比2009年增長125%。而在價格方面,百城統(tǒng)計的廈門新房價格在2013年達到了18840元/平方米,同比上漲27.91%,漲幅僅低于北京,在全國排名第二位。
但是,從全國層面來看,額度不足與公積金閑置的現(xiàn)象并存。據(jù)住建部數(shù)據(jù),截至2011年末,余額達2.1萬億元的住房公積金中接近一半在“沉睡”。這就是為什么我們在今年會看到,一部分城市迫于額度緊張而收緊公積金貸款,而另外一些城市則放松公積金提取和使用門檻來激活樓市、消化庫存。
仔細觀察會發(fā)現(xiàn),在人口較為年輕、適齡購房人群規(guī)模比較大的城市,公積金額度比較緊張。在這些城市,盡管繳存人數(shù)每年都在增長,但新增繳存者的主體是在民營、私營企業(yè)就業(yè)的外來務(wù)工人員和非戶籍人口。特別是,近年來國家強制要求“五險一金”政策擴大覆蓋范圍,非公有制企業(yè)繳存單位占新增繳存戶的比例上升。但是,新增繳存戶基本上是按照較低的比例 (10%以下),甚至最低比例(5%)來繳納,對提升公積金池水位貢獻不大。在房價快速上漲的情況下,公積金提取、貸款等方面的使用較為強烈,造成留在池子中的余額不足。
根據(jù)《2013年上海市住房公積金運行分析報告》,2013年上海公積金新開戶職工人數(shù)89.4萬,同比增長37%,全年凈增60萬人,創(chuàng)近10年來年凈增繳存職工人數(shù)之最。但是,2013年全市歸集公積金641.65億元,同比僅增長15.31%。在使用方面,2013年發(fā)放公積金貸款614.56億元,同比增長49.8%,公積金提取合計376.37億元 (其中80%為住房消費類提?。仍鲩L33.3%。提取和貸款合計991億元,比歸集額多出了349.3億元,而多出來的部分只好用結(jié)余補上,造成資金池的水位不斷降低。
如何解決額度荒
如果公積金能夠在全國層面進行統(tǒng)籌,調(diào)劑資金余缺,就像商業(yè)銀行之間的資金拆借和銀行間市場回購一樣,則部分城市公積金“額度荒”、貸款難完全可以解決。目前,全國公積金閑置部分在2011年就超過了1萬億元。調(diào)劑資金余缺可以解決公積金存款低收益的問題,保護繳存者利益,打擊地下非法提取。目前,公積金存款僅按1.89%的存款利率來計算,既跑不贏CPI,也跑不贏大眾理財收益率,造成地下非法提取十分猖獗。而且,公積金能夠跨地區(qū)流動,不僅能夠?qū)①Y金池做大,而且也將是我國政策性住房銀行建立的一個契機。
目前,住建部公積金司正在研究建立全國公積金中心之間的調(diào)劑中心,但制約公積金像銀行資金一樣流動的體制性、政策性因素很多。首先,該做法與《住房公積金管理條例》違背。根據(jù)條例,公積金應(yīng)當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房,任何單位和個人不得挪作他用。要想調(diào)劑各地公積金余缺,首先應(yīng)該修法;其次,公積金中心是地方政府下設(shè)的一個政府性質(zhì)的單位,都希望公積金在彌補社保不足上搭把手,保障房建設(shè)、大病救治、補充“低保”、繳學(xué)費等方面,公積金使用和提取的口子開得越來越大,地方政府不愿失去控制權(quán)。因此,必須要還原公積金在實現(xiàn)住房需求方面“人人為我、我為人人”的互助合作精神,隔離與地方政府其他社保支出的關(guān)系;最后,公積金以單位和個人共同繳納來實現(xiàn)住房需求,本質(zhì)上是“房改”不徹底的遺留物,或?qū)嵨镒》扛@载泿诺男问綒埩簦仨氁载斦鲑Y和個人繳納為基礎(chǔ)來還原合作基金的性質(zhì),去行政化和聘請市場化的管理者。
(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)
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