房地產金融化提速 中國版REITs還沒到火候

每經編輯 每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自蘇州    

每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自蘇州

進入2014年，房地產與金融的結合出現(xiàn)提速跡象。

諾承投資與投中研究院聯(lián)合發(fā)布的《2013人民幣房地產基金研究報告》顯示，去年人民幣房地產基金募集規(guī)模1381.1億元，較2012年增長近1倍，與2009年相比，近5年間基金募集規(guī)模增長達16倍。房地產基金能否成為房地產行業(yè)的主流?

7月26日，在每日經濟新聞報社主辦的“2014年中國價值地產年會”上，包括新城控股高級副總裁歐陽捷、景瑞控股執(zhí)行董事楊鐵軍等業(yè)界高層表示，目前國家并沒對房地產信托基金（REITs）在政策、稅收等方面給予支持，加上國內商業(yè)地產收益率偏低，房地產信托基金要像發(fā)達國家成為房地產的主流融資模式仍存較大困難。盡管其發(fā)展迅速，但也面臨募集困難、人才缺乏、風險控制有待提高等難題，要進一步發(fā)展需要突破這些瓶頸。

缺乏稅收優(yōu)惠成最大障礙/

“中信證券此次發(fā)行的REITs是一個很好的嘗試，作為一種房地產金融領域的產品，REITs是介于債券和股票之間的一種金融工具，它既類似于債券產品每年都有固定的收益，同時又能享受到房地產租金及資產增值帶來的資本增值，為個人投資者提供了可以投資大型房地產物業(yè)的資本平臺，因此REITs在美國、新加坡、中國香港等市場已經發(fā)展得相當成熟?！泵绹鴿h斯地產中國副董事尤文沛在 “第四屆中國價值地產年會”論壇上表示。

海通證券發(fā)布的研究報告顯示，從經濟發(fā)達國家的發(fā)展經驗來看，房地產金融有望成為地產價值創(chuàng)造鏈的新環(huán)節(jié)。截至今年6月2日，美國傳統(tǒng)的房地產開發(fā)公司只有36家，卻有244只REITs在美國上市，其中最大的REITs西蒙地產市值達517.25億美元，是美國最大開發(fā)商市值的6倍多。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，自1972年起，美國REITs的長期平均年化總回報率為13.7%，年均股息收入約為8.3%。

按照海通證券的預測，根據(jù)美國2010年上市REITs的規(guī)模，我國REITs最終規(guī)模有望達到7.72萬億元，能夠解決房地產開發(fā)16.34%的資金來源，資產證券化的提速有望促進商業(yè)地產優(yōu)勝劣汰，從而推動更多優(yōu)質商業(yè)物業(yè)得到蓬勃發(fā)展。

但歐陽捷認為，受制于商業(yè)物業(yè)回報率較低以及缺乏政策優(yōu)惠支持，REITs至少在短期內不具備快速增長的條件。

“像恒隆地產等香港房企之所以能在內地經營好商業(yè)地產，最重要的是它的資金成本很低，幾乎接近于0的利率水平，且貸款期限很長，因此它持有商業(yè)物業(yè)可以保持較高的回報，也較容易通過REITs等方式實現(xiàn)資產證券化?！睔W陽捷認為，與之相對，目前內地商業(yè)地產普遍的現(xiàn)狀是，租金回報率低于貸款成本，比如說大多數(shù)項目的融資成本接近10%，但租金回報只有5%，這意味著持有商用物業(yè)往往是負回報，要滿足投資者對于房地產信托基金的回報要求幾乎不可能，因此內地商業(yè)地產幾乎是以散售為主。

事實上，REITs在內地發(fā)展一直緩慢，世邦魏理仕的研究報告顯示，2005年底越秀房地產信托基金（00405，HK）在香港成功上市，成為第一只以內地物業(yè)為交易對象的REITs。但由于相關法律還不完備，REITs一直未正式啟動，在近9年的時間里，僅有李嘉誠旗下的匯賢產業(yè)信托、內地上市的首個酒店REITs產品開元信托基金以及擁有日資私募基金背景的春泉產業(yè)信托三只REITs成功上市。

在鉅派投資集團創(chuàng)新業(yè)務事業(yè)部總經理蔣競看來，REITs無疑具備廣闊的發(fā)展前景，但由于國家并沒有對其提供國家金融政策、稅收政策的支持，因此要實現(xiàn)快速發(fā)展面臨重重障礙，中國的REITs市場發(fā)展成熟需要各方面的努力，

《每日經濟新聞》記者了解到，REITs之所以在美國盛行，最大的優(yōu)勢在稅收減免的優(yōu)惠政策上。對投資人來說，由于REITs屬于利潤傳遞機構，經營利潤的絕大部分轉移給了REITs股東，因此REITs在公司層面是免征公司所得稅的。

國泰國證房地產指數(shù)分級基金經理徐皓在接受記者采訪時表示，越秀房地產信托基金之所以能在2005年成功上市，很大程度上得益于它在上市前旗下的物業(yè)已經通過股權交易轉讓給關聯(lián)的境外離岸公司，才能逃離了內地發(fā)展REITs所面臨的稅收等多重障礙，讓基金的年息回報率能維持在6%~7%的水平。

募集資金是目前最大困難/

與REITs相比，房地產基金在內地卻呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。《2013人民幣房地產基金研究報告》顯示，2010年之前，內地人民幣房地產基金僅有20多只，100億元左右的市場規(guī)模。自2010年起，房地產基金開始蓬勃發(fā)展，近3年房地產基金市場規(guī)模每年都保持近100%的增長。

“我看過一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在美國房地產基金所提供的資金支持占到了美國地產開發(fā)的70%，而在中國，這個比例還是非常小的，可以說在中國，房地產基金的發(fā)展還是大有空間。”尤文沛認為。

盡管前景美好，但道路卻布滿荊棘。蔣競認為，房地產基金目前面臨的最大困難是募集資金。一方面，地產基金作為一個新生事物，大多數(shù)的管理公司缺乏良好的過往業(yè)績，基金團隊很年輕，能夠稱得上成熟的房地產基金公司少之又少，所以很少有投資人能夠買賬；另一方面，地產基金本身的復雜程度較高，要讓老百姓看懂這個東西，是哪個城市的地產項目、這個區(qū)域的供求關系怎樣、開發(fā)商買的地是便宜還是貴，這些事情很難通過單純的文字介紹讓普通投資者獲得充分理解，除非他們能親自到項目現(xiàn)場獲得一個感性的認識，因此對于很多基金管理公司而言，要說服投資者進行募集資金是非常困難的。

“除此之外，國家政策對于房地產基金銷售渠道又有大量限制，很多第三方機構不能銷售，銀行銷售也有相當?shù)南拗?，這導致很多普通投資者沒有辦法通過他們常用的渠道購買房地產基金?！笔Y競表示，更重要的是，由于房地產基金是一個新興行業(yè)，它對人才的要求是復合性的，既要理解地產也要懂金融，恰恰這類人才在市場中特別少，很多房地產基金為了爭奪人才付出了很高的代價，人才缺口成為房地產基金發(fā)展的另一個重要因素。

尤文沛也認為，房地產基金的發(fā)展，最重要的是了解基金背后的投資人對于房地產基金產品的需求，在這方面實戰(zhàn)經驗豐富的外資企業(yè)顯然更具人才優(yōu)勢。“以漢斯為例，漢斯從1991年以來開始成立房地產基金，已經發(fā)起成立了44個戰(zhàn)略性投資基金及許多一次性項目投資平臺，全球收購和開發(fā)總額超過243億美元。這些基金的投資者大部分都是機構投資者。這些機構投資者會有不同的風險偏好，會對房地產投資的區(qū)域市場、物業(yè)類型及投資策略有不同的投資要求，漢斯在房地產基金這方面有專門的資本市場的團隊跟這些機構投資者進行專門的對接、溝通，及時了解這些機構投資者的需求，從而去設計房地產基金的產品?！?/p>

此外，業(yè)界對房地產基金的擔心還來自于基金的風控措施不力?！睹咳战洕侣劇酚浾甙l(fā)現(xiàn)，進入2014年后，有關房地產基金陷入兌付危機的消息此起彼伏?！?1世紀經濟報道》稱，由于1.2億元房地產私募基金的兌付出現(xiàn)問題，中裕財富于2013年底在深圳中院起訴了港豐房地產開發(fā)（深圳）有限公司及其實際控制人何建華，索賠約1.36億元。

“房地產基金的發(fā)起者作為基金管理人，要對投資人負責任，需要對整個基金的投資方向及風險進行把控，需要基金整體層面的風險把控及具體投資項目的風險把控。投資到具體項目時的盡職調查是否充分、完善，對于可能出現(xiàn)的風險因素是不是都有解決方案或是做了有效規(guī)避等，這應該是每一個及格的房地產基金都應具備的風險控制能力?！庇任呐姹硎?。

(每經記者尚希對本文亦有貢獻)