“大鱷”紛紛入局 社區(qū)金融成開(kāi)發(fā)商新藍(lán)海？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自蘇州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自蘇州

簡(jiǎn)單來(lái)講，社區(qū)金融就是利用“社區(qū)搭臺(tái)，銀行唱戲”的模式，將銀行的金融產(chǎn)品通過(guò)社區(qū)向社區(qū)居民推廣、營(yíng)銷(xiāo)，以此來(lái)獲得收益。平安好房網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)執(zhí)行官莊諾認(rèn)為，社區(qū)的最大價(jià)值是和金融的合作。而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，被“第四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”所吸引的十余家金融機(jī)構(gòu)所看中的，也正是社區(qū)金融的渠道價(jià)值。對(duì)金融企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋的擁有量，無(wú)疑是了解客戶還債能力和金融產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)能力的最好方式。在這方面，社區(qū)顯然近水樓臺(tái)先得月。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們更為關(guān)心的是，能不能在社區(qū)這個(gè)平臺(tái)上分得社區(qū)金融帶來(lái)的收益。

社區(qū)入口資源被看好/

數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額23674億元，下降8.5%，降幅比1~4月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

DTZ戴德梁行北亞區(qū)行政總裁張國(guó)正認(rèn)為，近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體凈利潤(rùn)率已經(jīng)出現(xiàn)趨勢(shì)性下降，變革正悄然發(fā)生。調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略、挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注和探究的重點(diǎn)問(wèn)題。

張國(guó)正稱(chēng)，社區(qū)金融和社區(qū)商業(yè)正是開(kāi)發(fā)商可以大力深耕的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。以社區(qū)金融來(lái)說(shuō)，其涵蓋了房地產(chǎn)抵押、移動(dòng)支付、金融理財(cái)產(chǎn)品等一系列針對(duì)客戶的個(gè)性化金融服務(wù)，因能有效覆蓋和滿足客戶物業(yè)服務(wù)及需求，前景被看好。

中?；鸸芾碛邢薰居嘘P(guān)人士認(rèn)為，社區(qū)金融分為兩個(gè)方面，社區(qū)和金融。金融既是產(chǎn)品也可以是服務(wù)，社區(qū)是入口。萬(wàn)科收購(gòu)徽商銀行，做成一個(gè)平臺(tái)，社區(qū)很重要。“把標(biāo)準(zhǔn)建好，平臺(tái)建好，還愁沒(méi)有人找你做生意嗎？”他表示，現(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始在做了，比如，各個(gè)小區(qū)的房產(chǎn)中介，各大保險(xiǎn)公司，“增量可能是沒(méi)有的，存量開(kāi)始有，開(kāi)發(fā)商把房子建好賣(mài)完了，還有車(chē)位，一個(gè)小區(qū)至少幾千戶人家，這個(gè)不是一個(gè)入口嗎？”

協(xié)信集團(tuán)品牌總監(jiān)孫濤談到，社區(qū)金融發(fā)展方向是好的，但是它是不是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)藍(lán)海戰(zhàn)略？是不是一定是開(kāi)發(fā)商做這個(gè)事情？有沒(méi)有可能？很多年以前，開(kāi)發(fā)商建小區(qū)，那個(gè)時(shí)候，除了建材，賣(mài)磚和涂料的會(huì)租下面的鋪面，其他都沒(méi)有。

景瑞控股執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁楊鐵軍說(shuō)：“說(shuō)實(shí)話，社區(qū)金融這個(gè)詞大家叫起來(lái)很順口，但是內(nèi)涵是什么呢？我總覺(jué)得現(xiàn)在社會(huì)上比較流行的移動(dòng)互聯(lián)模式的社群概念，或者是社群經(jīng)濟(jì)，這個(gè)是一個(gè)值得探討和研究的話題，可能是未來(lái)新經(jīng)濟(jì)的模式。”

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷提醒，“如果不是自有物業(yè)你會(huì)怎么辦？可能風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大，按照現(xiàn)在的法律，業(yè)主委員會(huì)三年合同到了有可能炒掉任何一個(gè)物業(yè)公司，對(duì)于任何一個(gè)物業(yè)公司講，必須做好基礎(chǔ)服務(wù)，讓客戶滿意了才能有客戶黏性，否則一切都是空談。”

開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐社區(qū)/

近年來(lái)，地產(chǎn)“大鱷”入股銀行動(dòng)作頻頻。繼去年10月，萬(wàn)科斥資34.3億港元收購(gòu)徽商銀行(03698，HK)股權(quán)后，恒大地產(chǎn)(03333，HK)也在二級(jí)市場(chǎng)大手筆買(mǎi)入華夏銀行股權(quán)。此外，越秀地產(chǎn)(00123，HK)母公司越秀集團(tuán)以116億元收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行(01111，HK)75%的股份，貴州上市房企中天城投(000540，SZ)宣布入股貴州銀行。

同樣，易居聯(lián)手新浪、紅杉資本及云鋒基金合作成立金融服務(wù)公司，推出“有抵押”(房產(chǎn)抵押)的金融產(chǎn)品，打造互聯(lián)網(wǎng)金融O2O服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)，易居還將與新浪、分眾傳媒及申通快遞一起成立一家O2O社區(qū)增值服務(wù)公司，將社區(qū)住戶與各類(lèi)服務(wù)商連接起來(lái)，提供最適合社區(qū)住戶的各類(lèi)“最后一公里”生活服務(wù)。

眾多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品線，比如萬(wàn)科的“五菜一湯”和2049、綠景的佐阾薈、中糧的祥云小鎮(zhèn)、綠地的繽紛城以及花樣年的“彩生活”等。萬(wàn)科的社區(qū)增值服務(wù)被稱(chēng)為 “五菜一湯”，是指第五食堂、超市、銀行、藥店、洗衣店、幸福街市。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商從事跨業(yè)經(jīng)營(yíng)，部分原因是看準(zhǔn)了業(yè)主這塊資源蛋糕。無(wú)論是萬(wàn)科入股徽商銀行，還是其他模式，都是對(duì)業(yè)主資源的深度挖掘。然而，業(yè)主資源是否真能像開(kāi)發(fā)商所想象的那樣，迅速轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售資源?

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，是不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的藍(lán)海，關(guān)鍵看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程當(dāng)中把它當(dāng)做一個(gè)什么樣的海？O2O不同于垂直電商。“新城控股早幾年前就入股蘇州銀行等，但其實(shí)在里面就是一個(gè)小伙伴，就是拿銀行的一點(diǎn)利潤(rùn)分成，或者股票增值了有一點(diǎn)收益”。

孫濤認(rèn)為，社區(qū)金融就是把金融終端化，“比如說(shuō)握有一個(gè)分行一個(gè)支行，原來(lái)我去銀行辦事很痛苦，后來(lái)慢慢開(kāi)始可以在網(wǎng)上操作，但是金融產(chǎn)品是一個(gè)很復(fù)雜的東西，就像保險(xiǎn)，保險(xiǎn)一定是采用這樣的操作模式賣(mài)保險(xiǎn)，所以我理解的社區(qū)金融是貼身肉搏，把點(diǎn)設(shè)到小區(qū)里面，發(fā)生緊密接觸。”

社區(qū)金融開(kāi)發(fā)難點(diǎn)多/

世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕此前認(rèn)為，社區(qū)業(yè)主這一資源金礦，對(duì)很多服務(wù)提供商具有很大的吸引力。挖掘這一塊利潤(rùn)，服務(wù)商很有動(dòng)力。需要解決的是，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司如何將業(yè)主的需求很好地整合，引入專(zhuān)業(yè)服務(wù)商進(jìn)入小區(qū)。

楊鐵軍稱(chēng)，民生是最早做社區(qū)銀行的，應(yīng)該說(shuō)鋪了比較大的資源，在某一些區(qū)域已經(jīng)取得了一點(diǎn)成效，但最后被銀監(jiān)會(huì)叫停了，背后原因不得而知，但社區(qū)金融面臨著一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。另外“彩生活”現(xiàn)象值得房地產(chǎn)行業(yè)所有同仁去思考。

楊鐵軍指出，彩生活背后實(shí)際上也是地產(chǎn)同行，但上市以后其市值和母體一般大，非常短時(shí)間內(nèi)漲了40%，“我們很多地產(chǎn)公司都有物業(yè)公司，大家能說(shuō)出來(lái)哪個(gè)是賺錢(qián)的，但是為什么傳統(tǒng)的物業(yè)公司不賺錢(qián)，但是彩生活能夠得到資本市場(chǎng)的追捧”,“我們理解是不同的商業(yè)模式，是基于互聯(lián)網(wǎng)的一種”。

鉅派投資集團(tuán)創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理蔣競(jìng)表示，現(xiàn)在小區(qū)有一些銀行已經(jīng)設(shè)了一些點(diǎn)，但是有別于其他的以往的分行支行，可能點(diǎn)非常小，門(mén)面就是2~3平方米，里面一個(gè)柜臺(tái)，一個(gè)POS機(jī)這就可以了，像民生還有平安實(shí)際上已經(jīng)在布局，而且點(diǎn)都開(kāi)業(yè)了，所以從這個(gè)層面講，社區(qū)金融有兩個(gè)詞，一個(gè)是社區(qū)一個(gè)是金融。

蔣競(jìng)稱(chēng)，金融銀行和社區(qū)開(kāi)發(fā)商都比較專(zhuān)業(yè)，但是這兩塊各有不足。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有大量的業(yè)主信息，什么時(shí)候買(mǎi)的房子，買(mǎi)了多大的房子，貸款多少，多少年，這些東西都可以掌握，這些是有很大的價(jià)值，不專(zhuān)業(yè)的是金融產(chǎn)品過(guò)來(lái)了銷(xiāo)售成問(wèn)題，因?yàn)殇N(xiāo)售不了。

同樣，從金融的方面看也有局限，銀行的局限包括小區(qū)里面的所有人不一定用這一家銀行。“我是招行的客戶，大多數(shù)資產(chǎn)在招行里面，平安銀行跟我有關(guān)系，但是關(guān)系不太大，我的普通業(yè)務(wù)在網(wǎng)上解決的，如果是理財(cái)業(yè)務(wù)，很可能現(xiàn)在市面上已經(jīng)有比較好的第三方公司幫我解決一些問(wèn)題，你雖然進(jìn)了，但是未來(lái)產(chǎn)生多大的問(wèn)題，銀行本身也會(huì)想得特別清楚”。

蔣競(jìng)表示，銀行和地產(chǎn)各有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，但是從平臺(tái)入口的重要性講，地產(chǎn)行業(yè)在這個(gè)里面有一定的優(yōu)勢(shì)，這個(gè)方面來(lái)看的話，如果能嫁接一些比較好的東西還是有發(fā)揮的空間。