商業(yè)地產(chǎn)價值重構：運營能力決定未來（下）

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

曾幾何時，房地產(chǎn)商從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式大多是以商業(yè)帶動住宅銷售，以SOHO中國為代表的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商實際也更多是依靠銷售商業(yè)面積來迅速回籠資金，進而尋求業(yè)績的快速增長。

如今，房地產(chǎn)告別粗放式增長的“黃金十年”已經(jīng)成為行業(yè)共識，而在過去兩三年，由于調(diào)控政策對住宅的限制，不少開發(fā)商轉向商業(yè)地產(chǎn)，從而大大增加了整個市場的商業(yè)地產(chǎn)供應總量，在一些城市，出現(xiàn)“城市綜合體”為代表的商業(yè)地產(chǎn)過?，F(xiàn)象。同時，由于許多從住宅開發(fā)轉向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企，在選址、營銷、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商等方面均缺乏經(jīng)驗和資源，以致不少商業(yè)地產(chǎn)項目沒有得到有效利用，甚至部分項目出現(xiàn)爛尾或交付后經(jīng)營冷清等情況。對于商業(yè)地產(chǎn)的持有者，這樣的項目顯然無法帶來令人滿意的收益。

事實上，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金實力和運營能力提出了更高要求，尤其在“后黃金時代”，精細運作才是長久生存之道，也才能具備品牌效應，形成良性循環(huán)，為開發(fā)商帶來持續(xù)的盈利和業(yè)績增長。

合景泰富：購物中心謀求“個性化”突圍

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

向來以開發(fā)高端住宅著稱的合景泰富，于今年宣布啟動北京、上海、成都和蘇州4四個購物中心項目。與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商以標準化設計、租售并舉的發(fā)展模式不同，合景泰富選擇以“小而精”的個性化購物中心且自持經(jīng)營的方式開辟新市場。

根據(jù)合景泰富商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁黃興齡介紹，合景泰富的4個購物中心項目將結合城市的發(fā)展特色和現(xiàn)狀來制定最適合的定位，通過個性化設計在購物中心的“過剩潮”中突圍。

此外，為應對電商沖擊，黃興齡表示，合景泰富在選擇主力店時也做出改變，百貨公司不再是首選主力店，電影院、餐飲、兒童游樂場以及、大型的體驗館將成為合景泰富購物中心的新一代主力店。

華潤置地：商業(yè)地產(chǎn)全線擴張

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

華潤置地近年來在商業(yè)地產(chǎn)領域可謂做得風生水起。伴隨著萬象城產(chǎn)品線的不斷擴展，華潤也在豐富其商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品系，以適應一、二線城市區(qū)域中心，三、四線城市核心區(qū)及社區(qū)型購物中心不斷涌現(xiàn)的格局，五彩城和協(xié)同華潤萬家打造的歡樂頌應運而生。

華潤置地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開母公司的“孵化戰(zhàn)略”。近年華潤則在尋求與其他房企、基金公司的合作，以杭州萬象城為例，其中華潤置地占60%的股份，新鴻基占40%股份，雙方共同開發(fā)，長期持有。

方興地產(chǎn)：用建筑時尚吸引消費者

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

目前，方興地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)有兩個特點：一是養(yǎng)鋪周期相對較短，二是租金收入價格較高。

方興地產(chǎn)方面介紹說，公司商業(yè)地產(chǎn)項目之所以能有較高的租金收入，一方面和開發(fā)的地塊位于城市核心有關，另一方面也與項目廣邀國際設計師，在城市核心區(qū)“制造”全球的建筑時尚有關。

與其他房企營銷部門挖空心思想賣點、造賣點不同，方興地產(chǎn)運營商業(yè)地產(chǎn)的方法很簡單，就是邀請全球最好的設計師，用國際化的設計理念，將商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成頂尖的國際建筑時尚，進而把全城的注意力吸引到這些商業(yè)地產(chǎn)項目。方興的營銷部門需要做的，僅僅是和設計師溝通，充分理解商業(yè)項目的特色，然后向客戶演繹。

新城控股：選擇百強縣布局體驗商業(yè)

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

目前許多城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已趨于飽和，但仍存在不平衡的狀況，一些區(qū)域仍有陳舊的商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新。因此，新城控股因此非?？粗厣虡I(yè)地產(chǎn)的地理位置，更多趨向布局百強縣市中比較好的城市，經(jīng)濟量比較強的城市。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，新城控股已形成了一套成熟的招商、運營、管理體系及專業(yè)團隊。新城控股有著充沛的品牌資源，品牌商家?guī)熘杏?700家品牌商，其中已經(jīng)合作的有800家。同時，公司旗下的吾悅國際廣場正在開發(fā)特色體驗區(qū)。公司在日本等國游樂園考察取經(jīng)，未來會打造娛樂mall，力圖給國內(nèi)客戶帶來不一樣的體驗樂趣。

與此同時，新城控股旗下的業(yè)主資源，也進一步提升了新城控股的商業(yè)運營能力。目前，新城也正在培育面向業(yè)主的生活服務平臺，入住新城旗下商業(yè)地產(chǎn)的品牌商家有希望借助這一平臺實現(xiàn)銷售額的大幅增長。

青島卓越世紀中心：打造頂尖綜合體

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著一線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日漸飽和，二線城市正面臨巨大的發(fā)展機遇。作為唯一一家在深圳中央商務區(qū)福田擁有8棟甲級寫字樓的開發(fā)商，被譽為“寫字樓專家”的卓越集團陸續(xù)拓展至長三角、環(huán)渤海、中西部三大核心經(jīng)濟圈，并成功進軍青島，斥資45億元，打造青島最頂尖的大型商務綜合體——青島卓越世紀中心。

據(jù)悉，該項目位于青島中央商務區(qū)的核心腹地，與新市北區(qū)政府僅200米之隔，坐擁4座甲級寫字樓和8萬平方米的旗艦商業(yè)中心，281米的高度成為青島市北中央商務區(qū)的“第一高樓”。44萬平方米的體量、50部極速電梯群配置讓其成為整個青島市商務配置最高、規(guī)模最大、輻射力最強的商務集群地標。

值得一提的是，青島卓越世紀中心周邊商務配套完備，萬達艾美酒店、圖書館、市北家樂福、佳世客、招商銀行、光大銀行以及、醫(yī)院等配套一應俱全，萬達廣場以及在建的中央廣場等為該區(qū)域日后的發(fā)展提供充足的商業(yè)支撐。有業(yè)內(nèi)專家預計，青島卓越世紀中心有望復制深圳卓越世紀中心的奇跡，成為區(qū)域CBD的地標性建筑。

嘉譽國際：上海第一個綠色消費公園

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

合景泰富的商業(yè)地產(chǎn)特色，在于各地的商業(yè)地產(chǎn)項目體驗完全不同。北京的合景·摩方將呈現(xiàn)新都市摩登匯；成都·合景匯將打造成為精品時尚的一站式生活聚場；蘇州·合景匯將成為家庭全體驗時尚生活地標；上?！ぜ巫u國際廣場將打造時尚的綠色消費公園。

公園般的休閑購物氛圍，人與自然合一的消費體驗讓人產(chǎn)生身在公園的錯覺，同時這里是能滿足所有物質(zhì)與精神需求的都市 “氧吧”。這是嘉譽灣國際廣場計劃帶給消費者的體驗。

合景泰富方面希望通過商業(yè)地產(chǎn)引領消費者的個性化體驗，讓消費者在家門口也能享受到旅游般的消費體驗。

據(jù)介紹，旅游前籌備與計劃階段的那份興奮感，旅途中面對陌生國度的新鮮感，購買特色手信紀念品、拍攝美景照片，及時與朋友、家人們分享旅途中的那份喜悅感，都可以在合景泰富的特色項目獲得體驗。

明宇廣場：酒店地產(chǎn)驅(qū)動商業(yè)增值潛力

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

在寫字樓競爭日益白熱化的今天，明宇廣場以“酒店+地產(chǎn)”雙核驅(qū)動的獨特商業(yè)模式，成為國內(nèi)財經(jīng)界的一大商業(yè)傳奇。

以成都明宇金融廣場為例，位于成都CBD中心地段的明宇金融廣場，集五星級酒店、超甲級寫字樓和國際會議中心等業(yè)態(tài)為一體的超高標志性建筑，開創(chuàng)了成都市“全服務鏈標桿寫字樓”的先河。

如今，明宇集團正憑借著“明宇廣場”的競爭力布局全國。以明宇“雅”系列酒店為主導品牌，以商業(yè)地產(chǎn)為支柱、橫跨酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構，開發(fā)與運營新型精品城市綜合體。

環(huán)球金融中心：領航CBD聚合全球資源

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

官方數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，落戶成都的世界500強企業(yè)已累計達255家，在中西部地區(qū)名列第一。

值得注意的是，落戶成都的這些世界500強企業(yè)，幾乎均聚集在號稱成都國際城南的中央商務區(qū)(CBD)，其中金融城更是家喻戶曉。

目前，領地·環(huán)球金融中心正位于這個CBD的核心區(qū)，項目高達200米，一舉刷新了城市新中心的天際線。俗話說，得中心者得天下。領地·環(huán)球金融中心以領航中央商務核心區(qū)的地段優(yōu)勢，必將成為聚合全球商務資源的理想之地。

華潤中心：首試“商交會”欲破僵局

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

體量達210萬平方米的成都華潤中心，涵蓋高端住宅二十四城、萬象城購物中心、華潤大廈甲級寫字樓、中央休憩式商業(yè)街區(qū)等多業(yè)態(tài)集群，被稱為華潤置地在中國規(guī)模最大的城市中心綜合體。

萬象城2012年5月正式開業(yè)，這標志著成都商業(yè)從此步入“全業(yè)態(tài)、多功能、一站式”主導的全新消費時代。

據(jù)了解，華潤置地近期向成都樓市拋出了億萬鉅惠，自7月19日起率先在成都華潤中心嘗試舉辦首屆商業(yè)房交會，集中展示了全成都九大地標商業(yè)項目，為期達1個多月。