楊科偉 余仁花：樓市政策調(diào)整能否讓成交量企穩(wěn)回升

每經(jīng)編輯 楊科偉 余仁花    

◎楊科偉 余仁花

日前，新任住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高，召開了其上任后的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)。會(huì)上陳政高對(duì)2014年下半年房地產(chǎn)政策完善提了三點(diǎn)落實(shí)意見：1、千方百計(jì)地消化庫(kù)存；2、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；3、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。

今年以來(lái)，一邊是成交持續(xù)低迷，一邊是項(xiàng)目供應(yīng)不減，使得市場(chǎng)庫(kù)存不斷積壓，供過(guò)于求的形勢(shì)異常嚴(yán)峻。

從CRIC數(shù)據(jù)看，到6月底，28個(gè)典型城市中，12個(gè)城市的新建商品住宅庫(kù)存消化周期超過(guò)12個(gè)月的警戒線，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)不容樂觀；從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，過(guò)往3年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積約11.55億平方米，部分二線城市，如重慶、昆明、青島及武漢等僅2013年土地成交面積就全線超過(guò)3000萬(wàn)平方米。過(guò)往3年房屋新開工面積約56.86億平方米，其中商品住宅新開工面積累計(jì)達(dá)42.26億平方米。截至6月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)54428萬(wàn)平方米，同比上漲24.54%。接下來(lái)半年及未來(lái)兩三年內(nèi)，將有大批量的商品房入市，商品房供求失衡的壓力更是“雪上加霜”。

如果坐視房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大和延續(xù)，將影響企業(yè)資金回籠，從而將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，甚至房地產(chǎn)整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。為此房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)今年確保GDP增速保持在7.5%左右具有重要意義。

去庫(kù)存，有兩手政策可以并行，一手為促“銷”；一手為限產(chǎn)、減產(chǎn)。促“銷”可以通過(guò)調(diào)整限購(gòu)、稅收等政策刺激，而限產(chǎn)、減產(chǎn)就不是宏觀整體面的政策可以解決，必須深入了解各地“產(chǎn)供結(jié)構(gòu)”。

目前，庫(kù)存壓力較大的城市，特別是部分二、三線城市，存在供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不平衡的問題。首先，一些城市高庫(kù)存來(lái)源于區(qū)域供求不平衡，主要是城市新區(qū)；其次，一些城市主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不平衡；再次，一些城市存在物業(yè)類型供求嚴(yán)重失衡。

因地制宜，根據(jù)各城市供給結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，對(duì)癥下藥，或控制土地出讓節(jié)奏，或合理控制土地出讓、開工的區(qū)域布局，或控制土地出讓產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)，才能從根源上解決問題。

今年下半年“去庫(kù)存”的基調(diào)已定，而如何“去”法，則很難不引發(fā)我們的聯(lián)想。

3月份全國(guó)“兩會(huì)”已確立樓市“分類調(diào)控”的基本方針，6月份住建部再次明確樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)基調(diào)；部分城市也開始試探性地調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，在克而瑞研究中心對(duì)現(xiàn)行樓市限購(gòu)政策執(zhí)行的現(xiàn)狀進(jìn)行了詳盡深入的調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：一，明文取消或調(diào)整限購(gòu)的城市僅有南寧、呼和浩特、濟(jì)南等3個(gè)城市，占比7%；二，無(wú)明文但放松執(zhí)行的有：天津、寧波、福州、衢州、南昌、成都、廈門、烏魯木齊等8個(gè)城市，占比17%。三，傳言放松但實(shí)際并未放松執(zhí)行的城市有6個(gè)，占比13%。四，八成城市未調(diào)整限購(gòu)政策，目前在46個(gè)限購(gòu)城市中有35個(gè)城市無(wú)變化，占到76%。

隨著“去庫(kù)存”基調(diào)確立，預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月庫(kù)存壓力較大的城市，“限購(gòu)”松綁步伐將會(huì)大幅加快，多數(shù)二、三線城市放松或取消限購(gòu)可以期待。比如近期武漢、蘇州已經(jīng)明確部分調(diào)整限購(gòu)政策。除此之外，我們預(yù)計(jì)，差別化實(shí)施稅收優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款等信貸支持的利好政策同樣可期。特別是對(duì)于庫(kù)存壓力大，風(fēng)險(xiǎn)高的二、三線城市，如寧波、青島、沈陽(yáng)、福州、常州等政策調(diào)整空間和調(diào)整力度有可能更大。

然而，政策調(diào)整是不是能帶動(dòng)成交量的企穩(wěn)回升？我們認(rèn)為仍有待觀察。當(dāng)前市場(chǎng)成交萎靡，更多是由于供應(yīng)量過(guò)快，有效需求被提前透支，及房?jī)r(jià)過(guò)高等市場(chǎng)內(nèi)生因素所致。另一方面，調(diào)整結(jié)構(gòu)更是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，不可能對(duì)市場(chǎng)成交起到“立竿見影”的促進(jìn)作用。

（作者楊科偉為CRIC研究中心市場(chǎng)研究經(jīng)理、余仁花為研究員）