京派地產(chǎn)成都表現(xiàn)溫吞水 水土不服還是思路需轉(zhuǎn)變？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

一直以來，京派地產(chǎn)素以“硬朗”著稱，華遠任志強、首創(chuàng)劉曉光、SOHO潘石屹、萬通馮侖等均出自這一派系。隨著樓市進入深度調(diào)整期，京派房企在成都的戰(zhàn)略已經(jīng)大不相同，首創(chuàng)、萬通等老牌房企拿地較少，目前已逐漸沒落；金隅大成、北大資源等新銳房企正低調(diào)進駐成都市場，影響力逐漸擴大；而中海、中糧等央企卻在樓市調(diào)整背景下逆勢擴張。

有人低調(diào)磨合，有人高調(diào)擴張，京派房企在成都的表現(xiàn)迥異。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)入蓉8年來，截至目前僅有4個項目，但開發(fā)已接近尾聲，至今未見拿地跡象。萬通地產(chǎn)成都立體城市至今未動工，合作項目萬通中心也已停擺。陽光100置業(yè)在成都的米婭中心項目也不溫不火。

成都業(yè)內(nèi)人士認為老牌京派房企一直“水土不服”。如今，銀泰集團、金隅股份、信遠地產(chǎn)等京派新軍集中入蓉，但卻相對低調(diào)。中糧、中鐵、中鐵建等京城央企自恃財大氣粗，仍在激進擴張。

業(yè)內(nèi)資深人士表示，無論是從京城出發(fā)的央企，抑或地方國資房企，甚至民資房企，在樓市加速調(diào)整的當下，都應摒棄向土地要利潤的傳統(tǒng)開發(fā)思路，而要向產(chǎn)品、資本、管理和品牌要利潤，從而提升市場競爭力。

老牌京派房企成都“沒落”

早在2006年，首創(chuàng)置業(yè)首次進駐成都，在如今的成華區(qū)建設路商圈附近開發(fā)了首個項目 “愛這城”。彼時，成都地產(chǎn)界驚呼，京派地產(chǎn)大鱷來了。實際上，這個項目就是北京“愛這城”的復制品。

次年5月，首創(chuàng)置業(yè)在全國瘋狂拿地190萬平方米，其中包括位于成都市東三環(huán)成渝立交旁的“首創(chuàng)國際城”項目，總占地7.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積44萬平方米，耗資4.26億元。

2007年8月底，首創(chuàng)置業(yè)繼續(xù)加碼成都，一舉在成都市龍泉驛區(qū)拿下2宗地塊，總耗資超過7億元，增加土地儲備93萬平方米，這就是后來入市的首創(chuàng)東公元和萬卷山項目。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者從首創(chuàng)置業(yè)2013年報發(fā)現(xiàn)，截至去年底，除了萬卷山部分在建項目之外，其他3個項目已全部竣工。現(xiàn)在，首創(chuàng)置業(yè)在成都再無新增項目。

媒體質(zhì)疑首創(chuàng)置業(yè)在成都水土不服，開發(fā)思路和產(chǎn)品設計照搬復制北方模式，跟成都消費理念有偏差。

亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“首創(chuàng)該用的關系也用得差不多了。純京派房企做得很差，原來靠關系拿地，現(xiàn)在對二三線城市比較悲觀，而一線城市拿地太激烈，他們根本搶不到地?！?/p>

除了首創(chuàng)置業(yè)之外，包括萬通地產(chǎn)、陽光100置業(yè)等京派地產(chǎn)在成都樓市似乎已沉默許久。早在2011年，號稱打造中國“鐵獅門”的萬通地產(chǎn)擬通過總募資18億元地產(chǎn)基金撬動開發(fā)成都立體城市項目，但其啟動工作至今不了了之。早些年，萬通地產(chǎn)曾與成都本土的中國成達集團合作開發(fā)“萬通中心”項目，卻因各種原因被迫告吹。

陽光100置業(yè)早在2007年已進入成都，當時主要參與成華區(qū)土地一級整理，但在相關地塊出讓之時，半路卻殺出香港信和集團，最終只好抱憾而去。

自此蟄伏三年后，陽光100置業(yè)最終在2010年出手抄底成都拿地，耗資5億元，樓面地價僅為周邊房價1/3，但至今仍在開發(fā)“米婭中心”這個成都唯一項目。

至今，老牌京派地產(chǎn)在成都幾乎沒有新的土地儲備，首創(chuàng)置業(yè)、萬通地產(chǎn)等在全國嘗試輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但其運作成效至今仍未獲得投行的一致認同。

新軍入蓉“低調(diào)”磨合

與老牌京派房企繼續(xù)潛伏不同，京派新軍自去年以來在成都土地市場盡顯“新氣象”。

據(jù)了解，今年2月底，來自北京的金隅大成地產(chǎn)以樓面地價4550元/平方米，拿下成都市武侯區(qū)新雙楠核心區(qū)一地塊，總占地面積105畝。這家名不見經(jīng)傳的京城房企引來成都地產(chǎn)界的強烈關注。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年3月15日，武侯區(qū)相關領導曾專門會見過金隅大成地產(chǎn)副總經(jīng)理、成都公司總經(jīng)理李海波，會談內(nèi)容正是洽談投資事宜。

實際上，早在2011年11月，金隅大成聯(lián)合成都通洋投資曾以350萬元/畝拿下成都市雙流縣西航港116畝土地。其中，金隅大成控股這個名為“大成郡”的地產(chǎn)項目。

截至目前，除了金隅大成之外，北京城建、信遠地產(chǎn)、北大資源、通用地產(chǎn)、中筑置業(yè)等京派新軍已悉數(shù)入蓉。

記者觀察到，當初那些老牌京派房企入蓉之時，樓市還處于上升期，但如今已進入深度調(diào)整期，市場競爭格外激烈。這些京派新軍開始汲取前車之鑒，通過與本土房企合作或?qū)ふ冶就链淼榷喾N方式介入開發(fā)項目，來適應成都樓市多元化的消費習慣。

金隅大成方面透露，早在2012年公司原定要拿下雙流西航港的二期用地，但最終未能如愿，整盤方案被廢棄，修改后的方案按照北京大成郡在成都復制，同時根據(jù)成都市場特點確定了更加明確的產(chǎn)品定位。

另一個典型案例是北大資源成都溪山樾項目。2012年7月，北大資源集團以160萬/畝底價首次布局成都，入駐牧馬山高端別墅區(qū)。這個號稱“學院派別墅”的高端項目在幾個月前已經(jīng)封盤，正在整改升級。

央企逆市“高調(diào)”擴張

與純正血統(tǒng)的京派房企略有不同，從京城出發(fā)的央企地產(chǎn)巨頭們一直是成都樓市的主角。

2013年8月，中海地產(chǎn)合并中建地產(chǎn)的消息在業(yè)內(nèi)不脛而走。中海地產(chǎn)作為深耕成都十多年的央企地產(chǎn)巨頭之一，自2009年以來開始轉(zhuǎn)型以高端產(chǎn)品開發(fā)，成為成都樓市“剛需為王”中的一朵奇葩，其盈利能力也遠超行業(yè)標桿萬科地產(chǎn)。

截至目前，中海國際社區(qū)、中海城南一號、中海城南華府等高端豪宅已成為當前成都豪宅的標桿作品，同時還全部持有80萬平方米的中海國際中心商務寫字樓項目，開創(chuàng)了成都高端寫字樓純租賃模式。

不過，在成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計排名中，原本排名靠前的中海地產(chǎn)在2013年卻被擠出了前10強，即便是單盤項目也未進入TOP10。值得注意的是，中海地產(chǎn)在成都已有一年多未有新增土地儲備。

除了中海地產(chǎn)走穩(wěn)健路線之外，像中鐵建地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等央企巨頭仍在逆市高調(diào)擴張。

去年7月10日，中鐵建地產(chǎn)力壓萬科、保利、華潤等實力房企，以超過21億元拿下成華區(qū)北湖一幅地塊，總用地150畝。

成都房地產(chǎn)界多位資深人士表示，這預示著央企地產(chǎn)復興成都戰(zhàn)略，借助拿地補倉的機會，繼續(xù)爭奪樓市話語權的一次亮劍行為。

去年底，中鐵建地產(chǎn)在成都高調(diào)舉行品牌戰(zhàn)略發(fā)布會，全面啟動“城市綜合價值運營商”發(fā)展戰(zhàn)略，將以北京為中心，西南和華南為重點，輻射長三角、珠三角及環(huán)渤海區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)布局，還確定了高端精裝產(chǎn)品線，精致剛需產(chǎn)品線定位策略。