曾經(jīng)地王今安在：賣也不是不賣也不是

“零成交”的地王：濱江豪宅騎虎難下

杭州去年房產(chǎn)銷售額1600億元，如果40%到50%用來拿地，對應(yīng)的土地出讓金約800億元。但杭州去年土地出讓金高達1300億元，多推了500億元，相當(dāng)于多推了50塊土地，對杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海御道路一號，似乎有點生不逢時

“凡在去年下半年還高溢價拿地的，今年都非死即傷。”中海地產(chǎn)某高管向記者感慨。

這個判斷也得到杭州本地房企濱江集團董事長戚金興的認同。“去年杭州土地賣了1300億元，其中70%的地是外來開發(fā)企業(yè)拿的。很多開發(fā)企業(yè)滿懷信心到杭州，現(xiàn)在可能都很悲傷，去年下半年進來的，1/3會虧，1/3保本，1/3微利。有的還是巨虧。”戚金興說。

在杭州，除恒大外，常被業(yè)內(nèi)人士提及的另一尷尬地王，是中海御道路一號。

拿地的時候，中海實在是風(fēng)光無限。2012年10月，杭州推出一塊位于錢江新城邊上的稀缺沿江寶地，吸引了萬科、濱江、方興、中海、保利等一線品牌房企進場爭奪，三宗地塊的競價用時竟超過4小時，最終中海地產(chǎn)以總價近55.9億元同時配建9.81萬平方米金融城高級人才公寓成功摘牌，三宗地以總建面計算的綜合樓面地價高達18150元/平方米。

然而這種計算方式并不能反映地塊真實地價。要測算中海地產(chǎn)實際付出的樓面地價，需要考慮配建高級人才公寓的額外成本等因素。根據(jù)一份被中海公司認可的內(nèi)部測算，這個名叫御道路一號的項目實際總的土地成本為61.5億元。加上基本的財務(wù)費用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理論上的剛性成本價已達38000元/平方米以上。若再加上營銷費用、管理費用和其他隱性成本，中海御道路一號的一期成本在4萬元/平方米左右。

4萬元/平方米是什么概念？據(jù)了解，同為沿江豪宅，錢江新城金基曉廬、盛世錢塘等二線江景房二手價格在今年3月時曾達到3.4萬至3.8萬元/平方米不等，東方潤園等一線江景物業(yè)單價5萬至6萬元不等。以杭州同區(qū)域內(nèi)新房較次新房的溢價率超過15%的普遍規(guī)律來看， 御道路一號的二線江景房合理價格區(qū)間應(yīng)為3.8萬至4.2萬元/平方米。

日前，記者在中海御道路一號售樓處了解的情況是，目前項目并未正式開盤，銷售價格也沒有確定。但有消息人士告訴記者，就在今年3、4月份，項目曾經(jīng)暗開過一次?？赡苁且蛘J購情況不佳，項目索性對外宣稱尚未開盤。目前為止，中海御道路一號官方備案體現(xiàn)的成交數(shù)量為零。

據(jù)了解，中海御道路一號一期的預(yù)售報備均價是4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網(wǎng)公布的預(yù)售價格來看，項目開盤底價可能低至3.6萬元/平方米。

“當(dāng)然，這只是二線江景的小戶型價格。中海可以通過后期一線江景房的高溢價來收回利潤。但無疑，這個項目去化壓力和盈利壓力很大。正是因為該地王項目的壓力，中海在杭州其他樓盤不得不降價回款，引領(lǐng)了杭州本輪降價潮。”一位杭州開發(fā)商告訴記者。

杭州克而瑞機構(gòu)總經(jīng)理劉晨光告訴記者，包括中海、金地、保利等高價地得主在杭州都開始品嘗苦果，其項目銷售排名大幅下滑。截至目前，中海已經(jīng)跌出杭州樓市銷售排名前30，金地跌出前20。這在以往的杭州市場，十分少見。

至于杭州樓市整體形勢，很多業(yè)內(nèi)人士表示悲觀。“這和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)有關(guān)。浙江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)簡單，近年來經(jīng)濟大面積滑坡。原來豪宅市場的消費主體即私營企業(yè)主財富縮水劇烈。再加上此前已經(jīng)購入了很多投資性房產(chǎn)，現(xiàn)在購房需求大幅下降。”某豪宅項目負責(zé)人告訴記者。