債權(quán)式地產(chǎn)基金：壓垮房?jī)r(jià)的最后一根“稻草”？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

德信地產(chǎn)今年在杭州率先降價(jià)。今年2月，公司位于杭州城北的德信北海公園剩余全部房源一口價(jià)15800元/平方米，相比同地區(qū)樓盤(pán)的降幅在3000元/平方米以上。之后，德信又連續(xù)推出多個(gè)促銷活動(dòng)。其中之一是6月10日在溫州產(chǎn)聯(lián)合凱銀投資在溫州推出 “三年無(wú)理由120%回購(gòu)”購(gòu)房保障計(jì)劃，以在頹勢(shì)中力挽狂瀾。

沒(méi)有人注意到，在這一系列降價(jià)促銷活動(dòng)背后，德信地產(chǎn)控股股東——德信控股集團(tuán)旗下房地產(chǎn)基金所發(fā)揮的“壓垮”房?jī)r(jià)的作用。上述基金發(fā)行的項(xiàng)目融資基金中，大部分都是有固定收益率的債權(quán)基金。

樓盤(pán)的銷售速度，將決定上述固定收益率債權(quán)基金的實(shí)際融資成本，銷售速度越慢，融資成本越高；反之，則成本越低。這使得開(kāi)發(fā)商的銷售在市場(chǎng)下行時(shí)變得很有壓力。無(wú)論是回購(gòu)計(jì)劃，還是降價(jià)銷售，顯然均與公司的固定收益?zhèn)鶛?quán)融資有關(guān)。房地產(chǎn)基金會(huì)不會(huì)因此成為壓垮房?jī)r(jià)的最后一根“稻草”，成為很多人關(guān)注的話題。

地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本較高

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里，德信地產(chǎn)論銷售規(guī)?？隙ㄅ挪簧锨?0名，但若看私募基金利用比重，則居于行業(yè)前列。根據(jù)德信控股集團(tuán)旗下凱銀投資官網(wǎng)和德信地產(chǎn)網(wǎng)站透露的信息，德信地產(chǎn)目前至少有一半的銷售項(xiàng)目通過(guò)私募基金募資。在這些項(xiàng)目中，前期募集的主要是股權(quán)類基金，后期募集的則主要是債權(quán)類基金，有固定的收益。收益率大部分在12%~15%之間。

事實(shí)上，德信地產(chǎn)在今年推出的諸多銷售計(jì)劃，可能都與公司使用的高融資成本有關(guān)。比如，德信地產(chǎn)在宣布針對(duì)其在溫州的三個(gè)項(xiàng)目，推出“三年無(wú)理由120%回購(gòu)”購(gòu)房保障計(jì)劃。購(gòu)房者購(gòu)買德信上述三盤(pán)的新房源，全款到賬3年之后，可以選擇無(wú)理由退房，由凱銀投資按照《商品房買賣合同》房屋總價(jià)的120%進(jìn)行回購(gòu)，且凱銀投資承擔(dān)所有過(guò)戶稅費(fèi)。

德信地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷副總方靜表示，溫州項(xiàng)目選擇回購(gòu)和開(kāi)發(fā)商的融資成本無(wú)關(guān)。溫州市場(chǎng)經(jīng)歷了多年的市場(chǎng)低迷，消費(fèi)者的信心不強(qiáng)，回購(gòu)計(jì)劃的推出，有利于提升消費(fèi)者信心。但德信地產(chǎn)溫州項(xiàng)目確實(shí)使用了收益率超過(guò)12%的債權(quán)基金。

債務(wù)到期將迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)

衛(wèi)明智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，能夠迫使開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)的原因是即將到期的債務(wù)。

上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，對(duì)很多房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，提前贖回私募基金需要支付一筆違約金，此外，再融資時(shí)需要付出的利息可能比現(xiàn)有的房地產(chǎn)私募基金融資成本更高。

億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東他告訴記者，規(guī)模在百億以內(nèi)，融資渠道相對(duì)單一的公司，因?yàn)閮斶€到期債務(wù)的壓力，可能會(huì)選擇銷售不佳的項(xiàng)目打折讓利，以最快的速度回籠資金。

在這樣的背景下，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇降低純債權(quán)基金的規(guī)模，代以股權(quán)+債權(quán)的組合，進(jìn)而降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免公司為回籠資金而不得不虧損甩賣的風(fēng)險(xiǎn)。