開發(fā)商的“基金算盤”：提升收益率+產(chǎn)業(yè)協(xié)同試驗(yàn)

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

中國的地產(chǎn)基金發(fā)展不過短短十余年時(shí)間，管理規(guī)模已經(jīng)達(dá)到數(shù)千億元。目前，在地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸融資越來越困難而信托等渠道融資成本越來越高的情況下，越來越多的房地產(chǎn)公司傾向于成立自己的房地產(chǎn)基金。

和當(dāng)年企業(yè)主要為募資而成立房地產(chǎn)私募基金不同，如今開發(fā)商更看重的是，使用房地產(chǎn)私募基金是否能夠提升公司的盈利能力。以極低的自有資金比重實(shí)現(xiàn)高額凈利潤，進(jìn)而取得超過行業(yè)平均值的凈資產(chǎn)收益率，這當(dāng)然是一種理想的狀況，但同時(shí)，行業(yè)低迷帶來的風(fēng)險(xiǎn)也如影隨形。如何做好地產(chǎn)基金的運(yùn)營與風(fēng)控，是擺在地產(chǎn)商和基金管理者面前的一道難題。

保利地產(chǎn)2013年年報(bào)顯示，公司投資的主要房地產(chǎn)基金——信?；鸸芾淼馁~面資產(chǎn)價(jià)值只有2.24億元，但當(dāng)年的投資收益卻達(dá)1.07億元，投資收益超過40%；此外，保利地產(chǎn)2013年的攤薄凈資產(chǎn)收益率為20.76%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)11%的平均凈資產(chǎn)收益率。

億翰智庫上市公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東說，通過利用私募基金，開發(fā)商的平均負(fù)債杠桿可以提高將近一倍。隨著負(fù)債杠桿的提升，房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率也能得到大幅提高。

克而瑞研究分析師朱一鳴說，股權(quán)類的私募基金還會(huì)帶給開發(fā)商代建、開發(fā)管理、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)的收益，類似鐵獅門的模式，最高甚至可以達(dá)到40%的凈資產(chǎn)收益率。

在行業(yè)平均毛利率已降至30%左右之時(shí)，超過30%的凈資產(chǎn)收益率，顯然能大大提升公司在資本市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，而這對(duì)公司之后的募資、擴(kuò)張都將至關(guān)重要。

利用基金提升盈利能力

2002年，當(dāng)萬科、萬通、建業(yè)等公司發(fā)起成立中城聯(lián)盟投資管理公司時(shí)，他們也許并未想到，有一天公司的地產(chǎn)基金管理規(guī)模能超過千億元。根據(jù)《中國企業(yè)家》的報(bào)道，上述公司成立一年半時(shí)，公司募集的資金只有1500萬美元。

十多年后的今天，朗詩、保利、金地等公司管理的基金規(guī)模已經(jīng)達(dá)到數(shù)十億甚至數(shù)百億元，復(fù)星地產(chǎn)控股有限公司的資產(chǎn)管理規(guī)模更是達(dá)到千億元。同時(shí)，越來越多的房地產(chǎn)公司傾向于成立自己的房地產(chǎn)基金。

和當(dāng)年企業(yè)主要為募資而成立房地產(chǎn)私募基金不同，如今開發(fā)商更看重的是，使用房地產(chǎn)私募基金是否能夠提升公司的盈利能力。

據(jù)克而瑞分析師朱一鳴介紹，以美國的鐵獅門為案例，房地產(chǎn)私募基金對(duì)該公司凈資產(chǎn)收益率提升的幫助較大。一是實(shí)現(xiàn)了“小股操盤”，以極低的自有資金比重實(shí)現(xiàn)高額凈利潤，進(jìn)而取得超過行業(yè)平均值的凈資產(chǎn)收益率；二是向私募基金的投資者收取項(xiàng)目管理費(fèi)、代建費(fèi)以及資產(chǎn)管理費(fèi)。

就目前而言，前者的意義更為重大。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年一季度開發(fā)商自籌資金占開發(fā)資金總規(guī)模接近40%。對(duì)此，億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說，利用私募基金，開發(fā)商可以解決10%~20%的資金需求。

保利年報(bào)充分顯示出地產(chǎn)基金模式所能達(dá)到的規(guī)模。根據(jù)公司年報(bào)，保利在信保基金的權(quán)益只有2億多元，但信?；鸬馁Y金規(guī)模卻達(dá)到了40多億元。

除此之外，代建、開發(fā)管理以及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)帶來的收益雖然不算高，也有可觀的毛利。根據(jù)張化東的介紹，僅資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)就可以獲得2%左右的提成，而代建的收益則可以達(dá)到銷售總金額的8%，開發(fā)管理業(yè)務(wù)的收益也能達(dá)到項(xiàng)目總銷售收入的5%左右。這些收入無疑大大彌補(bǔ)了房企因?yàn)樾袠I(yè)毛利下滑而帶來的損失。

房地產(chǎn)基金試驗(yàn)領(lǐng)域廣泛

雖然理論上房地產(chǎn)私募基金能夠提升企業(yè)的經(jīng)營杠桿，使開發(fā)商的凈資產(chǎn)收益率大幅提升，但是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率并沒有因成立并管理大規(guī)模的地產(chǎn)基金而大幅增長。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此采訪了金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，他告訴記者，房地產(chǎn)基金管理作為獨(dú)立的公司，不會(huì)并入到集團(tuán)的年報(bào)里，而募集的資金中雖然有一部分被用于金地旗下的項(xiàng)目，但也有資金運(yùn)用到其他房地產(chǎn)公司項(xiàng)目。

對(duì)于上述說法，蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，目前房地產(chǎn)基金對(duì)于開發(fā)商來說，更大的意義是產(chǎn)業(yè)協(xié)同試驗(yàn)，并不指望借助基金給房地產(chǎn)公司帶來可觀的利潤。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前調(diào)查了解到，目前開發(fā)商在房地產(chǎn)基金試驗(yàn)的領(lǐng)域非常廣泛，并不只是涉及房地產(chǎn)開發(fā)。

辦公空間提供商蜂巢辦公空間的相關(guān)人士就表示，目前在服務(wù)式辦公領(lǐng)域，有一部分投資商就是出自專業(yè)的房地產(chǎn)基金。據(jù)他介紹，服務(wù)式辦公室的收益也像房地產(chǎn)基金一樣由多個(gè)部分組成。除了傳統(tǒng)的租金收益外，還有金融服務(wù)、行政服務(wù)配套服務(wù)等收益。

同樣，房地產(chǎn)并購類型的基金，也是開發(fā)商目前正在嘗試的一種類型。以金地為例，其嘗試的低成本“夾層基金”就可以用來并購項(xiàng)目股權(quán)。

除此之外，還有部分地產(chǎn)公司通過舊改項(xiàng)目成立的有限合伙公司，為地方城市建設(shè)提供融資平臺(tái)的案例。

宋延慶說，這些基金對(duì)開發(fā)商更大的意義不只是提升業(yè)績，還在于通過基金試驗(yàn)，完成由開發(fā)商向金融投資商的轉(zhuǎn)型。

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風(fēng)險(xiǎn)控制

地產(chǎn)基金或現(xiàn)局部兌付危機(jī)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率小

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

自2010年起出現(xiàn)爆發(fā)式增長的房地產(chǎn)基金，今年將迎來第一道坎。

隨著今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，給房地產(chǎn)基金帶來巨大的兌付壓力。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過數(shù)年野蠻成長，越來越多的大型地產(chǎn)私募基金公司建立了多重風(fēng)險(xiǎn)控制體系，包括股權(quán)質(zhì)押、全程財(cái)務(wù)監(jiān)控、母公司擔(dān)保等。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然今年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫會(huì)給不少房地產(chǎn)基金帶來壓力，甚至可能出現(xiàn)局部的兌付危機(jī)，但整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)的可能性比較小，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)基金反而有望借助此次調(diào)控脫穎而出。

部分風(fēng)控要求高于信托

日前，位于廣州南沙區(qū)的住宅項(xiàng)目南沙一品完成了項(xiàng)目交接，項(xiàng)目實(shí)際控制人從廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)換成中山市通大房地產(chǎn)有限公司，主導(dǎo)此次交易的正是項(xiàng)目的合作基金德信資本。

南沙一品是廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)在南沙打造的一個(gè)綜合體項(xiàng)目，2013年創(chuàng)鴻集團(tuán)與德信資本合作推出德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金，基金總募集規(guī)模為3億元，基準(zhǔn)投資日為2013年8月28日，投資期限為24個(gè)月。

然而，去年11月，創(chuàng)鴻集團(tuán)有限公司董事長黃鴻明因涉嫌行賄被廣東省人民檢察院依法刑事拘留，受此影響，當(dāng)時(shí)在售的南沙一品隨后停止項(xiàng)目的所有宣傳。

突如其來的危機(jī)，正是考驗(yàn)基金風(fēng)控能力的機(jī)會(huì)。根據(jù)雙方的合作協(xié)議，基金直接持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)，項(xiàng)目公司公章、財(cái)務(wù)章、銀行賬戶等均由基金管理人德信資本監(jiān)管，即基金方擁有對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目的獨(dú)立開發(fā)權(quán)、處置權(quán)。為此，德信資本與項(xiàng)目方多次交鋒，最終說服其引入戰(zhàn)略投資方對(duì)項(xiàng)目做整體并購。

德信資本董事長陳義楓告訴記者，經(jīng)過反復(fù)甄選，德信資本挑選了中山市通大集團(tuán)作為項(xiàng)目的并購合作方。6月上旬，通大集團(tuán)順利完成項(xiàng)目交接，并重新派遣施工隊(duì)推進(jìn)項(xiàng)目的順利開展，德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金更名為德信·通大南沙房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金，最終化解了潛在的危機(jī)。

德信資本南沙項(xiàng)目的案例并非孤例。歐陽捷告訴記者，“根據(jù)我所接觸的情況看，地產(chǎn)基金的風(fēng)控能力并不像外界所想象的那么差”。他說，大多數(shù)地產(chǎn)私募基金在投資前會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目公司擁有絕對(duì)控股權(quán)，項(xiàng)目的開發(fā)過程中會(huì)派駐管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全程監(jiān)控，財(cái)務(wù)章、法人章由基金公司親自管理，銷售回款中絕大部分由基金支配，這些措施杜絕了大多數(shù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

陳義楓向記者表示，地產(chǎn)基金的募資門檻看似比信托公司低，但不能就簡(jiǎn)單認(rèn)為地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)一定比信托公司高。地產(chǎn)基金對(duì)于風(fēng)控的要求，某些方面甚至高于信托和其他金融機(jī)構(gòu)。

系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率小

不可否認(rèn)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)基金陷入兌付危機(jī)成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

歐陽捷認(rèn)為，房地產(chǎn)基金行業(yè)也許會(huì)出現(xiàn)局部的兌付危機(jī)，但是行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小。一方面，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年出現(xiàn)明顯下滑，但如果與前幾年的市場(chǎng)狀況比較其實(shí)并不差；另一方面，主流房企業(yè)績大多數(shù)仍然在增長或者持平，銷售大幅衰退的企業(yè)極少，這說明在行業(yè)內(nèi)占主導(dǎo)地位的大型房企并不存在生存危機(jī)，由于這些房企普遍擁有自己的房地產(chǎn)基金，這批地產(chǎn)基金從目前來看并不存在危機(jī)。

不過，與大型房企相比，由于大量的中小型房企缺乏融資渠道，所以局部風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)在這類型房地產(chǎn)基金上。

陳義楓透露，如果項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，基金擁有決定權(quán)，要求開發(fā)商降價(jià)銷售，盡快回籠資金以保障投資者利益。

歐陽捷表示，即便是中小型房企出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)，它們也可以通過向主流房企出售項(xiàng)目甚至公司股權(quán)完成“自救”，這是地產(chǎn)基金樂于看到的。歐陽捷說，“相較于牌照類金融機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)基金行業(yè)沒有嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，所以目前可謂是魚龍混雜。但在這次的市場(chǎng)洗禮下,優(yōu)秀的地產(chǎn)私募基金有望脫穎而出，真正危險(xiǎn)的應(yīng)該那些規(guī)模較小、缺乏有效風(fēng)控制度的機(jī)構(gòu)”。

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典型案例

萬通立體城市首筆基金完成兌付4道關(guān)口防范風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

風(fēng)險(xiǎn)控制能力是考驗(yàn)地產(chǎn)基金運(yùn)營的最關(guān)鍵因素。在這方面，萬通對(duì)立體城市的投資基金的風(fēng)控措施值得同行借鑒。

立體城市這樣大體量的項(xiàng)目，早在2011年，萬通聯(lián)手多家機(jī)構(gòu)發(fā)行了規(guī)模為18億元的立體之城發(fā)展基金，而這只基金也正值到期兌付之時(shí)。首個(gè)立體城市與地產(chǎn)基金合作的成功與否也將直接影響接下來萬通計(jì)劃打造的多個(gè)立體城市項(xiàng)目。

對(duì)于這筆基金的最新狀況，北京萬通立體之城投資有限公司總經(jīng)理郝杰斌7月3日在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前該基金的部分A類投資已經(jīng)按照投資合伙協(xié)議的要求，在約定的時(shí)間內(nèi)完成了兌付，接下來B類投資者仍然是基金合伙人。

“立體城市項(xiàng)目進(jìn)入了快速建設(shè)和發(fā)展期，我們也將用之后項(xiàng)目運(yùn)作中產(chǎn)生的收益為基金投資人帶來預(yù)期甚至超出預(yù)期的優(yōu)良收益。”郝杰斌對(duì)此說道。

立體城的“輕資產(chǎn)”運(yùn)營模式

“輕資產(chǎn)”模式一直是萬通地產(chǎn)提出要堅(jiān)持的發(fā)展方向，來自萬通方面的解釋稱，所謂“輕資產(chǎn)”，便是從公司在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)。這樣既可以降低自有資金的投入，同時(shí)還可以轉(zhuǎn)讓大部分股權(quán)，并享受土地溢價(jià)。

萬通地產(chǎn)主管商用物業(yè)的副總經(jīng)理汪慶宏此前表示，萬通地產(chǎn)正在籌建萬通房地產(chǎn)開發(fā)股權(quán)投資基金，主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)階段，投資項(xiàng)目多位于國內(nèi)一二線城市，部分三線城市高流動(dòng)性的項(xiàng)目也在范圍之內(nèi)。

以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式已經(jīng)逐漸覆蓋了萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)。但對(duì)于體量較小的項(xiàng)目來說，開發(fā)周期可控，回款速度自然也較快，基金的引入無疑會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化資金狀況。真正考驗(yàn)其運(yùn)作能力的是周期較長的大體量項(xiàng)目，最具代表性的則是萬通立體城市。

按照馮侖最初的設(shè)想，立體城市的建造地被劃定在廊坊、西安、溫州等城市。目前，位于西咸的立體城市項(xiàng)目已于2013年7月26日正式開工。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬通最大的優(yōu)勢(shì)便是多只基金同時(shí)運(yùn)作，“不排除通過時(shí)間或資金的錯(cuò)配，來實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化作戰(zhàn)。”

“特別是在像立體城市這樣的大型綜合性項(xiàng)目當(dāng)中，如果采用傳統(tǒng)的垂直一體化的投資模式，很容易造成運(yùn)作效率低、開發(fā)周期更長，從而帶來較大的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。”郝杰斌告訴記者，在美國，通常一個(gè)超大型項(xiàng)目都會(huì)有6~8個(gè)不同的專業(yè)基金參與，立體城市項(xiàng)目也在嘗試這種模式和機(jī)制。

風(fēng)控考驗(yàn)基金運(yùn)作能力

以分散性的基金合伙制構(gòu)建的立體城市的金融格局，在多位行業(yè)人士看來，萬通的做法具有借鑒意義，但關(guān)鍵是一旦出現(xiàn)銷售放緩、不可控的政策調(diào)控因素時(shí)，怎樣降低開發(fā)商及基金投資方的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

以西南某城市的立體城市為例，此前有分析文章指出，該產(chǎn)品發(fā)行時(shí)，在風(fēng)控方面設(shè)計(jì)了4道關(guān)口。

首先是鎖定緊密的合作伙伴，合作伙伴在2014年對(duì)項(xiàng)目貢獻(xiàn)的銷售金額超過14億元，用以支付A類（信托計(jì)劃）本息。其次是B類投資人和戰(zhàn)略投資人，共9億元作為劣后（劣后受益人一般與優(yōu)先受益人相較，指的是信托公司發(fā)行的結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品，在同一款產(chǎn)品中，優(yōu)先受益人分享較低的收益率，承擔(dān)較小的風(fēng)險(xiǎn)，而劣后受益人則承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)獲得高收益。）；再根據(jù)進(jìn)度安排，預(yù)計(jì)3年左右完成所有土地的轉(zhuǎn)讓和二級(jí)開發(fā)商的進(jìn)入；最后則是本息不足時(shí)，由GP(萬通、新希望)負(fù)責(zé)安排資金補(bǔ)足。

“對(duì)于我們企業(yè)來說，面對(duì)的最大風(fēng)險(xiǎn)包括金融體制的適應(yīng)和人才儲(chǔ)備的不足。”郝杰斌直言。

此外，房地產(chǎn)政策調(diào)控?zé)o疑也是目前地產(chǎn)基金遇到的主要風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，郝杰斌表示，雖然已經(jīng)有相應(yīng)的預(yù)案來應(yīng)對(duì)，但唯一能夠解決系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法應(yīng)該是加強(qiáng)企業(yè)管理和項(xiàng)目運(yùn)作的效率。

據(jù)其透露，目前萬通立體城市基金的決策委員會(huì)由馮侖、劉永好和陳宏三人組成，“經(jīng)過多次的經(jīng)濟(jì)周期，他們對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判和預(yù)估能力應(yīng)該很強(qiáng)，而基金的決策委員會(huì)和咨詢委員會(huì)是幫助基金運(yùn)作團(tuán)隊(duì)更好防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)屏障。”

“基金是很重要的角色，帶有股權(quán)性質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)利益共存，并非簡(jiǎn)單的借貸關(guān)系。在贖回的環(huán)節(jié)肯定會(huì)設(shè)立一些第二或第三方案，比如達(dá)到臨界值怎么處理。”劉艷說道。

劉艷指出，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金面臨的問題是規(guī)模小，對(duì)項(xiàng)目的預(yù)判和風(fēng)險(xiǎn)控制能力差，開發(fā)商對(duì)基金的理解和運(yùn)用不到位，投資文化不成熟等因素，都制約著地產(chǎn)基金的發(fā)展。“嚴(yán)格意義上，基金無法直接改變中國目前房地產(chǎn)融資格局，大部分企業(yè)還是借助于銀行。但就萬通來說，如果單成立一只基金，成本也是很高的，其意義在于探索一種以立體城市為實(shí)例的地產(chǎn)基金規(guī)模化運(yùn)作模式。”

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記者觀察

債權(quán)式地產(chǎn)基金：壓垮房價(jià)的最后一根“稻草”？

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

德信地產(chǎn)今年在杭州率先降價(jià)。今年2月，公司位于杭州城北的德信北海公園剩余全部房源一口價(jià)15800元/平方米，相比同地區(qū)樓盤的降幅在3000元/平方米以上。之后，德信又連續(xù)推出多個(gè)促銷活動(dòng)。其中之一是6月10日在溫州產(chǎn)聯(lián)合凱銀投資在溫州推出 “三年無理由120%回購”購房保障計(jì)劃，以在頹勢(shì)中力挽狂瀾。

沒有人注意到，在這一系列降價(jià)促銷活動(dòng)背后，德信地產(chǎn)控股股東——德信控股集團(tuán)旗下房地產(chǎn)基金所發(fā)揮的“壓垮”房價(jià)的作用。上述基金發(fā)行的項(xiàng)目融資基金中，大部分都是有固定收益率的債權(quán)基金。

樓盤的銷售速度，將決定上述固定收益率債權(quán)基金的實(shí)際融資成本，銷售速度越慢，融資成本越高；反之，則成本越低。這使得開發(fā)商的銷售在市場(chǎng)下行時(shí)變得很有壓力。無論是回購計(jì)劃，還是降價(jià)銷售，顯然均與公司的固定收益?zhèn)鶛?quán)融資有關(guān)。房地產(chǎn)基金會(huì)不會(huì)因此成為壓垮房價(jià)的最后一根“稻草”，成為很多人關(guān)注的話題。

地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本較高

在中國房地產(chǎn)行業(yè)里，德信地產(chǎn)論銷售規(guī)模肯定排不上前30名，但若看私募基金利用比重，則居于行業(yè)前列。根據(jù)德信控股集團(tuán)旗下凱銀投資官網(wǎng)和德信地產(chǎn)網(wǎng)站透露的信息，德信地產(chǎn)目前至少有一半的銷售項(xiàng)目通過私募基金募資。在這些項(xiàng)目中，前期募集的主要是股權(quán)類基金，后期募集的則主要是債權(quán)類基金，有固定的收益。收益率大部分在12%~15%之間。

事實(shí)上，德信地產(chǎn)在今年推出的諸多銷售計(jì)劃，可能都與公司使用的高融資成本有關(guān)。比如，德信地產(chǎn)在宣布針對(duì)其在溫州的三個(gè)項(xiàng)目，推出“三年無理由120%回購”購房保障計(jì)劃。購房者購買德信上述三盤的新房源，全款到賬3年之后，可以選擇無理由退房，由凱銀投資按照《商品房買賣合同》房屋總價(jià)的120%進(jìn)行回購，且凱銀投資承擔(dān)所有過戶稅費(fèi)。

德信地產(chǎn)集團(tuán)營銷副總方靜表示，溫州項(xiàng)目選擇回購和開發(fā)商的融資成本無關(guān)。溫州市場(chǎng)經(jīng)歷了多年的市場(chǎng)低迷，消費(fèi)者的信心不強(qiáng)，回購計(jì)劃的推出，有利于提升消費(fèi)者信心。但德信地產(chǎn)溫州項(xiàng)目確實(shí)使用了收益率超過12%的債權(quán)基金。

債務(wù)到期將迫使開發(fā)商降價(jià)

衛(wèi)明智庫負(fù)責(zé)人蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，能夠迫使開發(fā)商大幅降價(jià)的原因是即將到期的債務(wù)。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，對(duì)很多房地產(chǎn)公司來說，提前贖回私募基金需要支付一筆違約金，此外，再融資時(shí)需要付出的利息可能比現(xiàn)有的房地產(chǎn)私募基金融資成本更高。

億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東他告訴記者，規(guī)模在百億以內(nèi)，融資渠道相對(duì)單一的公司，因?yàn)閮斶€到期債務(wù)的壓力，可能會(huì)選擇銷售不佳的項(xiàng)目打折讓利，以最快的速度回籠資金。

在這樣的背景下，一些開發(fā)商開始選擇降低純債權(quán)基金的規(guī)模，代以股權(quán)+債權(quán)的組合，進(jìn)而降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免公司為回籠資金而不得不虧損甩賣的風(fēng)險(xiǎn)。