李宇嘉：從呼市松綁限購(gòu)看樓市調(diào)控動(dòng)向

呼和浩特松綁限購(gòu)并沒有重復(fù)沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、杭州等地“短命政令”的怪圈，從而成為正式發(fā)文松綁限購(gòu)的第一個(gè)省會(huì)級(jí)城市，也成為今年3月“兩會(huì)”上“分類調(diào)控”和“自主調(diào)控”樓市政策基調(diào)提出后的第一個(gè)“吃螃蟹”者。目前，全國(guó)有46個(gè)城市實(shí)施了住房限購(gòu)政策，2012年以來(lái)，前后共有超過20個(gè)城市傳出“松綁限購(gòu)”的消息，但始終沒有任何一個(gè)城市公開宣稱放松限購(gòu)政策。呼和浩特案例，意味著2010年在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施的、始終鐵板一塊的、不能觸碰的限購(gòu)政策紅線終于被劃出一道口子。

盡管“兩會(huì)”上提出了“分類調(diào)控”和“自主調(diào)控”，但沒有給出統(tǒng)一的口徑和可操作的實(shí)施細(xì)則，因此各地方普遍在“分類調(diào)控”和“自主調(diào)控”口號(hào)下展開了五花八門的救市行動(dòng)。當(dāng)然，在政策上也要與“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促轉(zhuǎn)型”掛鉤。例如，南寧打的是區(qū)域一體化的旗號(hào)，無(wú)錫打的是新型城鎮(zhèn)化的旗號(hào)，廣州南沙松綁港澳籍人士限購(gòu)打的是珠三角一體化的概念，此次呼和浩特松綁限購(gòu)，則打的是外地人本地化的旗號(hào)。雖然文件首先強(qiáng)調(diào)的是做好住房保障，但文件的核心是放松限購(gòu)。

呼和浩特放松外地人購(gòu)房，理由是讓外地人能夠穩(wěn)定下來(lái)、促進(jìn)安居樂業(yè)。但是，外地人若要在呼和浩特安定下來(lái)，真正成為本地人，地方政府首先要做的是給予戶籍、社保覆蓋、創(chuàng)造就業(yè)崗位等。房子雖然需要，但若沒有落戶、沒有穩(wěn)定的工作和基本社會(huì)保障，除了一些在城市生意做得紅火的外地人，外地有購(gòu)買力的人群應(yīng)該不會(huì)很多。進(jìn)一步，呼和浩特的外地人大多數(shù)為內(nèi)蒙古各縣市打工者，特別是周邊縣市到來(lái)的打工者。若想要外地人真正具有購(gòu)房能力，政府應(yīng)該對(duì)于首套購(gòu)房人群給予稅收減免，或者擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍，這樣才能使他們真正在城市安定。但是，所有這些必備的前提條件，我們?cè)谖募卸紱]有看到。

筆者近期在呼和浩特調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，停工和爛尾的樓盤到處都是，特別是該市的如意開發(fā)區(qū)和金橋開發(fā)區(qū)。媒體曾披露呼和浩特可售庫(kù)存達(dá)到12萬(wàn)套之多，按照目前速度需要10年才能消化，看來(lái)并非夸大其詞。而且，最近5年呼和浩特市出讓住宅用地面積2120萬(wàn)平方米，潛在供應(yīng)量高達(dá)10萬(wàn)套。熟悉當(dāng)?shù)貥鞘械娜耸扛嬖V筆者，戶籍人士基本都有房，或者是拆遷補(bǔ)償房，或者是新購(gòu)商品房，很多人都擁有兩三套房。2011年之前，由于能源價(jià)格上漲，當(dāng)?shù)匾淮笈鷧⑴c能源開發(fā)的人群富了起來(lái)，政府也利用能源開發(fā)、電力資源積累起來(lái)的財(cái)富大搞城市建設(shè)，出讓了大批的土地，建設(shè)了大量房屋。同時(shí)，居民收入的快速提高也支撐了樓市的購(gòu)買力，房?jī)r(jià)快速上漲，在遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的如意開發(fā)區(qū)，有的新房?jī)r(jià)格在最高時(shí)近每平方米1萬(wàn)元。

但是，2012年以來(lái)隨著能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)(電力、煤炭物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等)的景氣消退，房地產(chǎn)購(gòu)買力迅速消退，之前借能源致富的生意人也開始拋售樓盤，但這時(shí)又遇到樓市供應(yīng)量進(jìn)入高峰期，供需失衡。呼和浩特樓市當(dāng)前面臨的不是供應(yīng)過剩的問題，而是崩盤的危險(xiǎn)，這一點(diǎn)相比240公里之外的鄂爾多斯樓市好不了太多。

此前，盡管國(guó)家已經(jīng)明確，限購(gòu)取消與否的權(quán)力在地方政府，庫(kù)存量大、供過于求的城市可以調(diào)整樓市政策。但是，地方政府松綁限購(gòu)表面上是為了緩解樓市供應(yīng)過剩的局面，根本的目的還是希望樓市繼續(xù)走上繁榮的通道，以此來(lái)刺激土地出讓和投資增長(zhǎng)，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、稅收增長(zhǎng)和官員自身利益最大化這三重目的，這與國(guó)家“微刺激”、“不放水”的政策大方向是相左的。因此，在實(shí)際操作中，考慮到政策必然會(huì)走歪，國(guó)家對(duì)于地方放松限購(gòu)始終保留不支持的態(tài)度，這也是為何沈陽(yáng)、福建等地放松限購(gòu)難逃“短命新政”的原因。

但是，呼和浩特這類以能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的城市則不同，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，在能源價(jià)格下跌、圍繞能源的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的情況下，之所以近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還能保持平穩(wěn)，靠的主要是以基建和房地產(chǎn)開發(fā)為主的固定資產(chǎn)投資。若樓市面臨崩盤，整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)大問題。今年一季度，內(nèi)蒙古全區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速只有7.3%，低于全國(guó)平均水平，這與2005年~2010年動(dòng)輒15%以上的年平均經(jīng)濟(jì)增速不可同日而語(yǔ)。

對(duì)于該區(qū)域的樓市問題和經(jīng)濟(jì)問題，國(guó)家是清楚的。因此，放松限購(gòu)政策盡管不符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大方向，但也是沒有辦法的辦法，調(diào)整在情理之中，也被上層所默認(rèn)。再說(shuō)，內(nèi)蒙古本來(lái)就屬于資源密集型產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)比重的省區(qū)，在很大程度上不屬于“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促轉(zhuǎn)型”的重點(diǎn)區(qū)域，而且該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也不是一年兩年的事情。同時(shí)，呼和浩特樓市只能劃歸二三線城市，并非是樓市的風(fēng)向標(biāo)城市，而且其樓市目前確實(shí)處于嚴(yán)重供應(yīng)過剩狀態(tài)，放松限購(gòu)的影響較小。

類似于呼和浩特這樣的能源或傳統(tǒng)工礦產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的二三線城市(集中在東北和西北等區(qū)域)，目前絕大多數(shù)都存在樓市供應(yīng)過剩的問題。可以預(yù)計(jì)，這類城市是未來(lái)樓市政策調(diào)整(特別是松綁限購(gòu))的主要對(duì)象。從6月份預(yù)披露的數(shù)據(jù)看，不管是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)，還是樓市交易情況，都不容樂觀，可能將再次觸及甚至滑出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下限，這也為樓市政策調(diào)整創(chuàng)造了空間，因此，不排除其他二線城市出臺(tái)松綁限購(gòu)政策的可能。