官方數(shù)據(jù)“打架”引懸疑 廣州樓市爭辯“真假摔”

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轉(zhuǎn)眼間，6月也將進入尾聲，隨之而來的，就是各大房企的半年考。是喜，還是憂，不日答案就將揭曉。數(shù)日前，兩組“打架”的廣州房價數(shù)據(jù)引起了人們的關(guān)注和思考。同樣出自于“官方”，為何房價漲幅統(tǒng)計出現(xiàn)較大差異？即便我們不去深究這里面的原因，但不少房企開始忙起來了?；蚴歉惺艿搅朔康禺a(chǎn)行業(yè)分化的提速，為了今后的日子能夠好過一些，中小房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓股權(quán)，借股權(quán)交易所來緩解資金壓力。6月20日在南京舉行的土地拍賣會，延續(xù)了一個月前的冷清……一系列零散的信息綜合起來，或讓這個夏天充滿“涼意”。

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

近日，兩個分別由官方機構(gòu)公布的房價數(shù)據(jù)出現(xiàn)“打架”的情況，讓購房者對廣州樓市的真相更感困惑。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州房價環(huán)比漲幅為零；而廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻顯示，同月廣州房價環(huán)比上漲2.1%，連續(xù)3個月創(chuàng)新高。

廣州樓市到底是 “假漲”還是“真跌”？對此，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，數(shù)據(jù)“打架”主要是由于統(tǒng)計樣本的不同，國家統(tǒng)計局的調(diào)查樣本更貼近市場真實情況，房管局的數(shù)據(jù)來源受“限價”干擾因素較大，因此即便一線城市也進入實質(zhì)性降價階段，房價數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出“真跌假漲”的走勢。

官方房價數(shù)據(jù)“打架”/

《每日經(jīng)濟新聞》記者整理廣州市國土房管局每月發(fā)布的 《房地產(chǎn)市場運行情況通報》發(fā)現(xiàn)，自今年2月起，廣州房價連續(xù)3個月出現(xiàn)環(huán)比上漲。數(shù)據(jù)顯示，今年3~5月，廣州新建住宅網(wǎng)簽均價環(huán)比漲幅分別為10.4%、1.5%、2.1%。

而國家統(tǒng)計局公布的5月份70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，今年3~4月廣州新建住宅售價環(huán)比漲幅僅為0.4%與0.1%，5月份廣州房價環(huán)比漲幅為零。

事實上，類似的數(shù)據(jù)“打架”情況并不罕見。以去年12月為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，該月廣州新建住宅售價環(huán)比漲幅為0.7%，同比漲幅為20.4%。但廣州市房管局的報告卻顯示，該月新建住宅網(wǎng)簽均價環(huán)比漲幅為0.4%，同比下跌12.9%。

記者發(fā)現(xiàn)，其他一線城市也出現(xiàn)了類似情況。以深圳為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳新建住宅售價環(huán)比下跌0.2%，但深圳規(guī)劃國土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月深圳新房住宅成交均價23981元/平方米，環(huán)比上漲1.1%。

“打架”或因樓市政策/

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，由于國家統(tǒng)計局與當?shù)胤抗懿块T的調(diào)查樣本不同，加上去年地方政府在房價控制目標的壓力下意圖從數(shù)據(jù)上抑制房價漲幅，導(dǎo)致兩個官方數(shù)據(jù)“打架”。

“國家統(tǒng)計局所制定的房價數(shù)據(jù)，是抽取同類型樓盤相同朝向的相近單位作為樣本，以樓盤的實際售價為統(tǒng)計數(shù)據(jù)，能更真實地反映市場狀況。但廣州市房管局是以網(wǎng)簽合同的成交數(shù)據(jù)為統(tǒng)計樣本，由于去年廣州出臺嚴厲的 ‘限價’政策，導(dǎo)致大量樓盤采取以‘雙合同’繞開管理部門的價格限制，不少高價盤更是被暫停網(wǎng)簽，引發(fā)房價數(shù)據(jù)失真嚴重。”黃韜說。

去年4月，為了遏制當時房價上漲過快的勢頭，廣州市房管局發(fā)布通知，規(guī)定預(yù)售樓盤申報價格過高且不接受房管部門指導(dǎo)的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證，超過申報價格銷售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

此后，越來越多的開發(fā)商采用“雙合同”，即購房者買房時所簽合同往往一份是正式的 《商品房買賣合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”甚至是“變更裝修標準價差和房屋增值包服務(wù)費”等多種名目體現(xiàn)，兩份合同加起來的房款才是房屋總價。

黃韜告訴記者，自去年11月起，“限價”政策逐漸松綁。隨著今年市場壓力增大，從3月起“限價”政策松綁蔓延至全市，由于雙合同現(xiàn)象大幅減少，同時大量在去年積壓的高價盤在最近兩個月集中網(wǎng)簽，變相提高了樓盤的網(wǎng)簽售價，是帶動房管局的房價數(shù)據(jù)明顯上漲的主要原因。

一線房價“假漲真跌”/

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在整體樓市降溫的情況下，一線城市在2013年下半年嚴格執(zhí)行的限價政策逐漸已經(jīng)不適合當下市場情況，目前還能維持上漲的城市越來越少。甚至連業(yè)界也認為，一線城市也出現(xiàn)了明顯的降溫現(xiàn)象，降價潮在一線城市出現(xiàn)蔓延的勢頭。

以廣州為例，《每日經(jīng)濟新聞》記者實際走訪發(fā)現(xiàn)，外圍區(qū)域降價風越刮越猛，繼位于番禺的萬科歐泊降價三成開售后，同區(qū)域的知名大盤雅居樂劍橋郡于本月中推出100套特價單位，毛坯售價為1.2萬元/平方米，較該盤前期單位售價直降30%。

“雖然廣州市房管局公布的房價數(shù)據(jù)顯示是上漲，但這只不過是反映去年房價真實漲幅。從廣州來看，目前外圍區(qū)域新盤售價已經(jīng)出現(xiàn)15%的降幅，個別項目為了清尾貨更是出現(xiàn)30%的降幅，帶動廣州樓市進入實質(zhì)性降價階段。”黃韜表示。

克而瑞研究報告顯示，6月前半月，一線、二線和三四線城市的成交面積同比去年分別下滑了22%、27%和35%，在四個一線城市中，北京與深圳成交同比降幅分別為51%與64%，廣州與上海則同比上漲7%與25%。

合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，一線城市自身擁有強大的需求支撐，本輪下行更多是受到銀行收緊房貸的影響。樂觀估計，本輪樓價下行調(diào)整期有望在今年底結(jié)束。

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房企動向

碧桂園再現(xiàn)人事變動營銷能手楊永潮“坐鎮(zhèn)”海外

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

繼今年4月，擁有中海背景的吳建斌接替伍綺琴出任首席財務(wù)官一職后，在去年新晉千億俱樂部的房企碧桂園再現(xiàn)人事變動。

6月20日，碧桂園正式宣布，集團營銷中心總經(jīng)理楊永潮正式調(diào)任董事局主席特別助理，其執(zhí)行董事職位未變，營銷中心總經(jīng)理一職由集團副總裁、粵閩區(qū)域總裁程光煜出任。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，楊永潮為碧桂園創(chuàng)始人楊國強侄子，擔任碧桂園營銷團隊總負責人超過十年，此次調(diào)任后工作重心將轉(zhuǎn)向海外市場。

輝立證券分析師陳耕向記者表示，楊永潮作為碧桂園的元老級重臣，由其主導(dǎo)的營銷模式是推動碧桂園從一家區(qū)域小房企發(fā)展成全國性龍頭房企的關(guān)鍵。隨著此前公司拋出海外市場在十年內(nèi)占半壁江山的目標，此次調(diào)任也意味著，碧桂園未來將加大海外市場的開拓力度。

營銷中心換帥

對于此次高管變動，碧桂園方面向記者表示，楊永潮是集團執(zhí)行董事、原營銷中心總經(jīng)理，主要負責碧桂園的產(chǎn)品營銷工作。此次集團決定任命他為董事局主席楊國強的特別助理，協(xié)助楊國強開展海外項目拓展、土地投資、項目規(guī)劃、產(chǎn)品定位、營銷前期策劃等相關(guān)工作。楊永潮仍擔任董事會執(zhí)行董事。

楊永潮加入碧桂園銷售團隊接近20年，從事一線銷售工作。2002年，楊永潮組建碧桂園“營銷中心”，擔任總負責人。2007年碧桂園在香港上市后，楊永潮成為碧桂園執(zhí)行董事之一，并組建全國營銷團隊，碧桂園也從華南區(qū)域品牌發(fā)展成為全國性的地產(chǎn)品牌。

在楊永潮調(diào)任后，程光煜將出任營銷中心總經(jīng)理一職。資料顯示，程光煜于2007年加入碧桂園，歷任碧桂園集團董事局主席助理、總裁助理、項目總經(jīng)理、運營中心總經(jīng)理、粵閩區(qū)域總裁等職位。

海外戰(zhàn)略提速

隨著精通營銷的楊永潮將工作重心轉(zhuǎn)移至海外市場，碧桂園的海外戰(zhàn)略大有提速的勢頭。

自2012年初正式進駐馬來西亞后，碧桂園已投資了3個大型項目，其中由碧桂園自主開發(fā)的首個項目金海灣于去年8月正式發(fā)售，不僅成為公司去年的單盤銷售冠軍，同時讓碧桂園成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商。

在這背后，“全民營銷”戰(zhàn)略在馬來西亞項目發(fā)揮出作用。據(jù)悉，在金海灣去年開盤之時，項目以750令吉/平方尺（約13761元/平方米）的價格發(fā)售，低于周邊樓盤價格近三成。同時，碧桂園在國內(nèi)發(fā)動營銷攻勢，給每位老業(yè)主補貼2000元，用飛機一撥撥地把人拉到馬來西亞體驗金海灣項目，對于習(xí)慣了坐等買家上門的馬來西亞本土開發(fā)商而言，碧桂園的營銷手法在當?shù)卦斐闪藰O大震撼。

記者了解到，碧桂園金海灣項目剩余貨量將于今年下半年推出，位于馬來西亞首都吉隆坡以北的碧桂園鉆石城也于去年末開售，另一個位于吉隆坡的新項目也將于今年下半年開售。陳耕向記者表示，隨著海外市場成為集團發(fā)展的重點，調(diào)來久經(jīng)沙場的楊永潮有助于增強碧桂園的海外開拓與營銷能力。

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政策調(diào)整

“招掛復(fù)合”再現(xiàn)上海新推三幅規(guī)劃盲點地塊

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

6月19日，國土部發(fā)布消息稱，將有效控制特大城市新增建設(shè)用地，并對此前發(fā)布的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》作進一步強調(diào)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上海的土地出讓方式也出現(xiàn)了調(diào)整跡象。6月18日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局推出近期第三塊“招掛復(fù)合”地塊。寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)、普陀區(qū)梅川社區(qū)、奉賢區(qū)南橋新城3塊地均位于政府重要規(guī)劃區(qū) “盲點”位置。業(yè)界認為，這一做法和國土部對特大城市控制土地新增，盤活存量用地的意圖一致。

6月19日，國土部表示，將通過規(guī)劃、計劃、用地標準、市場引導(dǎo)等手段，有效控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模，適度增加集約用地程度高、發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)和中小城市、縣城建設(shè)用地供給。

一個月前發(fā)布的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》解釋稱，為防止一些地方在經(jīng)濟發(fā)展中急功近利，片面追求土地收益，進一步增強規(guī)劃科學(xué)性和規(guī)劃的剛性管控，需要對用地規(guī)模整體調(diào)控，實現(xiàn)控總量、擠存量、提質(zhì)量。

6月18日，上海市規(guī)土局推出近期第三塊“招掛復(fù)合”地塊。寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)、普陀區(qū)梅川社區(qū)、奉賢區(qū)南橋新城3塊地均位于政府重要規(guī)劃區(qū)“盲點”位置。

其中，寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)地塊位于楊浦新江灣城國際社區(qū)周邊未輻射區(qū)域；普陀區(qū)梅川社區(qū)地塊位于普陀真如城市副中心周邊未輻射區(qū)域；奉賢區(qū)南橋新城地塊位于奉賢區(qū)南橋新城規(guī)劃盲點。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔向記者表示，“招掛復(fù)合”三塊土地的環(huán)線位置、地段各不相同，但戰(zhàn)略意義較為相似：均處于區(qū)縣重點規(guī)劃的空白區(qū)。

黃河滔同時表示，上海近期的拍地傾向旨在節(jié)約集約、合理利用土地，但與土地招標模式不同，“招掛復(fù)合”是市場選擇模式。

“招掛復(fù)合”并非今年才出現(xiàn)的新事物，早在當年浦東星河灣地塊出讓之時就曾采用這種“先比方案后比價格”的方式。

在這一模式下，地塊的出讓形式由有效申請人數(shù)決定，如果申請人數(shù)超過3人，則用招標方式出讓，申請人即為投標人；如果申請人數(shù)在3人以下，則用掛牌的方式出讓，申請人為競買人。政府有了一定的空間，可以選擇更貼近城市整體規(guī)劃的標書。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為，上海市政府在土地出讓這個問題上，向來是把城市規(guī)劃放在首位的。要挖掘上海的城市空間，未來主要的來源是國有工業(yè)土地的變性。

目前，寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)地塊已采用競價招標拍地，其余兩塊未確定拍地方式。從21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，南橋新城2012年、2013年共推出5幅與奉賢區(qū)南橋新城地塊用途相類的商辦地塊，競買人數(shù)均低于3人。且此次推出地塊并無價格優(yōu)勢，故掛牌競價的可能性較大。

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土地市場

南京土地市場冷清持續(xù)多幅地塊底價成交

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

時隔一個月之后，6月20日，南京再次掛牌出讓土地，但這并沒有改變南京土地的冷清，出讓10幅地塊僅用了半個小時，其中有8幅地塊底價成交。與此同時，合肥也在6月20日當天出讓11幅地塊，面積達到1107畝，吸金32億元。

進入2014年，南京的土地市場可謂異常冷清，在5月14日的土地出讓中，出現(xiàn)了5分鐘結(jié)束拍賣，甚至有開發(fā)商因為遲到幾分鐘，而錯過土地拍賣的尷尬局面。

在6月20日的土地拍賣中，與此前的土拍相比，除增加了土地出讓面積外，冷清的情況未發(fā)生改變。當天的土地拍賣，一共有10幅地塊出讓，面積達到58萬平方米，吸引了包括朗詩、保利和萬科等房企。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，10幅地塊中，4幅來自江寧濱江，3幅來自浦口，其余3幅地塊分別為玄武區(qū)仙鶴門二類居住用地、秦淮牌樓路加油站用地和棲霞仙林中心商業(yè)用地。

其中，江寧濱江四幅地塊出讓面積共計18萬平方米左右，除G27地塊為居住社區(qū)中心用地外，其他三幅均為商住混合用地。其中，G24、G25、G25均有綠地和朗詩兩家房企參與競爭，G27地塊被綠地以底價拿下。

對于當天的情況，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝發(fā)對記者說：“理性但不乏積極正在主導(dǎo)土地市場的主旋律。理性表現(xiàn)在最高溢價不超過10%，出價較為理性。積極則表現(xiàn)在該拿地的企業(yè)照樣拿，所有地塊全部成交，有助于保證未來1~2年的住宅供應(yīng)。”

同樣，在6月20日當天，合肥也進行了土地出讓，共有12幅地塊參與競拍，出讓面積達到1107畝，除了一幅地塊流拍之外，其余11幅地塊均順利成交，成功吸金32億元。

其中，濱湖新區(qū)的BH2014-02號地塊競爭最為激烈，最終寶能集團以24.03億元的總價成功拿下，將濱湖寶能城項目用地擴容到超過1200畝。

“寶能城項目擬建七幢超高地標建筑集群、五星級酒店和高端住宅等，其中單棟最高550米將問鼎安徽第一高。”合肥本地房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士凌斌表示。

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記者觀察

中小房企頻現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓 行業(yè)洗牌加速

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

市場持續(xù)降溫，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌在加速?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，在剛剛過去的一周 （6月13日~19日），北交所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)又一次位居成交金額前三位。

早在今年3月，機構(gòu)就曾發(fā)出預(yù)警。評級機構(gòu)標準普爾及惠譽指出，中國小型地產(chǎn)公司可能出現(xiàn)債務(wù)違約情況，導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場兩極化。

在上海易居研究院研究員嚴躍進看來，市場成交若繼續(xù)低迷，那么房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的動作還會加大。

行業(yè)分化特征明顯

記者梳理發(fā)現(xiàn)，本月前三周，北交所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項目成交金額中，房地產(chǎn)業(yè)每周均穩(wěn)居成交金額前三位。

數(shù)據(jù)顯示，上周（6月13日~19日），北交所推出多宗投資意向及境外項目。其中，北京某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬投資京、津、冀及濟南地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)10000萬元以上項目，要求公建類項目建筑規(guī)模不低于5萬平方米，住宅類不低于10萬平方米。

此外，房企股權(quán)被收購的現(xiàn)象也越來越多。如朗詩綠色地產(chǎn)收購萬業(yè)置業(yè)34%股權(quán)、寧波金翔收購萬業(yè)置業(yè)33%股權(quán)、信達地產(chǎn)22.57億元收購嘉粵集團下屬5公司100%股權(quán)等。

黃金灣投資集團董事長申威告訴記者，大型房企對中小房企的整合會越來越多，股權(quán)之前的并購也會增加，并購基金應(yīng)運而生。

6月20日，上海乾鵬置業(yè)有限公司在北交所平臺上進行100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)主要是福都商廈，轉(zhuǎn)讓底價是88896萬元，價款支付方式為一次性支付。

嚴躍進表示，從買賣的角度看，有賣必有買。在目前市場降溫下能夠收購此類資產(chǎn)的，一般都是資金雄厚的大企業(yè)，這也印證了行業(yè)分化的特征。

中小房企風險加大

業(yè)內(nèi)觀點認為，從今年上半年大多數(shù)資金面暴露出問題的中小企業(yè)來看，融資成本與拿地成本偏高成為其企業(yè)經(jīng)營層面較大的問題。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，浙江興潤、光耀集團等資金鏈危機事件也與融資成本與拿地成本偏高密切相關(guān)，此前盲目拿地或盲目多元化擴張使其資金面狀況更加惡化。

他表示，繼興業(yè)銀行停貸事件之后，銀行信貸轉(zhuǎn)向緊縮，銀行等金融機構(gòu)不會無限制地再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構(gòu)為了控制投資風險已經(jīng)開始對中小企業(yè)“停貸”，這些因素成為浙江興潤置業(yè)等企業(yè)倒閉破產(chǎn)或面臨資金面斷鏈的導(dǎo)火索。

張宏偉表示，由于難以獲得銀行貸款，一部分中小企業(yè)在今年上半年或面臨資金面斷鏈的市場風險。

嚴躍進表示，中小房企市場空間不斷收窄，在傳統(tǒng)信貸市場和資本市場難以獲取融資的時候，那么借股權(quán)交易所來緩解資金壓力，或是一個不錯的選擇。“雖然無奈，但至少在目前狀況下，整個企業(yè)還能賣個好價錢。”