資產(chǎn)位于郊外 收購(gòu)地價(jià)較周邊貴了一倍

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 潮州攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 潮州攝影報(bào)道

根據(jù)長(zhǎng)城集團(tuán)6月6日發(fā)布的公告，公司擬收購(gòu)的華沁瓷業(yè)成立時(shí)間為2014年5月27日，距離雙方簽約的6月3日僅有不到10天時(shí)間。記者從該公司的評(píng)估報(bào)告發(fā)現(xiàn)，華沁瓷業(yè)目前尚無(wú)營(yíng)業(yè)收入，凈利潤(rùn)也為零，1.8億元的收購(gòu)價(jià)格全部來(lái)自該公司位于廣東省潮州市楓溪區(qū)蔡隴村蔡尾片的土地與廠房，可見(jiàn)長(zhǎng)城集團(tuán)此次的實(shí)際收購(gòu)對(duì)象為土地和房屋。

長(zhǎng)城集團(tuán)在回復(fù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，華沁瓷業(yè)所擁有的地塊土地性質(zhì)已經(jīng)變成住宅用地，考慮到該所有權(quán)人可能會(huì)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，為滿足公司進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級(jí)的拓展需要，因此決定收購(gòu)地塊，預(yù)計(jì)地塊未來(lái)具有較大的升值空間。

但記者實(shí)地調(diào)查發(fā)展，華沁瓷業(yè)所在區(qū)域位于潮州市的郊區(qū)位置，周邊滿布城中村，即便土地性質(zhì)已經(jīng)更改為住宅用地，在三四線城市遭遇房地產(chǎn)寒冬之際，要發(fā)展房地產(chǎn)顯然困難重重。同時(shí)長(zhǎng)城集團(tuán)此次的收購(gòu)單價(jià)較周邊住宅用地貴了大約一倍，高溢價(jià)引發(fā)廣泛質(zhì)疑。

此外，對(duì)于華沁瓷業(yè)所擁有的地塊為何變身為住宅用地、地塊成交價(jià)格等疑問(wèn)，記者多次聯(lián)系潮州市國(guó)土局用地科一位林姓主要負(fù)責(zé)人，對(duì)方均婉拒了采訪要求。

項(xiàng)目地處郊外工業(yè)區(qū)/

從潮汕高鐵站乘坐大巴抵達(dá)位于潮州市楓溪區(qū)的池湖中心客運(yùn)站，再轉(zhuǎn)乘15分鐘的摩托車(chē)，在一片塵土飛揚(yáng)的道路中，記者抵達(dá)了華沁瓷業(yè)所在的潮州市楓溪區(qū)蔡隴村。

楓溪區(qū)，是中國(guó)著名的陶瓷產(chǎn)區(qū)，在楓溪區(qū)的任何一條馬路上，琳瑯滿目的陶瓷廣告隨處可見(jiàn)。在這里，長(zhǎng)城集團(tuán)是當(dāng)之無(wú)愧的龍頭企業(yè)，并且是該區(qū)域唯一一家完成上市的陶瓷企業(yè)。

“這里就是蔡隴村，長(zhǎng)城集團(tuán)的老板蔡廷祥就是本村人，他們有好幾棟大樓都是在村里，楓溪有非常多的陶瓷企業(yè)，但都是以代工為主，真正有名的沒(méi)幾家，長(zhǎng)城算是最有知名度的品牌?！睂?duì)于這家潮州市最大規(guī)模的陶瓷企業(yè)之一，摩托車(chē)師傅如數(shù)家珍。

根據(jù)公告顯示，華沁瓷業(yè)并沒(méi)有任何流動(dòng)資產(chǎn)，公司所擁有的非流動(dòng)資產(chǎn)是位于蔡隴村蔡尾片的房地產(chǎn)，項(xiàng)目的總用地面積為23039平方米，用地性質(zhì)為住宅用地，地塊上已建成藝術(shù)館、宿舍樓、研發(fā)中心等6座建筑物，總建筑面積為17500平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從蔡隴村路口往里走不到十分鐘，長(zhǎng)城集團(tuán)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園馬上映入眼簾，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)包括一棟6層高的藝術(shù)館、一棟一層高的展示廳以及小型籃球場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)園旁邊為一棟米黃色6層高的員工宿舍，宿舍的對(duì)面分別為幾棟1~3層高的淺灰色研發(fā)中心大樓，記者對(duì)照長(zhǎng)城集團(tuán)發(fā)布的公告發(fā)現(xiàn)，上述建筑物便是華沁瓷業(yè)所持有的土地與房產(chǎn)的核心部分。

“這里已經(jīng)投入使用超過(guò)兩年了，每天早上都有大批工人到這里上班，但這幾棟大樓一直都是刻上了長(zhǎng)城集團(tuán)的標(biāo)識(shí)，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有一家叫華沁瓷業(yè)的公司?！蔽挥诋a(chǎn)業(yè)園旁邊的士多店老板告訴記者。

公告顯示，長(zhǎng)城集團(tuán)之所以收購(gòu)上述土地與房產(chǎn)，一方面是由于公司正致力于打造長(zhǎng)城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，項(xiàng)目將融合設(shè)計(jì)中心、研發(fā)中心、樣品展廳，以滿足公司設(shè)計(jì)、展示創(chuàng)新產(chǎn)品的需求；另一方面，華沁瓷業(yè)的土地性質(zhì)為住宅用地，未來(lái)巨有較大的升值空間。

但記者在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華沁瓷業(yè)所在的區(qū)域滿布城中村，周邊多為平房與陶瓷工廠，煙塵較大且環(huán)境不佳，產(chǎn)業(yè)園的周邊并沒(méi)有多少人流。同時(shí)，區(qū)域位于潮州市郊區(qū)地帶，距離楓溪區(qū)中心尚有相當(dāng)距離，蔡隴村附近甚至沒(méi)有什么商品住宅樓，屬于典型的郊外工業(yè)區(qū)。

收購(gòu)價(jià)相當(dāng)于102年租金/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從長(zhǎng)城集團(tuán)2012年7月4日發(fā)布的關(guān)聯(lián)交易公告發(fā)現(xiàn)，公司與陳虞深、陳得光、陳欽龍、蔡廷和、吳淡珠（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出租方）簽訂廠房租用協(xié)議，協(xié)議約定由于公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，租賃出租方位于潮州市楓溪區(qū)蔡隴村蔡尾片廠房用于裝飾大型產(chǎn)品展廳及產(chǎn)品研發(fā)中心，租賃期自2011年1月1日至2016年12月31日合共6年，租賃土地面積約為16773平方米，這也意味著在華沁瓷業(yè)尚未成立之時(shí)，陳虞深等人已經(jīng)擁有上述地塊與房產(chǎn)。

根據(jù)雙方于2011年簽訂的租賃協(xié)議顯示，自2011年1月1日至2011年12月31日，長(zhǎng)城集團(tuán)在第一年享受優(yōu)惠租金112.7萬(wàn)元/年，自2012年1月1日至2013年12月31日的租金為123.9萬(wàn)元/年，自2014年1月1日至2016年12月31日租金為136.4萬(wàn)元/年，年平均租金為128.28萬(wàn)元/年，以用地面積計(jì)算，折合每平方米租金為76.48元/年。

記者從廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司制作的評(píng)估報(bào)告獲悉，評(píng)估基準(zhǔn)日2014年5月31日，華沁瓷業(yè)的賬面值為1.8億元，與本次收購(gòu)價(jià)相同，以23039平方米的用地面積計(jì)算，項(xiàng)目折合收購(gòu)單價(jià)為7812元/平方米。

對(duì)比平均76.48元/平方米的年租金和7812元/平方米的折合收購(gòu)單價(jià)，長(zhǎng)城集團(tuán)相當(dāng)于支付了102年租金的代價(jià)。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上述兩宗地塊的土地使用權(quán)到2078年11月4日截止，至今僅余下64年的土地使用權(quán)，在租比買(mǎi)劃算的情況下，長(zhǎng)城集團(tuán)高溢價(jià)收購(gòu)難免引來(lái)質(zhì)疑。

對(duì)此，長(zhǎng)城集團(tuán)在回復(fù)記者提問(wèn)時(shí)表示，在華沁瓷業(yè)的土地性質(zhì)為住宅用地之前，其租賃成本相對(duì)較低，公司預(yù)計(jì)能夠持續(xù)租賃該土地，當(dāng)時(shí)沒(méi)有收購(gòu)計(jì)劃，在政府規(guī)劃該土地性質(zhì)變成住宅用地之后，公司考慮到該所有權(quán)人可能會(huì)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，影響公司經(jīng)營(yíng)所需的研發(fā)中心展廳等文化產(chǎn)業(yè)基地功能的正常使用，公司的文化產(chǎn)業(yè)基地又急需在自己能控制的土地上解決發(fā)展問(wèn)題，所以決定對(duì)擁有該土地資產(chǎn)的華沁瓷業(yè)的股權(quán)進(jìn)行收購(gòu)。

根據(jù)長(zhǎng)城集團(tuán)發(fā)布的公告，華沁瓷業(yè)所擁有的兩宗住宅用地權(quán)屬證明分別為《國(guó)有土地使用證》潮府國(guó)用（2014）第02841號(hào)與第02843號(hào)，國(guó)土使用權(quán)終止日期為2078年。對(duì)于地塊為何能轉(zhuǎn)為住宅用地的疑問(wèn)，記者曾多次聯(lián)系潮州市國(guó)土局用地科一位林姓主要負(fù)責(zé)人，但對(duì)方婉拒了采訪要求。

地價(jià)較周邊住宅用地貴一倍/

對(duì)于本次收購(gòu)，長(zhǎng)城集團(tuán)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，華沁瓷業(yè)的土地性質(zhì)為住宅用地，具有較大的升值空間。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，去年5月，與地塊相隔不遠(yuǎn)的湘橋區(qū)城西街道上埔村的一宗住宅用地正式出讓?zhuān)玫孛娣e為68496.92平方米，最終成交價(jià)為2.51億元，折合單價(jià)3664元/平方米。今年1月份，湘橋區(qū)意溪鎮(zhèn)錫美村紫蓮山一宗住宅用地以2155萬(wàn)元成交，用地面積為10345平方米，折合地價(jià)2083元/平方米。

如果華沁瓷業(yè)所持有的用地未來(lái)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，按照7812.3元/平方米的單價(jià)計(jì)算，地塊的單價(jià)較周邊住宅用地成交價(jià)貴了一倍以上。

即使把土地與建筑物分開(kāi)計(jì)算，根據(jù)廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司制作的評(píng)估報(bào)告，華沁瓷業(yè)擁有的23039平方米的土地使用權(quán)帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)賬面凈值為1.35億元，折合地價(jià)為5859元/平方米，是上述兩宗地塊的1.6倍和2.8倍。

此外，記者在潮州市楓溪區(qū)多個(gè)樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域中心的在售項(xiàng)目售價(jià)僅為5000~6000元/平方米，以位于楓溪區(qū)中心的新盤(pán)紅樹(shù)灣為例，項(xiàng)目主打131~140平方米的三至四房戶型，毛坯售價(jià)為6200元/平方米。

克而瑞的研究數(shù)據(jù)顯示，隨著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫遇冷，三四線城市土地成交金額和面積下降最為顯著，土地成交溢價(jià)率均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。潮州市作為四線城市，長(zhǎng)城集團(tuán)通過(guò)高價(jià)收購(gòu)?fù)恋夭┤「呱悼臻g的設(shè)想能否成功仍然是一個(gè)巨大的問(wèn)號(hào)。

但從目前來(lái)看，長(zhǎng)城集團(tuán)將地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意愿并不強(qiáng)。長(zhǎng)城集團(tuán)在回復(fù)記者提問(wèn)時(shí)表示，地塊若成功收購(gòu)后用途在短期內(nèi)不會(huì)有改變，多出來(lái)的面積將用于建設(shè)員工宿舍。

此外，公告顯示，由于歷史原因，華沁瓷業(yè)地上建筑物尚未取得《房屋所有權(quán)證》，目前相關(guān)手續(xù)正在辦理中。對(duì)此，長(zhǎng)城集團(tuán)僅表示，《房屋所有權(quán)證》目前有關(guān)手續(xù)正在辦理中，華沁瓷業(yè)也做出承諾承擔(dān)由此造成任何損失，以防范公司的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于具體的緣由不愿作出披露。