海外房地產大數據服務:開發(fā)商根據客戶需要蓋房

每經編輯 每經記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經記者 盧曦 發(fā)自上海

在國內房企還將大數據視為創(chuàng)新領域時，海外成熟市場房企對大數據已經運用自如。數據積累已經有半個世紀的歷史，已形成合理體系，成為海外房企決策的重要依據。

目前國內房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢包括跨區(qū)域發(fā)展以及多項目運作，這些都要求提高資金的使用效率。此外，房企的集團化管理也帶來了內部挑戰(zhàn)，企業(yè)內部的人力、財務的調配需要更有效的信息化管理。

如果企業(yè)在拿地之前就能判斷出一個合理的價格區(qū)間，在產品設計之前就知道客戶的需求和喜好、項目需要什么樣的配套；在銷售環(huán)節(jié)，正確判斷最合適的開盤時間、銷售周期、價格和營銷策略等，那么決策風險將被降低。而國外的成熟經驗值得借鑒。

豐富的數據形成產業(yè)鏈

在世聯地產華東區(qū)域總經理袁鴻昌看來，大數據對于國內房企來說是個新話題。但在美國情況則有所不同，美國有一家網站名為Zillow，提供開放的房地產相關數據，詳細到為每一棟樓建立一個主頁。

《每日經濟新聞》記者查詢了解到，Zillow是一家提供免費房地產估價服務的網站，創(chuàng)建于2006年，主要提供各類房地產信息查詢服務，相關客戶大部分都是與房地產有關的人。Zillow甚至推出了手機版，在數據采集上具有優(yōu)勢。

袁鴻昌告訴記者，美國房地產企業(yè)對Zillow也持開放態(tài)度，Zillow上的信息很全，不僅有房產的物理數據，還有客戶的觀感、評估等大量的數據信息，客戶粘度很高。

Zillow只是美國房地產領域大數據體系中小小的一例。

融綠總裁助理顧明告訴記者，國內的房地產數據最早起源于上個世紀末，至今不到20年。而英美等成熟市場從1945年開始，成熟的數據積累有50年了，比中國的數據基數大得多。在美國房地產市場，數據分為居住類和商用兩部分。數據形成產業(yè)鏈，高度細分。有專門的房地產數據庫運營商，提供全面的數據服務。而中國市場的特點是時間太短且區(qū)域分割，能夠提供全國全產品線數據的服務商只有十多年的運營時間，全國只有3~5家，數據的準確性和權威性也參差不齊。

在成熟市場數據庫運營商的大數據交換平臺上，參與者包括機構投資者、開發(fā)商、物業(yè)持有者、資產管理公司、經紀顧問公司、基金管理公司等。因為參與的企業(yè)全、拿到的數據精準，可以用于支持投資判斷。充分的數據基礎用于計量經濟學的模型分析，可以支持各種商業(yè)及學術研究。

而目前國內的商用物業(yè)數據掌握在很多管理公司手中，因為商業(yè)機密原因不能公開，所以商用物業(yè)的數據不夠透明。

國內數據分析市場待做大

龐大的數據積累對數據分析能力提出了要求。成熟的做法是建立計量經濟學分析模型，這些方法技術含量高，國內企業(yè)一時還難以充分掌握。

顧明告訴記者，需要運用的數據依據包括物業(yè)的供應量、銷售量或出租率、售價和租金情況，然后基于經濟學供求關系的原理，建立多元模型，由此推導出開發(fā)量與銷售量、價格的相互關系。通過模型可以決定是否加大投資開發(fā)力度，以及租金售價實現的標準等。

顧明建議，房企應該更多地分享數據。一線房企如果能夠更開放，與專業(yè)的數據公司分享數據，后者就能做得更好。再聯合更多的學術研究機構，就可以將數據分析的市場做大，并能為商業(yè)化或學術化研究提供基礎。

袁鴻昌告訴記者，龍頭房企在買地等決策時已經進行了一定程度的調查研究，掌握了一定的數據。但國內整個行業(yè)在這一方面的成熟度還遠遠不夠?，F在仍有一些開發(fā)企業(yè)進入一個城市，以“拍腦袋”的方式決定拿地這樣的大事，投資失誤的案例比比皆是。如果能成功借鑒境外的大數據系統(tǒng)，資金運用效率無疑將得到很大提升，投資風險也將因此下降。

但即使如此，要完全規(guī)避房地產開發(fā)風險依然是件不可能的事，2008年由美國房地產次貸危機所引發(fā)的金融危機就是一個明顯的例子。IT評論人士謝文說，對房地產行業(yè)來說，大數據更多會成為預警風險的一種工具。