地方樓市微刺激無效

每經(jīng)編輯 葉檀    

每經(jīng)評論員 葉檀

5月5日，銅陵市政府網(wǎng)站發(fā)布消息稱，日前銅陵發(fā)布《銅陵市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，表示要以最大限度惠及市民。這意味著，加上日前南寧、濱海新區(qū)、杭州蕭山、無錫，救市城市已增至五城。

這些刺激政策沒有貨幣助陣，在地方財稅的小盤子里讓利，只能稱之為微刺激，不會有全國性的提振效果。

此次微刺激之所以沒有被喊停，說明各地房地產(chǎn)市場與地方財政已經(jīng)繃緊，同時說明在貨幣穩(wěn)健、保障房穩(wěn)步開工的大背景下，各地的限購等行政舉措將陸續(xù)取消。保障的歸保障，市場的歸市場，各得其所。

貨幣政策是房地產(chǎn)市場的緊箍咒，到現(xiàn)在為止，房貸政策沒有絲毫松動，大城市反而有收緊的趨勢。媒體披露，北京銀監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于個人綜合消費(fèi)貸款領(lǐng)域風(fēng)險提示的通知》，北京地區(qū)客戶只能享受到最高100萬元、最長10年的消費(fèi)貸款。同時，個人綜合消費(fèi)貸款不得用于購房、投資等非消費(fèi)領(lǐng)域。銀行不得利用個人住房按揭貸款與個人綜合消費(fèi)貸款相捆綁的個人組合貸款品種，輾轉(zhuǎn)為住房按揭貸款提供收付款資金需求。監(jiān)管部門看到了各個不同品種貸款之間的套利行為，做出有針對性的調(diào)控。

貨幣沒有放松，房貸繼續(xù)收緊，保障房大量增加，加上匯率上升導(dǎo)致企業(yè)資金外流到國外收購資產(chǎn)品，對房地產(chǎn)的打擊長期而影響深遠(yuǎn)。這個影響不是短期海嘯，而是溫水煮青蛙，等到青蛙意識到風(fēng)險，已經(jīng)跳不出熱鍋。

收緊房貸對開發(fā)商、對購房者的影響巨大，開發(fā)商不得不通過上市、增發(fā)股票、股權(quán)信托、境外貸款、境外發(fā)債等辦法進(jìn)行融資，簡言之，以直接融資取代間接融資，讓銀行逐步與房地產(chǎn)貸款脫鉤，讓全球的投資者與中國的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險共擔(dān)、利益共享?！吨袊康禺a(chǎn)金融2013年度報告》指出，2013年海外融資方面，中國房企躍居世界第一，達(dá)到4566.25億元。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2014年一季度全國房企資金專題報告》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源實(shí)現(xiàn)28731億元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個百分點(diǎn)。相比2013年，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7個百分點(diǎn)、66.7個百分點(diǎn)、11.7個百分點(diǎn)和30.8個百分點(diǎn)。企業(yè)自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重為38.6%，高于去年同期1.1個百分點(diǎn)。

3月19日晚，中茵股份、天保基建發(fā)布公告，其非公開發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過。在新發(fā)布的“A股房地產(chǎn)上市公司再融資方案”中，33家上市房企擬將以增發(fā)股票的形式進(jìn)行新一輪融資，不到半月，已有7家房企獲批，金額超150億元。今年一季度，房地產(chǎn)市場并購重組案例與金額均為各行業(yè)之冠，未來各種直接融資、公司合作、并購重組將層出不窮。

收緊按揭房貸同樣如此，想逼出民間真金白銀進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以免投資者利用銀行杠桿收獲房地產(chǎn)紅利，讓銀行成為頂在風(fēng)險浪尖的冤大頭。

融360發(fā)布的最新房貸數(shù)據(jù)顯示，3月以來，8.5折利率優(yōu)惠在全國絕跡；8.8折利率優(yōu)惠只在北京一城能找到；其他城市基本提至基準(zhǔn)利率或者更高。

決策層的思路清晰，購房者與開發(fā)商、全球投資者也不糊涂，不會像被蒙上眼的馬兒一樣任由驅(qū)使。4月房企海外融資數(shù)額急劇下降，土地與商品房成交量普遍大跌，人民幣匯率下行與美國退出QE，使資金非常明確奔?xì)W美而去，而房地產(chǎn)信托，別提了吧，買了房地產(chǎn)信托的人心驚膽戰(zhàn)，擔(dān)心無法回本?？梢?，要逼出直接融資模式、倒逼出購房者的真金白銀，需要市場信心的提振與制度的完善，不可能畢其功于一役，在房地產(chǎn)市場上，有關(guān)方面實(shí)在操之過急。

房地產(chǎn)下行，銀行依然是最大的地主與房東。美國智庫彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所指出，由于抵押貸款占到銀行總貸款的40%，意味著抵押品價格將因地產(chǎn)價格的下滑急速縮水。融資品價格的下挫，將讓金融系統(tǒng)難以運(yùn)行。除非中國很快建立起一套征信融資體系，但這是不切實(shí)際的好高騖遠(yuǎn)。

中國房地產(chǎn)的重要性，說一千道一萬，主要是作為地方財政頂梁柱的功能、作為金融運(yùn)作最重要抵押品的功能，只有讓地方找到合法合理的稅收之道，讓中國金融建立有效的信用定價體制，房地產(chǎn)市場才能恢復(fù)房地產(chǎn)而不是融資品的本來面目。