房企海外融資遇冷 降價(jià)賣(mài)樓恐加速

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

作為內(nèi)地房企近年來(lái)最重要的融資渠道之一，海外市場(chǎng)“銀根”也出現(xiàn)收緊跡象。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月27日，內(nèi)地房企海外融資總額合計(jì)為186.13億美元（折合人民幣1164億元），略高于去年同期的183.5億美金（折合人民幣1148億元）。但單月海外融資總額出現(xiàn)明顯回落，4月份以來(lái)，融資額僅14.74億美元，可能會(huì)創(chuàng)下最近一年來(lái)新低，海外債券市場(chǎng)更是出現(xiàn)超過(guò)一個(gè)月的“空窗期”。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著內(nèi)地樓市調(diào)整壓力加大以及人民幣單邊升值終止，年內(nèi)海外融資成本難以回落，預(yù)計(jì)今年內(nèi)地房企海外融資總額將會(huì)低于去年。同時(shí)，由于這一重要資金來(lái)源收緊，房企可能會(huì)加快“棄價(jià)走量”的步伐，樓市的調(diào)整可能會(huì)加速。

海外融資額逐月下滑/

近年來(lái)，海外融資已經(jīng)成為內(nèi)地房企最主要的集資方式，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年內(nèi)地知名房企海外融資總額高達(dá)552.24億美元，折合人民幣3369億元，創(chuàng)歷史新高。

在此前舉辦的“商業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)論壇”第九屆年會(huì)上，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，海外市場(chǎng)之所以成為內(nèi)地房企最熱衷的融資渠道，一是因?yàn)槭艿饺虻拖h(huán)境的影響，過(guò)去幾年海外資金成本遠(yuǎn)低于內(nèi)地；另一方面，海外融資期限往往能達(dá)到五年以上，長(zhǎng)于內(nèi)地銀行開(kāi)發(fā)貸款，因此受到許多擁有香港上市地位的內(nèi)地房企追捧。

但今年以來(lái)，海外融資也面臨收緊跡象。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份（截至4月27日），內(nèi)地房企單月海外融資總額分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元、14.74億美元，呈現(xiàn)逐月遞減趨勢(shì)，4月份融資總額更有可能低于去年12月份20.3億美元的低點(diǎn)。

此外，備受上市房企追捧的海外債券市場(chǎng)，也出現(xiàn)超過(guò)一個(gè)月的“空窗期”。記者了解到，保利地產(chǎn)于4月中旬通過(guò)海外子公司成功發(fā)行規(guī)模為5億美元的海外債券，債券為期5年，票息為5.25%，這也是繼3月12日方興地產(chǎn)與時(shí)代地產(chǎn)成功發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)后，首度有內(nèi)地房企成功發(fā)行海外債券，本月內(nèi)包括越秀地產(chǎn)、仁恒置地、雅居樂(lè)、金地集團(tuán)均只通過(guò)銀團(tuán)貸款完成融資。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受到此前內(nèi)地超日債券違約、浙江興潤(rùn)置業(yè)貸款違約等事件影響，加上今年以來(lái)內(nèi)地多個(gè)城市接連傳出降價(jià)促銷(xiāo)的消息，海外投資者信心減弱，引發(fā)海外融資成本高企，這也是內(nèi)地房企的海外發(fā)債活動(dòng)自3月中旬以來(lái)幾乎停頓的重要原因。

“內(nèi)地房企要完成海外發(fā)債，能否獲得國(guó)際評(píng)級(jí)公司的較高評(píng)級(jí)是關(guān)鍵因素，保利地產(chǎn)之所以能完成發(fā)債，很大程度上是由于公司的央企背景，母公司保利集團(tuán)為其提供擔(dān)保能提高公司信用評(píng)級(jí)。但由于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)并未有好轉(zhuǎn)跡象，投資者對(duì)非投資級(jí)別的內(nèi)房債券戒心仍重，這意味著大多數(shù)缺乏雄厚背景的中小型房企借道海外融資將愈加困難?！秉S立沖認(rèn)為。

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今年以來(lái)，內(nèi)地信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，隨著海外融資收緊，房企資金鏈再次緊繃，可能會(huì)加速樓市降溫。

歐陽(yáng)捷對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于美聯(lián)儲(chǔ)可能加快退出QE，導(dǎo)致美國(guó)長(zhǎng)期利率出現(xiàn)上漲，加上最近兩個(gè)月人民幣貶值力度超出市場(chǎng)預(yù)期，變相提高了海外資金成本，加大了海外融資的難度。即使部分中小型上市房企強(qiáng)行“闖關(guān)”，也需要支付較以往更高的融資成本。

以去年12月成功登陸香港資本市場(chǎng)的時(shí)代地產(chǎn)為例，該公司于4月24日公布建議增發(fā)于2019年到期的美元優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模為8000萬(wàn)美元，但票息率達(dá)到12.625%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在人民幣貶值壓力加大且樓市調(diào)整愈發(fā)明顯的情況下，年內(nèi)海外融資成本回落可能性不大，內(nèi)地房企今年實(shí)現(xiàn)海外融資總額有可能低于去年，加上內(nèi)地信貸力度進(jìn)一步收緊，內(nèi)地銀行壓縮房貸份額，資金壓力的加大將降低房企拿地的欲望，土地市場(chǎng)有可能出現(xiàn)降溫。

實(shí)際上，4月份以來(lái)龍頭房企拿地?zé)崆橐呀?jīng)明顯下降。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，全國(guó)銷(xiāo)售20強(qiáng)的標(biāo)桿房企拿地總金額為1237.11億元，超過(guò)了去年同期的1101.37億元。但從月度變化看，4月單月截至23日，20大標(biāo)桿房企僅拿地55.95億元，遠(yuǎn)低于去年4月份的291.17億元。

此外，“銀根”收緊也將加大房企的去庫(kù)存壓力。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，33家上市房企一季度合計(jì)銷(xiāo)售金額為2856.42億元，其中有19家房企銷(xiāo)售并未出現(xiàn)上漲，16家房企同比出現(xiàn)了明顯下滑。

“今年以來(lái)，包括‘墊首付’在內(nèi)的促銷(xiāo)方式層出不窮，市場(chǎng)出現(xiàn)較為明顯的調(diào)整信號(hào)。在這樣的背景下，房企不應(yīng)再執(zhí)著于價(jià)格，積極‘以價(jià)換量’，堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位才是發(fā)展之道?！睔W陽(yáng)捷認(rèn)為。