茂業(yè)系旗下成都項目延期兩年背后：搶早輸給趕巧 成商集團苦思“變招”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 江然 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 江然 發(fā)自成都

本想搶占先機，卻延期兩年，茂業(yè)系帝國掌門人黃茂如在成都布局的購物中心遭遇尷尬。

該項目位于成都城南地區(qū)茂業(yè)中心，由黃茂如旗下兩家公司——成商集團和成都崇德投資有限公司 （以下簡稱成都崇德）共同出資開發(fā)，成商集團出資4.28億元。原本應于2011年底竣工驗收的茂業(yè)中心商業(yè)部分卻被延期。據(jù)成商集團2013年年報顯示，“（項目）因整體商業(yè)規(guī)劃正在調整中，內裝工程暫停。”

昨日（4月15日），成商集團董秘鄭怡向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，由于感受到周邊競爭的壓力，公司正在詳細規(guī)劃如何讓茂業(yè)中心的商業(yè)部分“區(qū)別于其他商場”，但具體調整思路不方便透露。

值得注意的是，該商業(yè)體項目所在的街區(qū)，存在局部性的激烈競爭，該區(qū)域已有大量類似商業(yè)體存在，同質化嚴重，而其所在商圈人氣又遠遠未跟上，項目一時陷入尷尬境地。在業(yè)內人士看來，成商集團按兵不動，等待商機出現(xiàn)，“以時間換取空間”的措施也是“沒有辦法的辦法”。

內裝工程去年已暫停/

4月14日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者在茂業(yè)中心現(xiàn)場看到，茂業(yè)中心外立面掛著巨幅廣告牌，字跡明亮地標出了“茂業(yè)百貨強勢入駐”的廣告語。

然而，廣告下方的建筑內卻是另一番景象：玻璃門上貼有“門已上鎖，如需開門請撥打×××”的溫馨提示。透過玻璃望去，建筑內仍是毛坯房的模樣，內裝工程處于停止的狀態(tài)，水泥地上散落著一些裝修工具。

按照計劃，這個項目原本應在2011年10月底整體竣工并驗收結束，但截至目前已延期2年有余。

2009年8月5日，成商集團發(fā)布的一則公告顯示：為積極推進公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，繼續(xù)拓展新店，2009年8月3日，公司與成都崇德簽訂《聯(lián)建協(xié)議書》，擬對成都崇德?lián)碛械?、位于成都南部的一處地塊進行開發(fā)，建設一座規(guī)劃約33.86萬平方米的商業(yè)體。同日，公司召開董事會通過了 《關于投資建設成都茂業(yè)中心項目的議案》。

成商集團的公告還顯示，該公司實際控制人與成都崇德實際控制人為同一人，正是中國富豪、茂業(yè)系帝國掌門人黃茂如。

據(jù)公開資料顯示，成都茂業(yè)中心的新項目建設規(guī)劃暫定為商業(yè)、寫字樓、公寓及配套車庫。項目建設用地面積22705.53平方米，總建筑面積338652.17平方米，其中商業(yè)裙樓47032.47平 方 米 ， 寫 字 樓167531.72平方米，公寓56410.45平方米，地下一層商業(yè)21267.53平方米，地下二、三層停車庫（含設備房等）46410平方米。

其中，成商集團投資總額4.28億元，擁有地下一層至地面四層裙樓面積約為6.83萬平方米商業(yè)物業(yè)和地下二層2.32萬平方米地下停車場及對應的土地權益。公告還顯示，該項目建設期“預計時間從2009年8月底起到2011年10月底整體竣工驗收結束，共26個月”。

然而，成商集團近日發(fā)布的2013年年報卻顯示，截至2013年12月31日，茂業(yè)中心項目已累計投入資金30148.26萬元。外立面工程已全部完成，2013年上半年完成扶梯及燃氣等設備的安裝工程，停車場及部分商鋪達到預定可使用狀態(tài)，“目前項目因整體商業(yè)規(guī)劃正在調整中，內裝工程暫停。”

昨日，現(xiàn)場租務部門的一位工作人員向記者表示，茂業(yè)中心商業(yè)部分已“擱淺”兩年，或到明年底才會重啟。

對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者向成商集團董秘鄭怡求證，鄭怡表示，該項目內裝工程確實于2013年下半年暫停，“但項目算不上‘擱淺’”，成商集團常務副總高宏彪也否認了“項目擱淺”一說。

此外，鄭怡還向記者表示，“因為成商集團感受到了周邊競爭壓力，公司相關部門正在規(guī)劃、調整戰(zhàn)略。但具體思路還不方便透露。”至于茂業(yè)中心商業(yè)部分何時啟動，她表示“還沒接到最準確的信息。”

項目所在街區(qū)競爭激烈/

值得注意的是，成商集團在2009年推出該項目時，曾在《成都茂業(yè)中心項目商業(yè)部分可行性分析報告》中指出，“本公司擬建項目部分預計總投資約4.28億元，預計項目經(jīng)營期內含報酬率約18%，遠遠大于銀行貸款利率及社會平均收益率10%。”

此外，報告還指出，基于宏觀經(jīng)濟條件、城市及區(qū)域發(fā)展前景及地塊綜合條件的分析與考察，通過項目投資規(guī)模、收益預測、投資回收期及市場需求狀況等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，“茂業(yè)中心項目具有很好的投資價值”。

既然如此，為何成商集團又悄然停止了內裝工程？董秘鄭怡口中所述的周邊競爭壓力又是什么？

“這是黃茂如算的一筆賬，目前在茂業(yè)中心所處區(qū)域，相似的購物中心已經(jīng)過剩，加之人流量不足，競爭異常慘烈。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春告訴記者，“在眼下這個節(jié)點進入，必然虧損。”冉立春表示，茂業(yè)系掌門人因而決定按兵不動，等待市場成熟。

近年來，茂業(yè)中心所在“站南組團”購物中心、綜合體如雨后春筍般出現(xiàn)，通過其可行性報告就可梳理出，在2009年規(guī)劃時，茂業(yè)中心臨近的“新南天地”商圈就搶先發(fā)力，包括宜家、富森美、歐尚等商家均已投入使用，成為茂業(yè)中心項目所在商圈的強大競爭力量，而比茂業(yè)中心早半年動工的凱丹廣場，更是在后來為“新南天地”商圈聚集了大量人氣。

從區(qū)位上看，茂業(yè)中心所在商圈夾在其北邊“新南天地”商圈與南邊的海洋中心商圈之間，“城里的客戶被前者攔截，城郊的客戶又被后者攔截，夾在中間的茂業(yè)中心明顯人流量不夠，位置比較尷尬。”四川新港地產(chǎn)執(zhí)行董事長張紅兵告訴記者。

從茂業(yè)中心本身所處的 “國際購物商圈”內部競爭來看，其主要商業(yè)項目包括美美力誠、中航城市廣場等，在物業(yè)類型上和業(yè)態(tài)上，都與茂業(yè)中心商業(yè)部分相似，具有極大的競爭力。

實際上，成商集團在當初規(guī)劃時就將該項目定位為 “精品時尚購物中心”，包括綜合超市、精品百貨、品牌專賣店及餐飲、娛樂、休閑等多個主題，目標客群定位則是中高端城市精英。而在當時的城南“尚沒有專門針對該類人士的大型商場，本項目的定位正好彌補了市場空白”，但現(xiàn)在看來，成商集團搶占先機的愿望落空。

“成商集團現(xiàn)在選擇等一等是可以的，”張紅兵向記者表示，“目前該商圈人流量還遠遠不夠。”“茂業(yè)中心所在區(qū)域主打商務，居住人群不多，一到下班時間人流就減少，導致周邊購物中心的經(jīng)營情況舉步維艱。”冉立春也表示。據(jù)其介紹，與茂業(yè)中心一墻之隔的商業(yè)體中航九方已處于虧損狀態(tài)。

實際上，成商集團在當初也考慮到了該區(qū)域人氣不足、未來區(qū)內大型綜合性商業(yè)體體量龐大這兩點劣勢，并已提出“謹慎把握與控制項目的發(fā)展節(jié)點，注入差異化產(chǎn)品組合”。

成商集團轉型進社區(qū)/

值得注意的是，在百貨業(yè)低迷的眼下，作為成都本地百貨巨頭的成商集團去年也經(jīng)歷了“關店止損”的陣痛，并做出了轉型嘗試，初次進入社區(qū)。

據(jù)其近日發(fā)布的2013年年報顯示，該公司在報告期內對旗下成都武侯店進行了升級改造和重新規(guī)劃，改造后的武侯店定位于“社區(qū)鄰里、生活廣場”，轉型為以居家生活為主題，涵蓋百貨、超市、餐飲配套等諸多元素的小型社區(qū)型百貨店。

“立足社區(qū)，定位就是滿足社區(qū)居民，目標非常清晰”對此布局，冉立春表示看好，“社區(qū)商場是城市商業(yè)未來的主戰(zhàn)線。”他同時指出，社區(qū)百貨店與紅旗這類社區(qū)便利超市不同，其經(jīng)營范圍可以更廣闊，納入五金件、服裝這類在社區(qū)便利超市無法購買到的東西。“成商集團未來可以做社區(qū)的綜合商場，就像原來的人民商場，因為將來的消費必定是以家庭為單位。”冉立春表示。