茂業(yè)系旗下成都項(xiàng)目延期兩年背后：搶早輸給趕巧 成商集團(tuán)苦思“變招”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 江然 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 江然 發(fā)自成都

本想搶占先機(jī)，卻延期兩年，茂業(yè)系帝國(guó)掌門(mén)人黃茂如在成都布局的購(gòu)物中心遭遇尷尬。

該項(xiàng)目位于成都城南地區(qū)茂業(yè)中心，由黃茂如旗下兩家公司——成商集團(tuán)和成都崇德投資有限公司 （以下簡(jiǎn)稱成都崇德）共同出資開(kāi)發(fā)，成商集團(tuán)出資4.28億元。原本應(yīng)于2011年底竣工驗(yàn)收的茂業(yè)中心商業(yè)部分卻被延期。據(jù)成商集團(tuán)2013年年報(bào)顯示，“（項(xiàng)目）因整體商業(yè)規(guī)劃正在調(diào)整中，內(nèi)裝工程暫停。”

昨日（4月15日），成商集團(tuán)董秘鄭怡向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，由于感受到周邊競(jìng)爭(zhēng)的壓力，公司正在詳細(xì)規(guī)劃如何讓茂業(yè)中心的商業(yè)部分“區(qū)別于其他商場(chǎng)”，但具體調(diào)整思路不方便透露。

值得注意的是，該商業(yè)體項(xiàng)目所在的街區(qū)，存在局部性的激烈競(jìng)爭(zhēng)，該區(qū)域已有大量類似商業(yè)體存在，同質(zhì)化嚴(yán)重，而其所在商圈人氣又遠(yuǎn)遠(yuǎn)未跟上，項(xiàng)目一時(shí)陷入尷尬境地。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，成商集團(tuán)按兵不動(dòng)，等待商機(jī)出現(xiàn)，“以時(shí)間換取空間”的措施也是“沒(méi)有辦法的辦法”。

內(nèi)裝工程去年已暫停/

4月14日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在茂業(yè)中心現(xiàn)場(chǎng)看到，茂業(yè)中心外立面掛著巨幅廣告牌，字跡明亮地標(biāo)出了“茂業(yè)百貨強(qiáng)勢(shì)入駐”的廣告語(yǔ)。

然而，廣告下方的建筑內(nèi)卻是另一番景象：玻璃門(mén)上貼有“門(mén)已上鎖，如需開(kāi)門(mén)請(qǐng)撥打×××”的溫馨提示。透過(guò)玻璃望去，建筑內(nèi)仍是毛坯房的模樣，內(nèi)裝工程處于停止的狀態(tài)，水泥地上散落著一些裝修工具。

按照計(jì)劃，這個(gè)項(xiàng)目原本應(yīng)在2011年10月底整體竣工并驗(yàn)收結(jié)束，但截至目前已延期2年有余。

2009年8月5日，成商集團(tuán)發(fā)布的一則公告顯示：為積極推進(jìn)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，繼續(xù)拓展新店，2009年8月3日，公司與成都崇德簽訂《聯(lián)建協(xié)議書(shū)》，擬對(duì)成都崇德?lián)碛械摹⑽挥诔啥寄喜康囊惶幍貕K進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)一座規(guī)劃約33.86萬(wàn)平方米的商業(yè)體。同日，公司召開(kāi)董事會(huì)通過(guò)了 《關(guān)于投資建設(shè)成都茂業(yè)中心項(xiàng)目的議案》。

成商集團(tuán)的公告還顯示，該公司實(shí)際控制人與成都崇德實(shí)際控制人為同一人，正是中國(guó)富豪、茂業(yè)系帝國(guó)掌門(mén)人黃茂如。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，成都茂業(yè)中心的新項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃暫定為商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓及配套車(chē)庫(kù)。項(xiàng)目建設(shè)用地面積22705.53平方米，總建筑面積338652.17平方米，其中商業(yè)裙樓47032.47平 方 米 ， 寫(xiě) 字 樓167531.72平方米，公寓56410.45平方米，地下一層商業(yè)21267.53平方米，地下二、三層停車(chē)庫(kù)（含設(shè)備房等）46410平方米。

其中，成商集團(tuán)投資總額4.28億元，擁有地下一層至地面四層裙樓面積約為6.83萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)和地下二層2.32萬(wàn)平方米地下停車(chē)場(chǎng)及對(duì)應(yīng)的土地權(quán)益。公告還顯示，該項(xiàng)目建設(shè)期“預(yù)計(jì)時(shí)間從2009年8月底起到2011年10月底整體竣工驗(yàn)收結(jié)束，共26個(gè)月”。

然而，成商集團(tuán)近日發(fā)布的2013年年報(bào)卻顯示，截至2013年12月31日，茂業(yè)中心項(xiàng)目已累計(jì)投入資金30148.26萬(wàn)元。外立面工程已全部完成，2013年上半年完成扶梯及燃?xì)獾仍O(shè)備的安裝工程，停車(chē)場(chǎng)及部分商鋪達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，“目前項(xiàng)目因整體商業(yè)規(guī)劃正在調(diào)整中，內(nèi)裝工程暫停。”

昨日，現(xiàn)場(chǎng)租務(wù)部門(mén)的一位工作人員向記者表示，茂業(yè)中心商業(yè)部分已“擱淺”兩年，或到明年底才會(huì)重啟。

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向成商集團(tuán)董秘鄭怡求證，鄭怡表示，該項(xiàng)目?jī)?nèi)裝工程確實(shí)于2013年下半年暫停，“但項(xiàng)目算不上‘擱淺’”，成商集團(tuán)常務(wù)副總高宏彪也否認(rèn)了“項(xiàng)目擱淺”一說(shuō)。

此外，鄭怡還向記者表示，“因?yàn)槌缮碳瘓F(tuán)感受到了周邊競(jìng)爭(zhēng)壓力，公司相關(guān)部門(mén)正在規(guī)劃、調(diào)整戰(zhàn)略。但具體思路還不方便透露。”至于茂業(yè)中心商業(yè)部分何時(shí)啟動(dòng)，她表示“還沒(méi)接到最準(zhǔn)確的信息。”

項(xiàng)目所在街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈/

值得注意的是，成商集團(tuán)在2009年推出該項(xiàng)目時(shí)，曾在《成都茂業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)部分可行性分析報(bào)告》中指出，“本公司擬建項(xiàng)目部分預(yù)計(jì)總投資約4.28億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)含報(bào)酬率約18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款利率及社會(huì)平均收益率10%。”

此外，報(bào)告還指出，基于宏觀經(jīng)濟(jì)條件、城市及區(qū)域發(fā)展前景及地塊綜合條件的分析與考察，通過(guò)項(xiàng)目投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，不管是從長(zhǎng)期發(fā)展看，還是從短期收益看，“茂業(yè)中心項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值”。

既然如此，為何成商集團(tuán)又悄然停止了內(nèi)裝工程？董秘鄭怡口中所述的周邊競(jìng)爭(zhēng)壓力又是什么？

“這是黃茂如算的一筆賬，目前在茂業(yè)中心所處區(qū)域，相似的購(gòu)物中心已經(jīng)過(guò)剩，加之人流量不足，競(jìng)爭(zhēng)異常慘烈。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)冉立春告訴記者，“在眼下這個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入，必然虧損。”冉立春表示，茂業(yè)系掌門(mén)人因而決定按兵不動(dòng)，等待市場(chǎng)成熟。

近年來(lái)，茂業(yè)中心所在“站南組團(tuán)”購(gòu)物中心、綜合體如雨后春筍般出現(xiàn)，通過(guò)其可行性報(bào)告就可梳理出，在2009年規(guī)劃時(shí)，茂業(yè)中心臨近的“新南天地”商圈就搶先發(fā)力，包括宜家、富森美、歐尚等商家均已投入使用，成為茂業(yè)中心項(xiàng)目所在商圈的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力量，而比茂業(yè)中心早半年動(dòng)工的凱丹廣場(chǎng)，更是在后來(lái)為“新南天地”商圈聚集了大量人氣。

從區(qū)位上看，茂業(yè)中心所在商圈夾在其北邊“新南天地”商圈與南邊的海洋中心商圈之間，“城里的客戶被前者攔截，城郊的客戶又被后者攔截，夾在中間的茂業(yè)中心明顯人流量不夠，位置比較尷尬。”四川新港地產(chǎn)執(zhí)行董事長(zhǎng)張紅兵告訴記者。

從茂業(yè)中心本身所處的 “國(guó)際購(gòu)物商圈”內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，其主要商業(yè)項(xiàng)目包括美美力誠(chéng)、中航城市廣場(chǎng)等，在物業(yè)類型上和業(yè)態(tài)上，都與茂業(yè)中心商業(yè)部分相似，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)力。

實(shí)際上，成商集團(tuán)在當(dāng)初規(guī)劃時(shí)就將該項(xiàng)目定位為 “精品時(shí)尚購(gòu)物中心”，包括綜合超市、精品百貨、品牌專賣(mài)店及餐飲、娛樂(lè)、休閑等多個(gè)主題，目標(biāo)客群定位則是中高端城市精英。而在當(dāng)時(shí)的城南“尚沒(méi)有專門(mén)針對(duì)該類人士的大型商場(chǎng)，本項(xiàng)目的定位正好彌補(bǔ)了市場(chǎng)空白”，但現(xiàn)在看來(lái)，成商集團(tuán)搶占先機(jī)的愿望落空。

“成商集團(tuán)現(xiàn)在選擇等一等是可以的，”張紅兵向記者表示，“目前該商圈人流量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”“茂業(yè)中心所在區(qū)域主打商務(wù)，居住人群不多，一到下班時(shí)間人流就減少，導(dǎo)致周邊購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)情況舉步維艱。”冉立春也表示。據(jù)其介紹，與茂業(yè)中心一墻之隔的商業(yè)體中航九方已處于虧損狀態(tài)。

實(shí)際上，成商集團(tuán)在當(dāng)初也考慮到了該區(qū)域人氣不足、未來(lái)區(qū)內(nèi)大型綜合性商業(yè)體體量龐大這兩點(diǎn)劣勢(shì)，并已提出“謹(jǐn)慎把握與控制項(xiàng)目的發(fā)展節(jié)點(diǎn)，注入差異化產(chǎn)品組合”。

成商集團(tuán)轉(zhuǎn)型進(jìn)社區(qū)/

值得注意的是，在百貨業(yè)低迷的眼下，作為成都本地百貨巨頭的成商集團(tuán)去年也經(jīng)歷了“關(guān)店止損”的陣痛，并做出了轉(zhuǎn)型嘗試，初次進(jìn)入社區(qū)。

據(jù)其近日發(fā)布的2013年年報(bào)顯示，該公司在報(bào)告期內(nèi)對(duì)旗下成都武侯店進(jìn)行了升級(jí)改造和重新規(guī)劃，改造后的武侯店定位于“社區(qū)鄰里、生活廣場(chǎng)”，轉(zhuǎn)型為以居家生活為主題，涵蓋百貨、超市、餐飲配套等諸多元素的小型社區(qū)型百貨店。

“立足社區(qū)，定位就是滿足社區(qū)居民，目標(biāo)非常清晰”對(duì)此布局，冉立春表示看好，“社區(qū)商場(chǎng)是城市商業(yè)未來(lái)的主戰(zhàn)線。”他同時(shí)指出，社區(qū)百貨店與紅旗這類社區(qū)便利超市不同，其經(jīng)營(yíng)范圍可以更廣闊，納入五金件、服裝這類在社區(qū)便利超市無(wú)法購(gòu)買(mǎi)到的東西。“成商集團(tuán)未來(lái)可以做社區(qū)的綜合商場(chǎng)，就像原來(lái)的人民商場(chǎng)，因?yàn)閷?lái)的消費(fèi)必定是以家庭為單位。”冉立春表示。