媒體談房?jī)r(jià)“馬上下跌”：早已喝下藏好的三樣毒

4月11日，國(guó)家財(cái)政部發(fā)行的280億元國(guó)債遭遇市場(chǎng)冷遇，僅僅發(fā)行了208億元。這對(duì)于號(hào)稱“金邊債券”的國(guó)債來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是一件無(wú)法想象的事情。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面說(shuō)明市場(chǎng)錢(qián)緊，另一方面說(shuō)明國(guó)債的投資回報(bào)率較低，與目前市場(chǎng)上銀行理財(cái)產(chǎn)品以及各種“理財(cái)寶”相形見(jiàn)絀，導(dǎo)致投資者購(gòu)買(mǎi)需求不足。

因?yàn)樯鲜鰞煞N原因遭遇市場(chǎng)冷遇的何止是國(guó)債，就連房改以來(lái)一直扶搖直上的房?jī)r(jià)也在今年首次遭遇了“倒春寒”。隨著今年2月份杭州市德興花園率先打出每平方米直降3000元的橫幅之后，包括無(wú)錫市、常州市在內(nèi)的長(zhǎng)三角地區(qū)城市已經(jīng)打響了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌的第一槍。緊隨其后，從南到北，各地房?jī)r(jià)下跌的破冰之聲不絕于耳，就連一直被視為房?jī)r(jià)中流砥柱的一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)。

房?jī)r(jià)下跌的破冰之聲立刻引發(fā)了人們的高度關(guān)注，房?jī)r(jià)這是要去哪兒，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到了嗎？種種猜測(cè)之聲隨處可聞，地產(chǎn)業(yè)各位大佬為此也是唇槍舌戰(zhàn)，爭(zhēng)辯得不亦樂(lè)乎。就在各位大佬辯論熱鬧之際，數(shù)據(jù)顯示，包括一線城市在內(nèi)的各地新房以及二手房的成交量大幅萎縮，有的城市一季度新房銷售數(shù)量同比下滑了五成以上。這個(gè)極為殘酷的數(shù)據(jù)告訴我們，房?jī)r(jià)撐不住了。

房?jī)r(jià)何以在馬年之春下跌，這是因?yàn)椴卦诜績(jī)r(jià)之中的毒藥開(kāi)始發(fā)作了。

房?jī)r(jià)下跌毒藥之一

資金分流

4月10日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在博鰲論壇上表示政府不會(huì)推出大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，這讓很多寄望于政府大規(guī)模投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)內(nèi)外人士很失望。其中，最失望的當(dāng)屬地產(chǎn)大佬，他們當(dāng)中的很多人寄望于政府推動(dòng)新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)，但是目前這種想法肯定是落空了。

今年以來(lái)國(guó)內(nèi)資金面正在發(fā)生的迅猛變化，先來(lái)看看國(guó)人在投資理財(cái)方面想法的變化，記得今年2月份，央視證券資訊頻道總編輯鈕文新發(fā)微博指責(zé)“余額寶是趴在銀行身上的吸血鬼”，此文發(fā)表之后引發(fā)國(guó)內(nèi)財(cái)經(jīng)界熱議。我們不一定認(rèn)同鈕文新的觀點(diǎn)，但是一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，隨著以余額寶為代表的各種理財(cái)寶的出現(xiàn)，以80后為代表的職場(chǎng)主力軍把投資理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)轉(zhuǎn)向了投資門(mén)檻極低、變現(xiàn)容易、交易成本可以忽略不計(jì)的理財(cái)寶，而投資門(mén)檻極高、變現(xiàn)不易、交易成本高昂的地產(chǎn)投資正在變成投資者眼中的“雞肋”。換言之，余額寶不光是趴在銀行身上吸血，還變相搶走了流向地產(chǎn)業(yè)的資金奶酪。

再來(lái)看看股市，雖然滬港通的具體實(shí)施日期可能還要等上6個(gè)月時(shí)間，但是考慮到港股的低價(jià)格以及高分紅，對(duì)于偏愛(ài)穩(wěn)健型投資的國(guó)人來(lái)說(shuō)，港股無(wú)疑是一個(gè)追求穩(wěn)健投資回報(bào)的好去處，這就意味著，一大批偏愛(ài)穩(wěn)健型投資的國(guó)人資金開(kāi)始準(zhǔn)備向港股轉(zhuǎn)移，這對(duì)最需要穩(wěn)健型資金支持的地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一個(gè)晴天霹靂。

想想看，沒(méi)有了這些主力資金的支持，房?jī)r(jià)能不跌嗎？

房?jī)r(jià)下跌毒藥之二

成本回落

對(duì)于建房的成本，地產(chǎn)商們總是遮遮掩掩，生怕國(guó)人知道了砸他們的家。不過(guò)，通常說(shuō)來(lái)，建房的成本不外乎拿地成本、融資成本、建筑成本這三大項(xiàng)，那么我們來(lái)分析分析，今年建房的成本到底有哪些？

先說(shuō)拿地成本，在前些年地產(chǎn)業(yè)火爆的日子里，各地不斷爆出地產(chǎn)商爭(zhēng)搶“地王”的消息，土地價(jià)格也是一路走高。為此，各地政府加強(qiáng)了土地供給，大量土地通過(guò)招拍掛的形式進(jìn)入市場(chǎng)，這不但滿足了地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地的需求，也壓抑了土地價(jià)格的上漲。從去年下半年以來(lái)，除了北京市等一線城市之外，各地地產(chǎn)商爭(zhēng)搶“地王”的消息幾乎銷聲匿跡，這意味著地產(chǎn)商拿地的價(jià)格漸趨穩(wěn)定。

再來(lái)看看融資成本，很長(zhǎng)一段時(shí)間，由于銀行對(duì)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款審批趨嚴(yán)，很多地產(chǎn)商為了滿足地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的旺盛渴求，不得不四處從民間舉借高利貸，融資成本年利息高達(dá)30%以上。不過(guò)，隨著包括保險(xiǎn)資金、信托資金、券商資管資金在內(nèi)的各路戰(zhàn)略投資資金看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，向地產(chǎn)商提供資金的渠道日漸增多，到達(dá)地產(chǎn)商手中的融資成本也就逐漸降低，目前，一線城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本已經(jīng)低于15%，其它大多數(shù)城市地產(chǎn)項(xiàng)目的成本也回落到20%左右。

最后就是建筑成本了，這里又包括兩大項(xiàng)，一是人工成本，一是建材成本。目前雖然人工成本仍居高不下，但是建材成本明顯降低。從剛剛公布的3月份CPI數(shù)據(jù)可以看出，周期性產(chǎn)能過(guò)剩導(dǎo)致的工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格下跌依然是主趨勢(shì)。今年1月份以來(lái)，受中國(guó)市場(chǎng)需求不足影響，國(guó)際市場(chǎng)鐵礦石價(jià)格暴跌，銅價(jià)格暴跌，大宗商品市場(chǎng)熊氣彌漫，致使國(guó)內(nèi)鋼材、玻璃、水泥等建材價(jià)格一日不如一日，建材成本呈現(xiàn)出大幅回落之勢(shì)。

總體來(lái)看，今年以來(lái)國(guó)內(nèi)建房成本明顯回落，這就使得地產(chǎn)商有了敢于降價(jià)的勇氣，因?yàn)榻祪r(jià)不會(huì)影響地產(chǎn)商的既得利益，又能加速資金周轉(zhuǎn)，何樂(lè)而不為？

房?jī)r(jià)下跌毒藥之三

需求不足

看到這個(gè)題目，或許有人會(huì)不解，房子的需求怎么會(huì)不足，還有很多人沒(méi)有房子?。康拇_，是有很多人如今還沒(méi)房住，但是我們?cè)谶@里所說(shuō)的需求不足指的是能夠付得起買(mǎi)房首付的需求不足。

記者清明期間回了西安市老家，對(duì)當(dāng)?shù)厝藖?lái)說(shuō)原先感覺(jué)很遙遠(yuǎn)的三環(huán)之內(nèi)，凡是能夠插上空建房的空地要么已經(jīng)建成了，要么正在熱火朝天地蓋著。很多已經(jīng)建好的非常漂亮的住宅小區(qū)，放眼望去，夜晚沒(méi)有幾家的燈亮著，說(shuō)明這些新房要么沒(méi)賣(mài)出去，要么賣(mài)出去是被用于投資，尚未有人居住。

這種大量新房閑置的現(xiàn)象不僅僅發(fā)生在西安市，在國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市里，這種現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。記者曾經(jīng)采訪長(zhǎng)三角地區(qū)一位地產(chǎn)商，他告訴記者，過(guò)去一個(gè)住宅小區(qū)的銷售速度為一年到一年半時(shí)間，現(xiàn)在是三年左右，有的甚至五年還沒(méi)有銷售完畢。而從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，排除北京市等一線移民城市的因素，國(guó)內(nèi)其它城市按常住人口統(tǒng)計(jì)，平均每戶居民所擁有的住房超過(guò)了兩套。為什么以馬佳佳為代表的90后能夠喊出“90后不買(mǎi)房”的口號(hào)，因?yàn)楦改敢呀?jīng)為其買(mǎi)好了。

由此來(lái)看，經(jīng)過(guò)了15年以來(lái)史上最大規(guī)模的建房運(yùn)動(dòng)，有能力買(mǎi)房的人基本上都買(mǎi)了，如今對(duì)于買(mǎi)房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的國(guó)人，這些人希望買(mǎi)房，但是要積攢夠買(mǎi)房所需的首付尚需時(shí)日。

自打中國(guó)邁向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)那天起，市場(chǎng)價(jià)格的漲漲跌跌就是一件再自然不過(guò)的事情。不過(guò)，房?jī)r(jià)似乎是一個(gè)怪胎，一直走的是只漲不跌的路線。走了15年之后，房?jī)r(jià)的量變似乎引發(fā)了質(zhì)變，下跌表明了房?jī)r(jià)正式步入了市場(chǎng)化改革的正途。

編者按：兩個(gè)月前，為了迎接馬年，國(guó)人創(chuàng)造出不少“馬上體”的祝福，比如馬上有錢(qián)、馬上有對(duì)象等。然而，或許很多人并沒(méi)有想到，最先有望成行的卻是房?jī)r(jià)的“馬上下跌”。那么，近期多個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌是真跌還是假跌呢？呼喚多年的房?jī)r(jià)去泡沫化，是否會(huì)自馬年開(kāi)始？剛需人群是趕緊出手以免房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈還是靜觀其變？由房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的一連串問(wèn)號(hào)，真是令人“馬上糊涂”。

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