香河房?jī)r(jià)僅燕郊一半“價(jià)格洼地”遇配套短板

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 河北香河攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 王杰 河北香河攝影報(bào)道

河北香河縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，是河北僅有的3個(gè)同時(shí)接壤北京、天津的縣之一，也是河北環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈14縣之一，距北京市中心僅45公里，距天津市中心70公里，處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心腹地、京津“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的黃金節(jié)點(diǎn)。

在“京津冀一體化”概念下，香河樓市發(fā)展如何？就此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于4月8日前往調(diào)查。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)小縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，品牌開發(fā)商云集，且開發(fā)體量大。在建、竣工樓盤比比皆是，香河樓市似乎在“京津冀一體化”下呈現(xiàn)一片“欣欣向榮”之勢(shì)。但這背后是配套設(shè)施滯后的現(xiàn)狀。

“京津冀一體化”成賣點(diǎn)/

香河的在售樓盤，主要集中在香河現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)、縣城內(nèi)以及香河一城的所在地安平鎮(zhèn)。

4月8日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到香河現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的香公館項(xiàng)目售樓處。即便是清明小長(zhǎng)假后的第一個(gè)工作日，香公館售樓處依然有十幾人在看房。售樓人員表示，去年4、5月份的價(jià)格也就5000元/平方米左右，目前價(jià)格已是7300元/平方米，預(yù)計(jì)五一開盤的6號(hào)樓，單價(jià)再漲300元。

據(jù)了解，除了香公館項(xiàng)目外，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)還聚集了萬科、五礦以及富力等品牌房企。在富力地產(chǎn)開發(fā)的富力新城售樓處，銷售人員介紹，產(chǎn)品目前分毛坯和精裝兩種，毛坯價(jià)6500元/平方米起，均價(jià)7000元/平方米；精裝在8000元~8500元/平方米，是實(shí)際成交價(jià)，沒有折扣。

該銷售人員表示，2012年首次開盤時(shí)，均價(jià)在5500元/平方米左右，今年4月20日是第5次開盤。目前來此購房的一部分是給父母做養(yǎng)老居住的，還有一部分是北京溢出的剛需人群，作為第一居所。未來這邊房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，原因是通州或被設(shè)立為北京副中心，而香河距離通州又很近。

在記者走訪的香河在售項(xiàng)目中，“京津冀一體化”加速成為“喊漲”樓盤的主要賣點(diǎn)。香汐項(xiàng)目售樓員表示，目前均價(jià)6500元~7000元/平方米，但馬上就要漲價(jià)了，香河所有項(xiàng)目都醞釀漲價(jià)200元~300元/平方米。“馬上就京津冀一體化了，咱們香河的房?jī)r(jià)還要往上漲。”

記者看到，在香河多個(gè)售樓處支起了極具誘惑的易拉寶廣告牌，引來購房者駐足觀看。其中一廣告牌寫著，到2015年，與北京對(duì)接干線公路由18條增加到36條；到2020年底，環(huán)北京周邊所有縣（市、區(qū)）與北京實(shí)現(xiàn)干線出口路由一級(jí)公路對(duì)接。

配套設(shè)施滯后/

事實(shí)上，相比燕郊高端樓盤直逼15000元/平方米的價(jià)格，香河目前的房?jī)r(jià)并不算高。

原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，燕郊樓市發(fā)展早于香河，燕郊的區(qū)位及通行便利優(yōu)于香河，這就造成了地區(qū)房?jī)r(jià)差異。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從香河房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看，一直是相對(duì)穩(wěn)定的，與曾經(jīng)經(jīng)歷了幾輪炒作、房?jī)r(jià)暴漲暴跌的燕郊不同，香河房?jī)r(jià)始終保持上漲勢(shì)頭，但漲幅并不大。早期香河以本地開發(fā)商為主，住宅品質(zhì)不高，降低了對(duì)北京購房者的吸引力。近年隨著富力、綠地等大房企在香河的地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)相推出，拉動(dòng)了香河購房需求。

不過，香河當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，在萬科、五礦、富力等大房企云集的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，配套設(shè)施并不完善。一位香河當(dāng)?shù)厍嗄瓯硎?，這邊看起來很好，但是目前生活很不方便，買東西要去附近的蔣辛屯村。記者在夜晚8時(shí)左右經(jīng)過現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大香線區(qū)域的路上甚至沒有路燈。

對(duì)于目前配套設(shè)施的缺失，榮盛白鷺島銷售人員解釋，“這邊開發(fā)商的配套目前都不齊全，但等到交房后，配套肯定能起來，因?yàn)槿肆鲙?dòng)物流、物流帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)流，有了人之后，別擔(dān)心配套起不來。”

紫辰悅府的銷售人員表示，這邊沒有配套設(shè)施，價(jià)位還要略高于縣城房?jī)r(jià)的原因，是該區(qū)域內(nèi)多為標(biāo)桿房企開發(fā)的項(xiàng)目，可以直接上高速。在縣城里面上下班比較堵車。

在中關(guān)村上班的意向購房者小潘表示，在燕郊置業(yè)，還能“享受雙城生活”，跨省上班。如果在香河買房，只能周末住兩天。“每天上下班都回香河，不是很現(xiàn)實(shí)。”

郭毅認(rèn)為，富力、綠地開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目位于香河新區(qū)、京沈高速以北，交通便捷，但周邊配套缺口較大。盡管富力、綠地等項(xiàng)目均規(guī)劃有大量商業(yè)配套，但前期開發(fā)商仍以銷售住宅產(chǎn)品為主，待大量購房者入住后，能夠支撐商業(yè)運(yùn)營(yíng)才會(huì)逐步完善商業(yè)配套。“因此，目前香河新區(qū)的品牌房企開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，主要靠后期規(guī)劃來吸引購房者。”

“價(jià)格洼地說”待考/

早在2011年5月15日，香河大規(guī)模違規(guī)圈地現(xiàn)象被曝光后，萬科等房企也牽涉其中。當(dāng)年7月底，相關(guān)部門送出的第一張“通知單”要求，“熟飯”變回“生米”，但最終以政府退地、企業(yè)退房而告終。香河土地市場(chǎng)，一時(shí)成為焦點(diǎn)。

事件過后，香河土地價(jià)格依然低廉。2012年5月，萬科與五礦建設(shè)再度聯(lián)手，以約1.56億元摘得香河三宗住宅建設(shè)用地，總建面約22.1萬平方米，折合樓面地價(jià)僅706元/平方米。

不過，在網(wǎng)上記者尚查不到“香河五礦萬科城”的開盤信息。業(yè)內(nèi)人士表示，開盤價(jià)格不會(huì)低于周邊樓盤售價(jià)。

牛鳳瑞認(rèn)為，地價(jià)便宜，是因拿地時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善。他進(jìn)而表示，基礎(chǔ)設(shè)施配套情況決定區(qū)位，基礎(chǔ)配套設(shè)施轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)，影響到地價(jià)和房?jī)r(jià)。賣得貴是因?yàn)槿サ娜硕啵瑓^(qū)域開發(fā)成熟，各種基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善。大量社會(huì)投資基建，必然要轉(zhuǎn)化為地價(jià)，地價(jià)又轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)。一般來說，房?jī)r(jià)越高，基礎(chǔ)設(shè)施配套越完善，買房人享受的居住服務(wù)越加完善，這是一個(gè)利益循環(huán)。

郭毅表示，未來香河是否能夠在“京津冀一體化”戰(zhàn)略下分得一杯羹尚未可知，但香河目前7000元/平方米左右的房?jī)r(jià)水平，在北京周邊稱得上價(jià)格洼地。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，香河有區(qū)位方面優(yōu)勢(shì)，“京津冀一體化”的發(fā)酵，會(huì)對(duì)香河樓市產(chǎn)生利好。但是未來能否把握住這個(gè)機(jī)會(huì)，還要取決于一體化規(guī)劃的編制、落實(shí)情況，也取決于香河能否補(bǔ)上自身短板。

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同步播報(bào)

北京春季房展津冀項(xiàng)目驟增多個(gè)縣市現(xiàn)地產(chǎn)商組團(tuán)參展

每經(jīng)記者 師燁東 發(fā)自北京

昨日（4月10日），北京市春季房展會(huì)在北京展覽館開幕。

北京市房地產(chǎn)展示交易會(huì)組委會(huì)秘書長(zhǎng)鄭向東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，今年的情況來看，地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，購房者對(duì)房產(chǎn)也不再“蜂擁而上”，市場(chǎng)與購房者都處于一個(gè)逐漸回歸理性的過程。

今年春季房展會(huì)總數(shù)超過600的參展項(xiàng)目中，有320個(gè)項(xiàng)目為海外地產(chǎn)。北京嘉華四季會(huì)展有限公司國際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非告訴記者，由于受到實(shí)際成交增加的刺激，預(yù)計(jì)秋季展會(huì)國外的地產(chǎn)參展項(xiàng)目仍然會(huì)保持高速增長(zhǎng)，至少能達(dá)到350個(gè)。

Go2Europe公司目前經(jīng)營(yíng)著葡萄牙、西班牙等歐洲6國的房產(chǎn)。Go2Europe（香港）有限公司總經(jīng)理ClarenceBusuttil告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，加美澳現(xiàn)在的投資移民難度增大，所以購房投資者現(xiàn)在有向歐洲轉(zhuǎn)移的傾向。

除了海外地產(chǎn)延續(xù)的火熱，趁著“京津冀一體化”消息的東風(fēng)，今年河北、天津兩地首次有政府主導(dǎo)的縣市地產(chǎn)商組團(tuán)參展，成為了展會(huì)的一大亮點(diǎn)。

鄭向東告訴記者，以往的房展會(huì)都會(huì)有天津、河北的房產(chǎn)商參展，但是本次展會(huì)首次有兩地的企業(yè)組團(tuán)參展，其中包括天津武清組團(tuán)、天津?yàn)I海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)組團(tuán)、河北承德組團(tuán)、河北張家口組團(tuán)共50余個(gè)樓盤，物業(yè)類型涵蓋普通住宅、公寓、別墅、商鋪、綜合體等。除城市組團(tuán)外，會(huì)展中還出現(xiàn)了香河、易縣、涿州、廊坊、唐山、秦皇島、懷來、燕郊等環(huán)京區(qū)域的數(shù)十個(gè)樓盤。

承德房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)唐建國告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次承德有14家房企組團(tuán)而來，銷售項(xiàng)目從住宅高層到別墅、洋房一應(yīng)俱全。“組團(tuán)來北京不僅因?yàn)榭梢詼p少企業(yè)費(fèi)用，也因?yàn)榭春靡惑w化帶來的利好。”

張口家城市組團(tuán)同樣受刺激于“一體化”的消息。張家口房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)楊金杰表示，協(xié)同發(fā)展是一個(gè)良好的促進(jìn)動(dòng)力，而且由于目前張家口住宅均價(jià)較低，盡在4000元/平方米左右，未來城際鐵路開通后，張家口有望吸引部分北京剛需人群。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，河北借 “京津冀一體化”贏得市場(chǎng)機(jī)遇。在目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)迷茫甚至看空的情況下，河北部分城市積極推銷自己，能夠引導(dǎo)部分購房者改變觀望情緒，積極在河北置業(yè)。以政府主導(dǎo)的組團(tuán)式推介方式，確實(shí)反映了地方政府加大樓盤庫存去化、引導(dǎo)人口流入的迫切心理。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則警示，對(duì)于購房者來說，需要理性對(duì)待環(huán)北京置業(yè)投資，在沒有利好落地的情況下，房?jī)r(jià)先漲，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

此外，包括萬科、首創(chuàng)、綠地、保利等多個(gè)大型房企在內(nèi)，今年都推出了北京市區(qū)周邊價(jià)格相對(duì)較低的房源，其中包括了大興、房山等地區(qū)。

另據(jù)了解，今年的房展會(huì)首次出現(xiàn)了此前被認(rèn)為供不應(yīng)求的 “自住商品房”。

鄭向東表示，今年北京推出的五萬套自住房占到了北京供應(yīng)量的將近一半，將極大改變市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。“充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的多元化產(chǎn)品格局，對(duì)于消費(fèi)者來說是好事。”鄭向東說道，“但是一些離市區(qū)較遠(yuǎn)的自住房卻配套欠缺，不是所有自主商品房都能‘供不應(yīng)求’。自住商品房出現(xiàn)在房展會(huì)，體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的擔(dān)憂。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前樓市確實(shí)發(fā)生了微妙的變化，表現(xiàn)在房企積極營(yíng)銷的動(dòng)作在加大，價(jià)格這個(gè)敏感因素也屢屢被觸碰。在這個(gè)政策調(diào)控平靜的環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期反而發(fā)生了轉(zhuǎn)變。雖然不能武斷地認(rèn)為今年房?jī)r(jià)要下跌，但必須承認(rèn)，今年入市動(dòng)作確實(shí)需要更謹(jǐn)慎了。