北京地市再現(xiàn)“冰火兩重天”業(yè)內(nèi)稱分化將加劇

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

昨日（4月10日），北京有四宗地塊集中入市。其中，當屬于長辛店鎮(zhèn)地塊最熱，地塊出讓再次出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。但是趙全營鎮(zhèn)地塊則以底價成交，北京土地市場再現(xiàn)“冰火兩重天”。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)，截至4月10日，4月份北京土地市場已有26宗地塊交易，其中僅7宗是經(jīng)營性地塊。截至目前，今年北京土地出讓收入已達885.67億元，同比增長79.6%。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，雖然北京今年整體的土地供應量和成交量較大，但由于大多數(shù)居住類地塊需要競配自住型商品房和保障性住房，利潤空間受到較大擠壓。

再現(xiàn)“面粉貴過面包”

昨日，豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)辛莊村（一期）A-41、A-42、A-22地塊首先出讓。公開資料顯示，該宗地塊土地面積達126111.7平方米，建筑控制規(guī)模為184793平方米。中筑、中冶、懋源、北京城建、中鐵建、k2地產(chǎn)、天恒、華遠、福建正榮、保利首開聯(lián)合體、旭輝永同昌聯(lián)合體等11家房企參與了競拍。經(jīng)過22輪競拍，北京中筑置業(yè)有限公司以21億元將該地塊攬入懷中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者介紹，該宗地塊屬性有3種，居住類面積為159433平方米。托幼用地3360平方米，中學用地22000平方米。“按照樓面價計算，總成交金額21億元，其中限價1.1萬元/平方米的限價房合計133600平方米，剩余商品房住宅面積僅25833平方米。按照限價房部分建安、管理、資金等成本在4000元/平方米，每平方米限價房可以分擔7000元土地成本，合計可以承擔商品房部分土地成本為9.352億元。商品房部分承擔的土地成本高達11.64億元，樓面價將高達4.5萬元/平方米。”

中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，長辛店區(qū)域新建住宅目前均價在3萬元/平方米，二手房均價在2.5萬元/平方米左右。以此看來，該地塊商品房部分，儼然是“面粉貴過了面包”。

張大偉認為，未來北京土地市場分化加劇，非熱門地塊將趨冷。但優(yōu)質地塊的競爭依然非常激烈，地價超過房價也將會繼續(xù)。

房企仍看好一線城市

相比長辛店地塊的火熱，順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)地塊的入市略顯低調(diào)。首創(chuàng)以15.58億元底價摘得趙全營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)地塊，該地塊將配建不少于29500平方米的限價商品住房和不少于20000平方米的“自住型商品住房”。其中，限價商品住房限價為7500元/平方米，自住型商品住房限價為14000元/平方米，最大套型建筑面積不得超90平方米。

泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，限價商品房雖然利潤較低，但至少不用推廣，利潤是現(xiàn)成的。

泰禾集團奪得的兩宗地塊，也經(jīng)歷了激烈廝殺。泰禾集團經(jīng)過175輪激烈的競拍，以17.1億元高價摘得大興黃村鎮(zhèn)0101-016a等地塊，溢價率高達158.3%，樓面價2.067萬元/平方米。隨后，又經(jīng)過51輪激烈的角逐，泰禾再次出手，以34.6億元再次斬獲大興黃村鎮(zhèn)0101-017、021a、021c地塊，溢價率達145.5%。

在沈力男看來，目前在一線城市拿地是一個好時機，所以堅決看好一線（城市），看好北京，并增加在一線城市的土地儲備。

今年前3月，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10家標桿房企在一線、二線、三四線城市的拿地金額占比分別為62%、5%和33%。與去年下半年相比，一線城市拿地金額占比增加了24個百分點，二線城市則下滑了28個百分點。

但張旭對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，北京住宅市場自去年底以來持續(xù)冷淡，一手住宅和二手住宅市場賣方都有低價入市的現(xiàn)象，這使得開發(fā)商在土地市場的拿地熱情受到影響。