揭秘開發(fā)商與物業(yè)公司的利益鏈：住宅小區(qū)的“糊涂賬”

停車位租售價格猛漲、公攤面積藏“貓膩”，公共維修資金“睡大覺”……新華社“新華視點”記者在部分城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眼下，一些住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)問題比較突出。

分析人士指出，我國雖然公布了《物業(yè)管理條例》，但是部分城市并未認(rèn)真貫徹執(zhí)行。一些小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司相互勾結(jié)，“打劫”業(yè)主合法權(quán)益，有的行政管理部門也參與“分肥”。

公共權(quán)益流失，車位價格猛漲

近年來，越來越多的家庭擁有汽車，而小區(qū)車位配比不足，一些業(yè)主抱怨，“找個停車位比找媳婦還難。”“轉(zhuǎn)圈1個小時找不到一個可停之處。”

為了愛車有位可停，許多車主不得不購買車位，然而，這個幾平方米的空地并不便宜。“我買車花了15萬，結(jié)果一個停車位要20萬。”武漢徐東某小區(qū)黃女生最近在小區(qū)買了一個地下停車位，總共5平方米左右，算下來每平方米4萬元，“比別墅還賣得貴。”

武漢洪城物業(yè)公司劉經(jīng)理說，車位價格一路上漲，當(dāng)初三四萬元的車位如今多漲到十幾萬元、數(shù)十萬元，高檔小區(qū)的車位抵得上一套小戶型房產(chǎn)。“但市場需求強(qiáng)烈，買車位也得搖號、找關(guān)系。”

在部分小區(qū)，車位原本已經(jīng)十分緊張，但物業(yè)公司還將其轉(zhuǎn)給了開發(fā)商及外單位使用。北京市蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主告訴記者，小區(qū)中的五個停車場中有兩個被物業(yè)公司劃撥了出去，加劇了“一位難求”的狀況。

而業(yè)主們高價買來或租來的車位，還有不少其實是開發(fā)商低價租用的人防工程用地。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦介紹，法律規(guī)定一定規(guī)模的小區(qū)必須配置人防工程，由人防部門管理，不能出售，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。但經(jīng)過人防部門審批同意可以長期租賃，須繳納一定的費用。

宮步坦說，以武漢某小區(qū)為例，開發(fā)商以低于１角錢每平方米每天的價格與人防部門簽約，又以20萬元的價格賣給業(yè)主。如此算來，小區(qū)90個人防工程地下車位為開發(fā)商帶來1800萬元收入。就這樣，通過低價租高價轉(zhuǎn)，開發(fā)商獲取了相當(dāng)可觀的收益。

虛設(shè)公攤面積，坐吃“維基”利息

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的開發(fā)商為了謀取利益，還在公攤費用上做起了“文章”。比如，有的是先將停車位納入公攤，由全體業(yè)主“埋單”，而后，又將車位再次賣給業(yè)主。

北京的張先生在西客站旁某知名小區(qū)購買了一套91平方米房，簽訂的合同上寫著“其中公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e19.78平方米”。但他感覺公攤數(shù)字偏大，找來專業(yè)測量機(jī)構(gòu)后才得知，這一公攤面積不僅包括樓道、電梯間等，還包括地下車庫、游泳池、小學(xué)校等，但開發(fā)商并未告知他這一信息。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，如果車位是由已經(jīng)計入公攤的公共設(shè)施改造而來，開發(fā)商就對其沒有所有權(quán)，車位租賃或出售收益為全體業(yè)主所有。但在不少小區(qū)，業(yè)主入住后，開發(fā)商又以數(shù)十萬元不等的價格將屬于公攤面積的地下停車位向全體業(yè)主銷售。“本屬于我們所有的車位二次賣給我們，開發(fā)商糊弄業(yè)主的把戲太黑了。”

除了虛設(shè)公攤面積以謀取利益之外，小區(qū)中諸如房屋公共維修基金、綠化養(yǎng)護(hù)費、水箱清洗費等費用，也多以“公益”之名進(jìn)行了“公攤”，但使用情況常常不容樂觀。

家住武漢南湖一小區(qū)７棟的胡先生，在2013年底發(fā)現(xiàn)該棟頂樓內(nèi)部公共墻面嚴(yán)重滲水，墻面大面積脫落。因而，他多次向物業(yè)反映，希望能夠用公共維修基金進(jìn)行維修，但遲遲未見維修工作啟動。