盈利困境制約投資沖動(dòng) 綠色地產(chǎn)待進(jìn)一步扶持

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

A股和港股不僅對(duì)輕資產(chǎn)觀點(diǎn)的判斷迥異，對(duì)于目前在A股市場被熱炒的綠色地產(chǎn)概念股的態(tài)度也不同。近年成功登陸香港資本市場的當(dāng)代置業(yè)、朗詩綠色地產(chǎn)等企業(yè)股價(jià)在二級(jí)市場表現(xiàn)不佳。

有分析師認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)等公司股價(jià)表現(xiàn)不佳的原因是，綠色地產(chǎn)將明顯提升房企的建筑成本，在房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑的大趨勢下，房企大規(guī)模投入綠色地產(chǎn)開發(fā)面臨重重障礙。

今年“兩會(huì)”期間，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在會(huì)見中外記者時(shí)提出“向霧霾等污染宣戰(zhàn)”，綠色地產(chǎn)再度受到業(yè)界的高度重視。綠色地產(chǎn)獲得更好的盈利空間也許只是時(shí)間問題。

只是務(wù)實(shí)的香港資本市場過于注重實(shí)際業(yè)績，因此，綠色地產(chǎn)的概念至今沒能打動(dòng)投資者的心。

綠色建筑或成差異化競爭關(guān)鍵/

在日前由越秀地產(chǎn)與廣東省環(huán)保產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦的綠色建筑新視點(diǎn)沙龍上，廣州市呼吸研究所主任張挪富透露，去年全球肺癌發(fā)病人群中，亞洲占了一半。

廣東省建筑科學(xué)研究院副院長、廣東省綠色建筑專業(yè)委員會(huì)主任委員楊仕超在沙龍上指出，建筑工業(yè)污染是多個(gè)城市出現(xiàn)霧霾天氣的主因之一，例如常用的鋼筋、水泥在其生產(chǎn)過程中會(huì)產(chǎn)生大量的廢棄物，要想成功治理霧霾，減少建筑工業(yè)污染是不可忽視的一點(diǎn)。

“綠色建筑對(duì)材料和施工有著嚴(yán)格細(xì)致的規(guī)范，在通風(fēng)、采光、遮陽和隔熱上也很有講究；綠色建筑是推動(dòng)環(huán)保節(jié)能不可或缺的一環(huán)。因此，要想治理空氣污染、減少霧霾發(fā)生，大力發(fā)展綠色建筑是一項(xiàng)十分重要的舉措”，華南理工大學(xué)建筑學(xué)院副院長孟慶林表示。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于我國綠色地產(chǎn)發(fā)展處于“從示范到快速發(fā)展的過渡期”，如果城市存量建筑改造、新建建筑，以及保障房和城鎮(zhèn)化建設(shè)都大規(guī)模運(yùn)用綠色地產(chǎn)，將為行業(yè)發(fā)展提供幾十萬億規(guī)模的商機(jī)。

根據(jù)2012年5月7日住建部和財(cái)政部聯(lián)合公布的 《關(guān)于加快推動(dòng)我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》，到2020年，我國綠色建筑占新建建筑比重超過30%。朱一鳴表示，目前我國每年新增的建筑面積在16億~20億平方米，這意味著2020年以后，我國每年至少有超過5億~6億平方米以上的新建筑是綠色建筑。

近年來，越來越多的內(nèi)房企洞察先機(jī)，除了萬科、綠地等龍頭房企紛紛加大了綠色建筑的推廣力度外，越秀地產(chǎn)日前也宣布未來所有建筑均按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，包括當(dāng)代置業(yè)、朗詩綠色地產(chǎn)、三湘股份等企業(yè)更是把綠色科技地產(chǎn)作為差異化競爭的秘密武器。

綠色地產(chǎn)未能提振內(nèi)房股價(jià)/

“發(fā)展綠色地產(chǎn)最大的困難仍然是成本問題，根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，以相同的地段計(jì)算，采用綠色建筑的項(xiàng)目售價(jià)較周邊普通項(xiàng)目價(jià)格要高20~30%，所以這些項(xiàng)目只能走高端路線。但與此同時(shí)，目前消費(fèi)者對(duì)于綠色地產(chǎn)的認(rèn)同度不高，愿意為其支付溢價(jià)的意愿很低，這意味著綠色地產(chǎn)所帶來的成本上漲難免對(duì)企業(yè)利潤造成侵蝕”，朱一鳴認(rèn)為。

根據(jù)中國建筑科學(xué)研究院的數(shù)據(jù)，目前普通建筑的建安成本約在3000元/平方米，要達(dá)到住建部綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)的要求，建筑成本每平方米大約增加350元，如果要達(dá)到更高標(biāo)準(zhǔn)，建筑成本還將進(jìn)一步提升。根據(jù)當(dāng)代置業(yè)日前公布的2013年業(yè)績，公司去年?duì)I業(yè)收入較2012年增加約76.5%至34.69億元，毛利增加57%至13.7億元，但毛利率為39.5%，較2012年下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲也坦言，綠色建筑的推廣難度確實(shí)不小，難題一是成本問題，由于綠色建筑成本高，意味著售價(jià)也會(huì)提高，涉及到消費(fèi)者能不能承受的問題；其二是政策問題，在不少地區(qū)，綠色建筑在實(shí)施過程中跟政策配套不吻合。

“由于目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)存在毛利率下滑的壓力，在綠色建筑成本沒法消化的制約下，如果大規(guī)模推廣綠色地產(chǎn)，上市房企的財(cái)報(bào)會(huì)更加難看，這必然會(huì)抑制房企投入綠色建筑的熱情。”朱一鳴表示，雖然國家相關(guān)部門出臺(tái)了關(guān)于綠色建筑的實(shí)施意見，并且成立了碳排放交易所鼓勵(lì)企業(yè)節(jié)能減排，但實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠政策不多。要真正推廣綠色地產(chǎn)，國家出臺(tái)土地與稅費(fèi)優(yōu)惠的配套政策已經(jīng)刻不容緩。

在此背景下，盡管綠色地產(chǎn)未來可能出現(xiàn)巨大的商機(jī)，但眼下并不被投資者所認(rèn)同。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，去年兩家成功登陸港股的綠色地產(chǎn)開發(fā)商股價(jià)表現(xiàn)不佳，截至4月3日，當(dāng)代置業(yè)的收盤價(jià)較發(fā)行價(jià)下跌近20%，靜態(tài)市盈率跌至2.5倍，去年成功借殼上市的朗詩綠色地產(chǎn)股價(jià)跌幅更是高達(dá)35%。不過，在A股上市的三湘股份股價(jià)表現(xiàn)比較堅(jiān)挺，公司靜態(tài)市盈率高達(dá)70多倍。

“市場估值之所以出現(xiàn)巨大差異，主要是由于A股與H股兩地投資者理念的不同”，格雷投資研究總監(jiān)兼副總經(jīng)理馮立輝告訴記者，A股投資者傾向于概念型與小盤股，所以霧霾概念能為高估值提供支撐；但港股投資者更為理性，他們看重的是業(yè)績，只有概念沒有盈利很難獲得投資者認(rèn)同。