“面粉”比“面包”貴——我國(guó)房地產(chǎn)基金咋變了味?

新華網(wǎng)上海3月20日電（記者劉雪）2013年我國(guó)房地產(chǎn)基金迎來(lái)了有史以來(lái)最為火爆的一年，募資、投資、退出均創(chuàng)出了歷史新高。

可“大躍進(jìn)”的背后，卻有不少基金變了味，在某種程度上淪為炒房投機(jī)的工具。專家認(rèn)為，我國(guó)新涌現(xiàn)的不少房地產(chǎn)基金門檻過低、資質(zhì)參差不齊，暗含重重風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)洗牌在所難免，管理機(jī)構(gòu)亟須轉(zhuǎn)型。

募資、投資、退出齊創(chuàng)新高　房地產(chǎn)基金“大躍進(jìn)”

2012年被業(yè)內(nèi)稱為我國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)的元年，而2013年當(dāng)之無(wú)愧可謂房地產(chǎn)基金大躍進(jìn)的一年。

清科研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)房地產(chǎn)基金在募資、投資、退出領(lǐng)域均表現(xiàn)異?；钴S，同比大幅提升，均刷新歷史紀(jì)錄。

在基金募集方面，2013年我國(guó)新募房地產(chǎn)基金數(shù)量達(dá)到132只，同比增長(zhǎng)40．4％；披露的募資總額達(dá)到106．67億美元，同比增長(zhǎng)79．1％。

在投資方面，2013年我國(guó)房地產(chǎn)基金投資案例數(shù)量為105起，同比增長(zhǎng)31．3％；披露投資金額達(dá)63．16億美元，同比猛增96．8％，一改2012年投資總額下滑的頹勢(shì)。

在房地產(chǎn)基金退出方面，2013年我國(guó)房地產(chǎn)投資基金共完成退出64筆，遠(yuǎn)超2012年的12筆。

而與往年相比，2013年房地產(chǎn)基金退出方式也更加多元化，由去年的3種方式擴(kuò)展到至少6種方式。其中股東回購(gòu)為主要的退出方式，有25筆案例；股權(quán)轉(zhuǎn)讓為排名第二的退出方式，共發(fā)生14筆，之后是有6筆退出的并購(gòu)方式。

整體來(lái)看，2013年，我國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)深陷“寒冬”，但房地產(chǎn)基金卻異軍突起、一枝獨(dú)秀。

“參股”變成“放貸”　房地產(chǎn)基金變了味

近年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大幅反彈，然而，國(guó)家對(duì)炒房等投機(jī)性需求的打壓令不少炒房客束手無(wú)策。不少炒房資金找到了房地產(chǎn)基金這條路。部分房地產(chǎn)基金股權(quán)投資的模式演變成了放貸。這樣一來(lái)，我國(guó)新涌現(xiàn)的大量房地產(chǎn)基金性質(zhì)變了味。

清科研究中心分析師鄭知行告訴記者，2013年房地產(chǎn)基金的火爆有多方面原因。其一在于市場(chǎng)看好房?jī)r(jià)走勢(shì)前景，房地產(chǎn)基金有比較穩(wěn)定的高回報(bào)；其二在于房地產(chǎn)基金時(shí)間周期短，退出更加便利。

另外，近年來(lái)國(guó)內(nèi)新涌現(xiàn)的房地產(chǎn)基金大多投資門檻低，投資周期短，投資回報(bào)較高，這些特點(diǎn)催生了投機(jī)炒作的需求。

記者調(diào)查了解到，近年來(lái)新涌現(xiàn)的房地產(chǎn)基金投資門檻通常僅為200萬(wàn)元－300萬(wàn)元，投資周期最快只有1年－2年。投資模式也偏離了股權(quán)投資的本質(zhì)，往往以債權(quán)投資居多，投資回報(bào)可能高達(dá)20％－30％。個(gè)別投資項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“面粉”比“面包”還貴的奇怪現(xiàn)象。

“今天面粉比面包貴，但預(yù)期明天面包會(huì)漲得更快。”一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于銀行信貸額度趨緊，房企不得不另辟蹊徑，尋找新的融資方式。而有了高房?jī)r(jià)的預(yù)期，企業(yè)也愿意去承受較高的融資成本。

記者了解到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金目前主要布局在住宅市場(chǎng)，通過“賭房?jī)r(jià)上漲”來(lái)獲得收益。在操作上，往往是先有特定項(xiàng)目之后，再去籌款拉錢。一旦這一項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)或者開發(fā)商資質(zhì)出現(xiàn)問題，該基金的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

“目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較大，在這些區(qū)域布局的房地產(chǎn)基金可能面臨較大的退出壓力。”鄭知行說。

退潮在即　“裸泳者”亟須轉(zhuǎn)型

在國(guó)外成熟市場(chǎng)，房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要的角色，是行業(yè)融資和運(yùn)作發(fā)展的重要幫手。

成熟的房地產(chǎn)基金，往往規(guī)模較大，注重出資人（LP）資質(zhì)，投資周期長(zhǎng)達(dá)7年－10年。投資模式注重股權(quán)投資，通過參股、并購(gòu)等方式參與到地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和運(yùn)作。

可是，我國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)才剛剛起步，卻有不少基金變了味，成為部分投機(jī)資金炒作房?jī)r(jià)的工具。這使得看似“火爆繁榮”的房地產(chǎn)基金幾乎成了“全民PE”的替代品。

歌斐資產(chǎn)管理有限公司合伙人譚文虹表示，不可否認(rèn)的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金門檻過低，管理機(jī)構(gòu)資質(zhì)參差不齊導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)重隱患。

陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司總裁陳凱表示，目前國(guó)內(nèi)大約有5萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，而2013年整個(gè)市場(chǎng)的銷售額僅8萬(wàn)億元，每家企業(yè)平均為1．6億元。而這其中大部分銷售額來(lái)自大型房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上很多中小房地產(chǎn)企業(yè)生存還是很吃力的。

陳凱表示，房地產(chǎn)基金可以幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)突破資金瓶頸，促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)有效地競(jìng)爭(zhēng)。但相比簡(jiǎn)單的債權(quán)投資，企業(yè)更期待房地產(chǎn)基金以股權(quán)投資方式進(jìn)入。這意味著基金與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，成長(zhǎng)共贏。

目前，我國(guó)PE行業(yè)從原來(lái)魚龍混雜、全民PE的虛假繁榮，已經(jīng)進(jìn)入春秋戰(zhàn)國(guó)，群雄爭(zhēng)霸的時(shí)代。“退潮之后才能發(fā)現(xiàn)誰(shuí)在裸泳。”譚文虹認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性，我國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)也將經(jīng)歷一場(chǎng)洗禮，管理機(jī)構(gòu)需要及時(shí)轉(zhuǎn)型，只有專業(yè)盡責(zé)的基金管理機(jī)構(gòu)才能從中勝出。

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