房企老總反擊三四線樓市崩盤論：好局剛剛開始

每經編輯 每日經濟新聞    

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杭州、常州個別樓盤降價，鄂爾多斯樓市崩盤，貴陽、營口等三、四線城市的樓市出現供過于求，一時間，三、四線城市“崩盤說”、“鬼城論”不絕于耳，該話題在今年“兩會”再次被熱議。

全國人大代表、建業(yè)地產董事局主席胡葆森認為，中西部地區(qū)有問題的城市只是個案，3億人進城對于開發(fā)商來說就意味著機會；全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進和戶籍制度的改革，人口的進入必然帶來需求的增長；碧桂園總裁莫斌表示，三、四線城市仍然具備廣闊的發(fā)展空間。

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全國人大代表、建業(yè)地產董事局主席胡葆森：三四線樓市不會崩盤 房價不可能下降

◎胡葆森：

中國的城鎮(zhèn)化目前進入了中期階段，今后20年著力點會從大中城市擴展到中小城市。3億人進城，按照人均需求30平方米來計算，這就意味90億平方米的開發(fā)量，這對于開發(fā)商來說就意味著機會。

房價不會下跌，強勁的需求在支撐，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料價格、銀行的利息費用、開發(fā)人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。

每經記者 王杰 發(fā)自北京

新型城鎮(zhèn)化作為焦點，再次被“兩會”熱議，這也意味著三、四線城市迎來新一輪的發(fā)展機遇。在此之前，三、四線城市的風險屢被提及，“空城、大盤、滯銷”也成為三四線城市的標簽。

全國人大代表、建業(yè)地產股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪時認為，每個企業(yè)應對風險的能力都不一樣，說三、四線要崩盤，不是別有用心就是能力不足。對于企業(yè)也不能一概而論，三、四線城市也有成長得很好的企業(yè)，也有企業(yè)在一線城市倒閉。

胡葆森告訴《每日經濟新聞》記者，一些企業(yè)能在三、四線城市攫取利潤的原因，是經過對這些城市的市場規(guī)律的多年探索，找到了一個適合市場特征的發(fā)展模式，進而找到了一種切實可行的戰(zhàn)略。

泡沫只是個別城市的個案

國務院總理李克強在政府工作報告中提出，城鎮(zhèn)化是現代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結構的重要依托。今后一個時期，著重解決好現有“三個1億人”問題，促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

胡葆森表示，過去的20多年，是中國城鎮(zhèn)化的上半場，如果中國的城鎮(zhèn)化提高到70%左右，還需要15年～20年的時間，這就是中國城鎮(zhèn)化的下半場。他認為，中國的城鎮(zhèn)化，目前進入了中期階段，城鎮(zhèn)化前20年的著力點在大中城市和沿海城市，因為這些城市是改革開放的前沿陣地，還有一點是大城市吸附勞動就業(yè)能力強，技術密集。而在今后20年，除了在一、二線城市城鎮(zhèn)化不斷提高質量，解決已經進城人員的“人”的城鎮(zhèn)化問題外，著力點會從大中城市擴展到中小城市，三、四線城市因此被業(yè)內視為“紅海”。

克而瑞研究中心發(fā)布的 《城市房地產發(fā)展風險排行榜》指出，三線城市大多外出務工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對清淡。經濟總量相對有限，中心區(qū)域土地供應較為充裕，使得三線城市土地供應過量，因此大多數城市房地產待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高，高庫存已是這些城市難以走出的陰影。

3月6日，全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥介紹，庫存量高于月銷售量的12倍～15倍，高過1年到1年半的銷售量的就是高庫存。

在胡葆森看來，中西部地區(qū)大部分城市都不存在這個問題，有問題的城市只是個案。胡葆森給記者算了一筆賬，3億人進城，按照人均需求30平方米來計算，這就意味90億平方米的開發(fā)量，這對于開發(fā)商來說就意味著機會。

胡葆森同時也表示，房價不會下跌。他說，強勁的需求在支撐價格，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料價格、銀行的利息費用、開發(fā)人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。

有根據地才能抗衡大房企

胡葆森說，縣城消費能力確實沒有三線城市強，三線城市沒有二線城市強，一個成熟的開發(fā)商會根據這個城市的人口規(guī)模、經濟發(fā)展水平、人們收入和消費能力來確定產品定價、開發(fā)規(guī)模、社區(qū)位置和產品形態(tài)，會根據市場的規(guī)模，確定開發(fā)方向、開發(fā)計劃和開發(fā)節(jié)奏等。

他說，河南完全有資格稱為中國城鎮(zhèn)化的一個縮影，人口差不多占了中國的十分之一，河南有108個縣，還包括一些中心鎮(zhèn)，下一步城鎮(zhèn)化的著力點就是要從大型城市向這些中小城鎮(zhèn)不斷地去延伸。

胡葆森表示，在三、四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三、四線城市，主要是因為 “考慮企業(yè)自身的資源情況”。早在2005年，他就已經預測了今天房地產市場格局的變遷，即大的開發(fā)商將占據主要的市場份額，每一座城市的前十大開發(fā)商將有6～7個不是本地開發(fā)商，欲與這些大企業(yè)抗衡，必須擁有自己的“根據地”，沒有根據地的盲目全國擴張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

諸如恒大、綠地、萬達等全國性大公司都已經進入鄭州市場，對本地房企造成了不小的沖擊。在此情況下，胡葆森認為，一些大的地產商進入河南市場，造成了一種新的競爭局面，建業(yè)也會調節(jié)自身的戰(zhàn)略戰(zhàn)術。比如加大服務體系的建設，從而發(fā)揮自身的客戶資源優(yōu)勢。因為建業(yè)22年在一個市場上，客戶資源肯定要多于剛進入的地產商，通過服務好原有業(yè)主，就可解決建業(yè)開發(fā)轉型的問題，這也是探索一種新的發(fā)展模式。

胡葆森表示，建業(yè)原來主要是買地、建房，拿回來錢再去買地，是個快速周轉型的。今后準備提供一個新興的社區(qū)服務，通過服務的升級尋找新的利潤增長點，從一個單純的開發(fā)商向一個新型生活方式服務商轉型。

業(yè)內人士認為，商業(yè)地產的泡沫在加劇，建業(yè)集團對這一塊的投資也很謹慎。以建業(yè)十八城綜合體為例，胡葆森說，建業(yè)十八城（包括寫字樓、院線、酒店）持有的面積通常在10%左右，一般不會超過15%，這個比例在每個時期都不一樣。目前建業(yè)在迅速提升規(guī)模，現金流的需求比較迫切，自持就不能那么多。到了500億規(guī)模以后，持有的規(guī)模就會逐漸加大，這跟企業(yè)的發(fā)展階段，也有一定的關系。

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全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森：新型城鎮(zhèn)化將使三四線樓市供求達到平衡

◎黃其森：

一手抓嚴格完成保障房、自住型商品房的任務，一手放開商品房市場，兩者平衡推進，是我理解的“雙向調控”。

現在業(yè)內人士在全國房地產未來走向上意見大相徑庭，“崩盤論”此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實出現供應量過大，但我并不認為三、四線城市會出現恐慌性拋盤。

杭州樓盤作一些調整，有利于整個市場健康發(fā)展，這是給房地產市場提個醒。

每經記者 尚希 發(fā)自北京

當所有關注的焦點都集中在今年房地產政策的方向定調時，住建部部長姜偉新僅給出了簡單的四個字——雙向調控。

一時間，各種揣測的聲音頻頻，究竟調控兩端會觸及哪里？究竟是供需層面的“雙向”，長短期調控的“雙向”，還是不同城市之間的“雙向”？

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森表示，一手抓嚴格完成保障房、自住型商品房的任務，一手放開商品房市場，兩者平衡推進，是他理解的“雙向調控”。

談及三、四線城市目前的發(fā)展現狀，黃其森指出，“現在業(yè)內人士在全國房地產未來走向上意見大相徑庭，‘崩盤論’此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實出現供應量過大，但我并不認為三、四線城市會出現恐慌性拋盤。”

在黃其森看來，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，以及戶籍制度改革的逐步推進，人口的進入必然帶來需求的增長，從而使三、四線城市達到供需平衡。

三四線機遇風險并存

杭州、常州個別樓盤降價亮起的紅燈，提醒著未來二、三線城市樓市存在的風險。

“房地產有漲有跌，杭州樓盤作一些調整，有利于整個市場健康發(fā)展，這是給房地產市場提個醒。”黃其森認為，房地產“崩盤論”是危言聳聽。

事實上，在泰禾的發(fā)展布局中，也涉及不少三、四線城市。對此，黃其森表示，只會去經濟發(fā)達的地方。

“我們在福建也進入了很多三、四線城市，雖然有些只是縣區(qū)，但經濟實力超過很多省會城市，這樣集中在一起，也很容易形成規(guī)模效應”黃其森說，目前泰禾布局在北京、福建、長三角以及珠三角，“項目規(guī)模最多不超過200畝，這樣可以實現快速周轉和去化。我們也放棄了很多新的機會，在我看來，如何能夠對自己的戰(zhàn)略目標有一個堅定不移的執(zhí)行和把握，便是有所為有所不為。”

在黃其森看來，相比住宅，更應該警惕三、四線城市商業(yè)地產的風險。“商業(yè)地產不同于住宅，難點是后續(xù)的招商運營，但現在很多企業(yè)并不具備這些能力。”

三、四線城市的降溫越發(fā)明顯，中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，2013年全年，15家標桿房企在一線城市合計銷售額為2304億元，在二線城市銷售額為4446億元，在三、四線城市合計銷售額為678億元。

國家統(tǒng)計局上月發(fā)布的報告也顯示，全國房價環(huán)比下調的城市達6個，其中大部分是三、四線城市。

黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，如果戶籍制度改革可以跟上，人口的進入必然帶來需求的增長，三、四線城市還是可以逐漸達到供需平衡。

“雖然一些三、四線城市確實出現供應量過大，但這并非是不能解決的問題。”黃其森說，在一線城市進入后城市化時代時，三、四線的城市化正要開始加速。同時，三、四線城市也需要發(fā)展產業(yè)，改善城市商業(yè)與市政配套，以吸引人口的流入。

“新的市場剛剛開始”

伴隨著調控范圍的擴大，周期的拉長，“房地產黃金十年已經過去”的言論不絕于耳。但在黃其森看來，在經歷了市場的洗牌后，新的市場剛剛開始。

“之前可以說是全民都在做，大家也感覺過去房地產行業(yè)有錢就行，不需要專業(yè)，但現在會越來越需要專業(yè)化”黃其森表示。

去年，泰禾以“黑馬”的姿態(tài)沖入北京市場，并迅速拿下了幾宗熱門地塊，一時間成為業(yè)內關注的焦點。

對此，黃其森告訴《每日經濟新聞》記者，融資成本的高低取決于與金融機構怎樣談判對接，“泰禾到了一定規(guī)模后，議價能力相對較強，基本上一個項目都會有三五家金融機構來對接融資，最少也有兩家。”

黃其森透露，泰禾今年的銷售目標預計是250億元，其中北京市場是發(fā)展重點。

在其今年的提案中，黃其森建議，北京的自住房政策應該在房價高昂的特大城市推廣。而對于市場調節(jié)的部分，政府應放開預售許可證管理。

“除保障房與自住型商品房等特殊房產用來解決中低收入人群的住房難題，屬于政府干預行為，其他方面完全可以讓房地產更多地回歸市場調節(jié)中去，讓各類人自主選擇。”黃其森說。

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碧桂園總裁莫斌：三四線樓市前景廣闊

每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著鄂爾多斯樓市的崩盤，以及貴陽、營口等三、四線城市的樓市出現供過于求，一時間出現了“崩盤說”、“鬼城論”。

克爾瑞于去年7月發(fā)布的《中國城市住宅發(fā)展前景與風險排行榜》也顯示，我國房產投資風險最高的50座城市中，有49個是三線城市。一些大型開發(fā)商正在加速向一、二線城市聚集，三、四線城市似乎成了雞肋。

但也有部分房企依然堅定看好新型城鎮(zhèn)化大潮下三、四線城市的發(fā)展機遇，比如碧桂園。碧桂園總裁莫斌在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，三、四線城市仍然具備廣闊的發(fā)展空間。

近年來，三、四線城市背后隱藏的風險正在逐步顯現。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，三、四線城市規(guī)模小、市場容量小，需求有限且供給無限，很多項目在開盤之初就把周邊有支付能力的客戶消耗一空，首次開盤大賣、二次開盤正常、三次開盤蕭條成了普遍現象。

但莫斌表示，三、四線城市，尤其是一些人口基數大、經濟實力比較好的城市，目前正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速時期。隨著經濟的發(fā)展，也有一批有實力的客戶需要更好的產品和服務，而當地市場尚未完全滿足，因此這類型城市還是有很大的機會。

莫斌認為，三、四線城市不一定就是“空城”，關鍵看是否符合新型城鎮(zhèn)化的趨勢，成敗取決于有沒有滿足市場需求的能力。

2013年，碧桂園在三、四線城市打造多個熱銷項目。莫斌表示，“當然，公司也注意到了三、四線城市的風險，在土地投資決策時，會作出很好的甄選。至于會否加大一、二線城市的投資，公司會根據市場需要進行調整，重要的是要找到符合碧桂園發(fā)展模式的土地。”

對于目前房地產企業(yè)掀起的多元化熱潮，莫斌明確表示，碧桂園目前還沒有多元化發(fā)展的計劃，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，國內剛需市場還存在大量機會，龍頭房企的市場占有率會有所提升，碧桂園仍將致力于提高公司的核心競爭力。

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記者觀察

三四線城市盤活的關鍵是產業(yè)

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

三四線城市的房地產市場真的面臨泡沫崩潰的危險？這其實是一個偽命題。

早在去年，《每日經濟新聞》記者就曾報道過，大量布局三四線城市的碧桂園去年的銷售業(yè)績增長幅度是全國前十大房企中最高的。同樣，世茂房地產從縣級市石獅“攫金”20億元。龍頭老大萬科也沒放棄三、四線城市的機會。全國前十的地產商中，絕大部分在三、四線城市都有布局，并且三、四線城市給公司貢獻的銷售額和利潤并不比一線城市少多少。

無可否認，確實有一部分三、四線城市因為土地集中供應、人口外流出現了空城和“鬼城”的現象，但住建部政策研究中心主任陳淮曾說，“鬼城”是暫時的，從一個城市開始建設到最終成熟，必然會經歷“鬼城”的階段。

真正需要擔心的，并不是三、四線城市是否存在大量房屋空置現象，而是人們是否愿意留在三、四線城市發(fā)展。一位房地產企業(yè)家曾向記者表示，三、四線城市是否能吸引人口的關鍵，是當地能不能培養(yǎng)出一流的企業(yè)，進而消化和吸引大量的就業(yè)人口留在三、四線城市。

通常來說，三、四線城市要留住企業(yè)不容易。很多城市開始時會給出諸多優(yōu)惠政策，希望能筑巢引鳳，但這些企業(yè)做大做強之后，往往會和地方政府談條件，如果不能繼續(xù)給優(yōu)惠政策，他們就會遷到資源更為豐富的一線城市。但如果長期給優(yōu)惠政策，當地的財政又很難有財力做好公共服務設施建設，最后也會導致人才大量外流。留不住企業(yè)，留不住人才，是很多地方政府最頭疼的問題。這個問題要從根本上解決，只能依靠中央政府更為科學地劃分城市功能、明確城市定位。

不過，三、四線城市的樓市即將迎來“春天”。李克強總理在今年“兩會”上作的政府工作報告明確提出，將促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，解決人在城市如何落戶、生活，從而推動城市均衡發(fā)展，促進公共服務均等化。

這些措施不僅能夠減輕一線城市的壓力，也將大大提升三、四線城市的吸引力，進而盤活整個三、四線城市的房地產市場。