樓市與股市的蹺蹺板效應將顯現(xiàn)

每經(jīng)編輯 何志成    

◎何志成（農(nóng)業(yè)銀行總行高級經(jīng)濟師）

近期股市大跌，緣由之一是市場傳言幾家商業(yè)銀行發(fā)文收緊房地產(chǎn)貸款。

2月26日，包括工商銀行、交通銀行在內(nèi)的10多家商業(yè)銀行集體發(fā)布公告表示：房地產(chǎn)貸款政策沒有變化，未停貸。此舉目的很明顯，就是穩(wěn)市場、穩(wěn)預期，不能主動捅破房地產(chǎn)泡沫。

但市場的一驚一乍，已經(jīng)凸顯出房地產(chǎn)市場的巨大風險。商業(yè)銀行控風險，肯定會減少房地產(chǎn)貸款。

沒有只漲不跌的商品

中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)上漲了16年，A股市場卻連續(xù)4年在全球排名倒數(shù)第三。

房地產(chǎn)市場上漲當然是宏觀經(jīng)濟向好的標志之一，但連續(xù)上漲16年，期間沒有出現(xiàn)較大幅度、較長時間的調(diào)整，未必說明宏觀經(jīng)濟基本面很好，相反卻有孕育巨大泡沫的嫌疑。房地產(chǎn)是商品，也是投資品，具有虛擬金融產(chǎn)品的性質，后一點與股市相近。

當市場流動性充足甚或泛濫之時，套利者包括投資者甚至眾多百姓都肯定會選擇資產(chǎn)進行保值增值——避免貨幣貶值損失，但不能說投資房地產(chǎn)都是投機。這期間的順序應該是：實物資產(chǎn)、礦產(chǎn)、房地產(chǎn)、股票、黃金珠寶藝術品等，對老百姓來說，絕大多數(shù)人只能選擇房地產(chǎn)。

中國的房地產(chǎn)市場之所以能夠火爆16年，價格因素是其一，財產(chǎn)因素是其二。過去許多年，中國的資產(chǎn)價格尤其是土地價格包括房地產(chǎn)價格的確很低，具有極大的投資價值。更重要的是，中國剛剛進入財產(chǎn)社會，而對老百姓來說，房地產(chǎn)才是唯一的可以相信的財產(chǎn)，因此，老百姓對房地產(chǎn)的偏愛，可想而知。

為什么中國人在選擇保值增值的商品（投資品）進行投資儲備時會一味地偏愛房地產(chǎn)，而將股市視為雞肋呢？流動性選擇是個很難講清楚的話題，但房地產(chǎn)市場16年大牛市，尤其是在幾次對抗系統(tǒng)性金融風險和通貨膨脹風險時的驕人戰(zhàn)績，已經(jīng)用事實告訴了每一個市場參與者：投資房地產(chǎn)，只賺不賠。

然而，沒有只漲不跌的市場和商品，也同樣沒有只跌不漲的市場和商品，連續(xù)上漲16年的房地產(chǎn)市場，好日子或許快到頭了。筆者去年上半年曾多次提出：未來房價下跌風險遠遠高于上漲風險。根據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)，1月份重點城市房價，環(huán)比下跌的新增加了杭州等4個城市。不僅三、四線城市房地產(chǎn)市場處于高危狀態(tài)，即使如北京、上海、廣州這樣的超級大城市，房價也已經(jīng)處于“僵尸狀”，稍有風吹草動，大幅度下跌在所難免。

地產(chǎn)市場已現(xiàn)危機前兆

今年春節(jié)后，各地房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)危機前兆，很多二、三線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價格暴跌跡象，已經(jīng)處于全球股市底部的A股市場也因為房地產(chǎn)股票的整體性急跌，在本周（2月底）跟著吃掛落。

很多經(jīng)濟學家希望房地產(chǎn)出現(xiàn)大調(diào)整，對股市下跌也沒有意見，認為這是經(jīng)濟規(guī)律的體現(xiàn)。但他們忽略了一個大問題：房地產(chǎn)崩盤以及股市大幅度下跌，很可能影響全球包括中國投資者對中國經(jīng)濟未來的信心和預期，而信心和預期非常關鍵，它的缺失很可能引爆中國的經(jīng)濟危機和金融危機。

當前，穩(wěn)市場非常重要，而穩(wěn)市場必須穩(wěn)預期、穩(wěn)信心。有了信心，有了向上的預期，才能穩(wěn)住實體經(jīng)濟，避免出現(xiàn)大的經(jīng)濟危機、金融危機。

實體經(jīng)濟要穩(wěn)，因此流動性不能太緊；虛擬金融市場也要穩(wěn)，因為它是信心所在。但不可能都穩(wěn)，因為不能對抗市場力量，尤其是房地產(chǎn)市場的調(diào)整，這是大勢所在。要汲取2008年至2009年的教訓，要讓市場發(fā)揮真實效應，多調(diào)整一段時間，將泡沫多擠壓一點，有利于經(jīng)濟轉型，有利于可持續(xù)發(fā)展。所以要有曲徑通幽之妙，曲線救市。即，讓房地產(chǎn)市場陰跌，讓股市起到穩(wěn)市場的作用。

為什么不能再指望房地產(chǎn)？因為今日中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的調(diào)整只是歷史性大調(diào)整的開端，未來兩三年最好的結果就是不出現(xiàn)崩盤。陰跌是難免的，各級政府再呵護，也不可能再造大牛市，尤其是全國性的大牛市。

流動性輸入股市是利好

房地產(chǎn)市場歷史性的大調(diào)整，根本原因是兩個：一是長期上漲趨勢已經(jīng)到了該調(diào)整的時點；二是房地產(chǎn)市場嚴重過剩、到處過剩已經(jīng)與人口拐點的臨近悄然形成強烈反差。要知道，目前的空置房、在建房可能需要通過改善性住房政策消化很多年。

有一點值得注意：讓房地產(chǎn)市場自主調(diào)整，并不是說希望房地產(chǎn)市場崩盤。房地產(chǎn)市場如果崩盤，中國經(jīng)濟也將受到巨大沖擊，因為各行各業(yè)都與房地產(chǎn)有牽連，尤其是金融業(yè)。既然我們都承認房地產(chǎn)市場泡沫巨大，牽連廣泛，因此它的崩盤將導致一系列的連鎖反應。

所以筆者多次強調(diào)，目前不能出臺任何導致房地產(chǎn)市場崩盤的政策；相反，在未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)急跌或暴跌時，中央政府一定要救市。

所謂救市，就是繼續(xù)適度地輸入流動性，起碼是營造稍微寬松一點的市場環(huán)境，不能讓市場棄守，讓緊繃的債務鏈斷裂。但輸入流動性解決不了上述兩大難題，房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了歷史性的拐點，必須調(diào)整。

A股市場連年墊底全球股市，不是因為它很差，而是因為它不招人待見，但處于價值低谷也是事實。

為了穩(wěn)經(jīng)濟，必須輸入流動性，而多余的流動性又不可能繼續(xù)涌入房地產(chǎn)，因此筆者看好未來的A股市場。

蹺蹺板效應將顯現(xiàn)

過去多年股市蕭條，一是因為房地產(chǎn)和高利率融資在蠶食股市的流動性，有著蹺蹺板效應；還有一個重要方面，即政策太偏重了股市的融資功能，而忽略了它的蓄水池功能。相比房地產(chǎn)，股市漲跌與各級政府的業(yè)績和錢袋子無關，這是要害！但到了必須對抗危機的關鍵時刻，放股市一馬，讓它漲一漲，應該可能。

未來幾年，如果操作得當，中國經(jīng)濟還將維持較快速度增長。

所謂操作得當，首當其沖的觀察點是，市場流動性只能一點點降，市場利率只能一點點降；第二個觀察點是，股市能不能替代房地產(chǎn)，成為吸納流動性的主要蓄水池。如果說，前幾年GDP實際增速高達12%，M2增速接近15%，這屬于流動性超發(fā)；未來幾年，GDP維持7.6%~8%，M2增速即使降低到10%，仍然是流動性偏松的大環(huán)境。

多余的流動性哪里去？你不讓它去股市都不可能，更何況股市也是穩(wěn)預期的一個重要方面。

筆者在最近的很多文章中都談到危機管控：一方面是危機已經(jīng)在向我們招手，必須高度警覺；另一方面是管控得當，可以避免危機。所謂管控得當，是指要盤活已經(jīng)呆滯的流動性，是指必須維護市場繁榮。既然房地產(chǎn)市場不可能再繁榮，消費要頂上去，股市也應該頂上去。

由此預計，今年房地產(chǎn)市場與股市的蹺蹺板效應將顯現(xiàn)，時間點就在全國“兩會”前后。還是維持年初的預測，今年滬指將在1980~2500點運行。