馬光遠：今年房價下跌是大概率事件？

◎馬光遠（經濟學家）

2014年的房地產市場注定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價齊跌的表現為馬年房地產市場奠定了極其“詭異”的基調：在經濟持續(xù)減速已成定局的情況下，中國房地產將何去何從，中國房價對中國宏觀經濟會造成什么樣的影響？這些都成為決定2014年中國經濟好壞的關鍵性因素。

就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內的一線城市的土地市場仍然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，超過了去年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬平方米，無論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時，北京對高價樓盤開始解禁，1月份3個超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米達到9.5萬元，但這些高價樓盤的入市，并沒有帶動樓市的回升，一線城市的樓市在經歷2013年的瘋漲之后，開始陷入了猶豫。

與此相對應，在對房價未來的預判上，看空者明顯增多。最近引起最多關注的言論是中國社科院副院長李揚。中國宏觀經濟2014年面臨經濟減速、產能過剩、影子銀行、地方債務以及房地產等五大風險。他認為，隨著不動產統(tǒng)一登記以及信息聯網的實施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經在對未來可能的下跌做準備。同時，美國加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場的動蕩更加劇了中國房地產市場未來的不確定。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產行業(yè)不無關系。甚至香港房地產市場的降價，也引發(fā)了內地輿論關于房價未來的恐慌。

如此種種，已經明白無誤地預示，2014年中國房地產市場絕非很多人樂觀的看法，只是簡單的市場分化：一、二線城市繼續(xù)上漲，而供應已經過剩的三、四線及以下城市房價下跌。

從目前的市場表現看，由于各種因素的影響，中國房地產的預期可能逆轉，并導致整體房地產市場疲軟，房價下跌。首先，從過去十多年房價上漲的三大引擎——貨幣超發(fā)、經濟快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結束，一方面和中國努力告別貨幣驅動投資驅動的經濟增長模式有關，另一方面和美聯儲退出之后，全球流動性盛宴宣告結束有關。美國經濟復蘇、美元走強意味著過去近20年的流動性盛宴已經結束，新興市場在未來至少5年將面臨流動性短缺問題，這將迫使中國央行被動收縮貨幣，對于中國的房地產而言，貨幣的收緊對于快速上漲的房價是最致命的。

第二，自2012年開始，中國經濟事實上已經告別了高速增長，包括房地產投資在內的增速不可能超常規(guī)增長。除了這兩個因素之外，事實上，從供求關系而言，筆者在去年就一直強調，就中國房地產的周期而言，需求最旺盛的階段已經結束，從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積事實上已經超過了40平方米，住房供求已經基本平衡。

事實上，對于中國的房地產而言，房價繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經濟的穩(wěn)定。我們擔心的是，已經極度依賴房地產的中國經濟，能否承擔房價下跌的風險。一旦房地產預期逆轉，一旦房價整體下降，無論是中國宏觀經濟，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而付出慘重代價。中國目前的宏觀經濟對于房地產的過度依賴也意味著，房價一旦下跌，中國經濟增長的日子也必將到頭，為了應對房地產下跌的風險，深層領域的改革和結構調整必然要為應付房地產引發(fā)的風險而讓路，這是一個大概率事件。因此，就未來的房地產政策而言，一定要將未來房價的下跌后政策的應對提上極其重要的地位。要化解房地產風險，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設之外，更重要的，高層應該對中國房地產目前的風險進行全面評估，并做好房地產引發(fā)系統(tǒng)風險的政策應對。

目前盡管風險凸顯的只有三、四線城市，但就全局而言，2014年房價預期逆轉的可能極大。就中國經濟而言，沒有比房價下跌更大的風險了。