上市公司競逐養(yǎng)老地產(chǎn) 盈利困局難破

隨著我國快速進(jìn)入老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)逐漸嶄露頭角，養(yǎng)老地產(chǎn)隨之受到各路資本關(guān)注。在最早進(jìn)入這一領(lǐng)域的險(xiǎn)資身后，一批上市公司也隨之介入。

昨日，金科股份（000656）在投資者關(guān)系平臺上表示，公司將積極探索進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。而在此之前，已經(jīng)有包括云南城投（600239）、上實(shí)發(fā)展（600748）、中茵股份（600745）、保利地產(chǎn)（600048）等多家上市公司介入分羹。

盡管這一產(chǎn)業(yè)近來熱鬧非凡，但業(yè)內(nèi)人士普遍意識到，近年來國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)的缺失和不明晰，制約了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。目前各路資本在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的試點(diǎn)項(xiàng)目雖多，但大規(guī)模體系發(fā)展尚未成型，盈利模式仍處于探索之中。

多家房企介入

同策咨詢最新數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的潛在需求為：自理老人床位數(shù)174萬張~185萬張左右，需要護(hù)理老人床位數(shù)30萬張~32萬張左右。按照一個(gè)項(xiàng)目最優(yōu)床位數(shù)為400張計(jì)算，未來3年市場上將至少需要4500個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場空間十分可觀。

這一龐大的市場早已吸引各路資本注意。最早對養(yǎng)老地產(chǎn)感興趣的是保險(xiǎn)公司，而在險(xiǎn)資身后，另一支大軍也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，這便是上市房企。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)已有超過30家房企開始拿地上馬養(yǎng)老地產(chǎn)，而宣布有意進(jìn)入這一領(lǐng)域的上市公司則超過80家。其中既有保利地產(chǎn)、萬科這樣的巨頭，也有如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、鳳凰股份（600716）這樣的中小房企，參與者整體實(shí)力參差不齊。

而在近期，繼云南城投、中茵股份高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)后，包括金科股份、上實(shí)發(fā)展也明確表示將養(yǎng)老地產(chǎn)列入重點(diǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。值得注意的是，資本市場對此反應(yīng)熱烈，中茵股份、云南城投股價(jià)近期都有不俗的表現(xiàn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來3年將會是中國養(yǎng)老地產(chǎn)重要發(fā)展時(shí)機(jī)，在市場機(jī)會與房企轉(zhuǎn)型的推動下，預(yù)計(jì)未來3年將成為中國養(yǎng)老地產(chǎn)的“爆發(fā)期”。

政策優(yōu)惠不足

盡管“蛋糕巨大”，但依然有不少資金仍在觀望。深圳某大型房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士表示，公司很早就關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老行業(yè)在國外一般都會有政府優(yōu)惠政策，但是國內(nèi)目前還沒有切實(shí)的扶持政策，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目大都虧損或微利，所以公司遲遲不敢投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

正如上述人士所言，目前養(yǎng)老地產(chǎn)正值起步階段，受到較大約束。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式給開發(fā)商帶來的資金和經(jīng)營壓力均較大，同時(shí)又受到土地政策的限制，因此，要推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，政策優(yōu)惠必不可少。除金融優(yōu)惠政策外，還應(yīng)結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，出臺相關(guān)土地供應(yīng)政策及規(guī)范措施。

一家未參與養(yǎng)老地產(chǎn)的房企人士告訴記者，現(xiàn)行土地政策主要是兩類，第一類是招拍掛，房企獲得這類土地后如果用以建養(yǎng)老地產(chǎn)，成本將非常高，顯然難以滿足日益龐大的老年人的需求，也很難被市場接受。

“第二類是劃撥，主要是政府部門給予扶持的養(yǎng)老院。如果企業(yè)和政府合作，想用劃撥土地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，則會面臨土地開發(fā)融資受限的問題，如土地不能抵押貸款，這大概也是有些房企猶豫是否進(jìn)入的原因之一。”上述人士坦言。

盈利模式模糊

“我們公司目前還只有投資意向，合作規(guī)模、合作模式等還在探討中。”一家近期宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的房企董秘稱。

據(jù)了解，目前僅有萬科、保利地產(chǎn)等少數(shù)房企試點(diǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開發(fā)商未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少房企停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段，養(yǎng)老所需的家政、餐飲、娛樂、休閑、康復(fù)、醫(yī)療、陪護(hù)等服務(wù)卻仍未發(fā)展起來。

例如，萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科布局養(yǎng)老地產(chǎn)鋪路。

然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項(xiàng)目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比僅11.9%。

而作為保利地產(chǎn)開啟養(yǎng)老模式的打頭陣項(xiàng)目——保利西塘越，雖規(guī)劃有9000平方米的國際化理療中心，內(nèi)設(shè)專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)，旨在為上海的業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)生、養(yǎng)老服務(wù)，但其項(xiàng)目毫不隱晦地打出“上海南首席度假養(yǎng)生投資產(chǎn)品”的旗號，吸引外來投資客。

國泰君安近期的一份研報(bào)指出，養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)性要求較高，目前盈利模式仍有待明晰，且現(xiàn)存的各種盈利模式都有一定的問題，這也為現(xiàn)金回流帶來一定壓力。

前述房地產(chǎn)基金人士坦言，現(xiàn)在有些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況看起來不錯(cuò)，但入住率較低，導(dǎo)致開發(fā)商原本為入住者設(shè)置的服務(wù)設(shè)施很難盈利，“現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)很大程度上淪為房企為獲取優(yōu)惠拿地、險(xiǎn)資進(jìn)軍不動產(chǎn)以及地方政府獲取財(cái)政補(bǔ)貼的敲門磚”。