揭秘房企首批再融資 國土部意見已反饋?zhàn)C監(jiān)會

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前了解到，自2013年8月新湖中寶（600208，SH）發(fā)布定增募資預(yù)案以來，目前已有超過40家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資計(jì)劃，包括股票定增、公司債的再融資發(fā)行。 據(jù)一位實(shí)際參與再融資項(xiàng)目的投行人士稱，首批申請?jiān)偃谫Y的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)于2013年11月初上報(bào)材料，目前國土部反饋的結(jié)果是，僅有一家房企的定增確定通過，其余審核意見分別為審慎通過、附條件性不支持，或者直接不支持。不過截至記者發(fā)稿，上述反饋意見未獲證監(jiān)會證實(shí)。每經(jīng)記者蒙湘林 國土部意見影響較大 2013年9月6日，證監(jiān)會在新聞發(fā)布會上表示，為嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國務(wù)院有關(guān)文件要求，證監(jiān)會前期已與國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建立并完善了部門協(xié)商機(jī)制。對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司以及募集資金投向涉及住宅房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的再融資申請，一律就其用地情況征求國土資源部的意見；對于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司以及募集資金投向涉及商品房開發(fā)項(xiàng)目的再融資申請，其商品房開發(fā)行為需住房城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)一步檢查認(rèn)定的，證監(jiān)會將征求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部意見。上市公司和保薦機(jī)構(gòu)在報(bào)送再融資申請文件時(shí)，應(yīng)按照證監(jiān)會相關(guān)要求，同時(shí)提供公司專項(xiàng)自查報(bào)告、中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)核查意見等相關(guān)文件。 由此，市場普遍認(rèn)為，房企再融資審核重點(diǎn)將前置于國土部和住建部。2013年9月，據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》援引權(quán)威人士的觀點(diǎn)，專項(xiàng)核查報(bào)告的范圍包括涉及用地和商品房開發(fā)專項(xiàng)核查兩類，相關(guān)范圍確定為在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)期間，上市公司通過再融資募集資金投向涉房的土地和住宅開發(fā)等業(yè)務(wù)。 涉及用地專項(xiàng)核查的部分，涉房企業(yè)應(yīng)按照國土部要求提供的企業(yè)土地綜合信息，出具是否涉及閑置用地和炒地等違法違規(guī)問題的專項(xiàng)自查報(bào)告以及保薦機(jī)構(gòu)或獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問、律師的專項(xiàng)核查意見。證監(jiān)會將在受理公司行政許可后，將公司專項(xiàng)自查報(bào)告和中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)核查意見轉(zhuǎn)交國土部。 涉及商品房開發(fā)專項(xiàng)核查的部分，主要指相關(guān)企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)是否存在捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為，包括專項(xiàng)自查報(bào)告、保薦機(jī)構(gòu)或獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問、律師出具的專項(xiàng)核查意見等。對于需住建部進(jìn)一步檢查認(rèn)定的，證監(jiān)會將在受理公司行政許可后，將公司專項(xiàng)自查報(bào)告和中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)核查意見轉(zhuǎn)交住建部。 據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2010年國土部與住建部、證監(jiān)會等部門就曾建立聯(lián)動機(jī)制，對上市房企的再融資業(yè)務(wù)進(jìn)行核查和規(guī)范。 一位實(shí)際參與再融資項(xiàng)目的投行人士告訴記者，2013年11月初，第一批提交再融資方案的房地產(chǎn)企業(yè)共有10家，這些企業(yè)基本上都是再融資預(yù)案發(fā)布較早的企業(yè)。按照當(dāng)前的審核流程，企業(yè)先提交材料至證監(jiān)會，分批次與預(yù)審員進(jìn)行見面會，隨后證監(jiān)會將材料轉(zhuǎn)至國土資源部土地利用司地價(jià)處，由地價(jià)處組織部門內(nèi)的法律中心、執(zhí)法局等方面人士進(jìn)行審核（審核周期為30天），審核完畢后將審核意見反饋至證監(jiān)會，證監(jiān)會根據(jù)國土部意見向申報(bào)方落實(shí)反饋意見，并最終做出審核決定。 該投行人士進(jìn)一步分析道：“相較于以往的再融資申請，此次在流程申請過程增加了國土部和住建部的審核環(huán)節(jié)，其中國土部的意見對最終的審核結(jié)果影響最大，如果國土部認(rèn)定融資企業(yè)或項(xiàng)目存在合規(guī)性方面的重大問題，那么再融資的想法基本上就沒戲了?！? 部分房企終止相關(guān)預(yù)案/ 據(jù)上述投行人士透露，目前只有一家企業(yè)的再融資方案獲得了國土部肯定通過的批復(fù)，其余9家的再融資方案都未能獲得肯定通過。證監(jiān)會最終給予的審核結(jié)果形式包含四種，即通過、審慎通過、附條件性不支持和不支持。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從該人士處了解到，A公司為此次唯一獲得國土部肯定通過意見的融資企業(yè)。公開資料顯示，A公司于2013年8月發(fā)布定增融資方案，計(jì)劃募資幾十億元投入到某一線城市的多個商品房開發(fā)項(xiàng)目，控股股東為市屬大型國有企業(yè)，其承諾現(xiàn)金認(rèn)購上市公司定增中的一部分股份。值得注意的是，A公司此次定增項(xiàng)目主體是商品房住宅，同時(shí)將配建多個安置房和公共租賃用房項(xiàng)目，該部分面積合計(jì)超過30萬平方米。 另一位房地產(chǎn)行業(yè)投資人士對記者表示：“該上市房企的股東背景較好，同時(shí)定增對保障房項(xiàng)目有一定的投入，不論其他方面是否完全合規(guī)，至少在政策方面可以獲得監(jiān)管層認(rèn)可?！? 除了A公司和一家直接被否的公司外，其余8家公司目前均未獲得國土部肯定通過的意見批復(fù)，但具體是何種意見記者并未進(jìn)一步了解到。這些公司中，大部分的再融資項(xiàng)目主要是投向商品住宅，有少數(shù)配建了相關(guān)保障類住宅項(xiàng)目。另外，這幾家公司中有一家涉及大股東資產(chǎn)注入、一家公司投向公用事業(yè)領(lǐng)域、兩家公司的再融資是公司債的形式。不過截至記者發(fā)稿，上述反饋意見未獲證監(jiān)會證實(shí)。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自萬方發(fā)展（000638，SZ）、新湖中寶等房企率先發(fā)布再融資預(yù)案以來，截至目前已有超過40家的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了相關(guān)再融資方案，但并沒有一家企業(yè)的方案獲得證監(jiān)會最終批準(zhǔn)通過，期間倒是有不少房企終止了相關(guān)預(yù)案。據(jù)記者了解，在首批再融資申請上報(bào)后，證監(jiān)會將分批次安排剩余企業(yè)進(jìn)行材料申請。 業(yè)內(nèi)期待標(biāo)準(zhǔn)更透明/ 目前來看，備受市場關(guān)注的房地產(chǎn)再融資仍然存在著諸多不確定因素，作為監(jiān)管層重點(diǎn)的調(diào)控手段之一，再融資的審核勢必將在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生諸多連鎖反應(yīng)。部分業(yè)內(nèi)人表示，希望地產(chǎn)再融資審核公開透明，同時(shí)發(fā)揮市場資源配置的決定性作用。 “由于監(jiān)管層方面并未給出明確的審核意見標(biāo)準(zhǔn)，我們在首批申請的再融資項(xiàng)目審核結(jié)果并不理想，其中一個我們保薦的客戶項(xiàng)目，由于涉及土地項(xiàng)目較多，最后的扣分也較多。目前，投行保薦的客戶項(xiàng)目在申請監(jiān)管層批復(fù)的過程中，由于不清楚具體的審核標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，對于是否能獲得通過大家心里都沒底?！鄙鲜鐾缎腥耸肯蛴浾弑硎?。 對于目前的再融資審核，該投行人士認(rèn)為：“三中全會強(qiáng)調(diào)市場具有決定性的作用，本身是希望市場化的力量能引導(dǎo)資本市場，當(dāng)前監(jiān)管層對于再融資的規(guī)范，審核標(biāo)準(zhǔn)存在不清晰的問題，包括房企、投行中介的各個方面對于再融資都顯得信心不足?！? 一位從事房地產(chǎn)基金投資的業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為：“實(shí)際上，房地產(chǎn)再融資應(yīng)該逐步市場化，過去幾年頻繁的調(diào)控效果并不理想，而市場投資者基于投資收益的判斷其實(shí)更為敏銳準(zhǔn)確，如果融資項(xiàng)目確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)，相信市場也會用腳投票?！? 針對房地產(chǎn)再融資的政策，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓，其表示：“上市房企再融資開閘勢在必行，不僅是調(diào)控‘弱化行政化’的改革思路，更是市場化的趨勢，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建議。政府不應(yīng)該過多干預(yù)市場，影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！? 國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱認(rèn)為：“三中全會召開以來，監(jiān)管層在調(diào)控方面特別是再融資審核方面會有逐步寬松的預(yù)期，房企再融資方案中如果有符合政府導(dǎo)向的募投項(xiàng)目，審核放松是有可能的，不過前提是2014年的房地產(chǎn)價(jià)格走勢平穩(wěn)。如果市場仍然過熱，審核的力度很難放開。但總體看，新一屆領(lǐng)導(dǎo)上任后，對于房地產(chǎn)市場的政策態(tài)度有逐步市場化的傾向，這不僅符合市場投資者和融資房企的意愿，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必要條件?！? 房企資金現(xiàn)狀 再融資雷聲大雨點(diǎn)小房企資金困局難解 每經(jīng)記者蒙湘林 停擺數(shù)年的房地產(chǎn)再融資在2013年中有了新的變化，部分上市房企拋出的再融資預(yù)案也令市場遐想不已。不過，至2013年底，再融資開閘并沒有在任何一家房企中實(shí)現(xiàn)，開閘顯得“雷聲大雨點(diǎn)小”。 房地產(chǎn)再融資的困局似乎還是一個未了局，其中的一大原因或是近年來頻頻出臺的調(diào)控政策，引發(fā)的中小房企資金緊張、各大房企持續(xù)尋求海外融資、信托融資、影子銀行大行其道等諸多問題。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了2013年以來的房企再融資方案，同時(shí)剖析近年來發(fā)布的地產(chǎn)調(diào)控政策，以求探索房企再融資困局的前因后果。 40家房企發(fā)布再融資預(yù)案/ 2013年5月16日晚，萬方發(fā)展公告稱，公司擬向萬方源等股東發(fā)行股份，購買其持有的萬方盛宏95%股權(quán)、秦皇島鼎駿90%股權(quán)、張家口宏礎(chǔ)100%股權(quán)、義林義烏97.12%股權(quán)、延邊龍潤100%股權(quán)。此次重組涉及金額約30億元。由于萬方發(fā)展涉房的身份，該定增預(yù)案被認(rèn)為打開了房地產(chǎn)再融資的想象空間。 緊隨其后發(fā)布定增融資預(yù)案的新湖中寶則是一家純正的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2013年8月，新湖中寶公告稱，擬定向增發(fā)不超過17.91億股，募資不超過55億元，計(jì)劃投向上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項(xiàng)目。 自此，此前的房企停牌潮與再融資開閘傳聞終于在新湖中寶定增發(fā)布后變得逐漸清晰，二級市場對此的反應(yīng)也格外強(qiáng)烈，地產(chǎn)股出現(xiàn)了階段性大漲，新湖中寶在復(fù)牌日隨即漲停。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前已經(jīng)有40余家房企發(fā)布再融資預(yù)案，涉及總金額約為1040億元。這些房企再融資預(yù)案的內(nèi)容，所涉及投資項(xiàng)目從保障房，到“舊城改造”、商品住宅以及商業(yè)地產(chǎn)，甚至包括旅游地產(chǎn)。 有投資者注意到，從定增募投項(xiàng)目看，前期率先發(fā)布定增的房企都將保障房項(xiàng)目或舊城改造項(xiàng)目納入其中，如新湖中寶擬配建的舊城改造、新華聯(lián)定增中涉及的棚戶區(qū)改造；也有的項(xiàng)目主要涉及政策管制較少的土地一級開發(fā)，比如華夏幸福計(jì)劃進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、天?；ㄉ婕翱崭凵虡I(yè)區(qū)開發(fā)的住宅項(xiàng)目。 此前，有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，再融資開閘可能不會全面放開，但涉及政策傾向性的募投項(xiàng)目有可能會適度放開。 不過，從目前的再融資項(xiàng)目進(jìn)展程度看，還沒有一家房企真正意義上獲得管理層的首肯，僅有數(shù)家房企的再融資項(xiàng)目收到證監(jiān)會的受理通知，分別是迪馬股份、招商地產(chǎn)和萬方發(fā)展。其中，迪馬股份及招商地產(chǎn)均為大股東資產(chǎn)注入，屬于解決同業(yè)競爭的資產(chǎn)重組類型，而萬方發(fā)展本身主業(yè)已經(jīng)變更為批發(fā)業(yè)，房地產(chǎn)屬于非主營業(yè)務(wù)。 對此，德佑地產(chǎn)高級研究經(jīng)理陸騎麟認(rèn)為，證監(jiān)會受理僅僅只是審核流程的前端環(huán)節(jié)，再融資方案最終獲得證監(jiān)會的通過批準(zhǔn)尚存在很大的不確定性。從目前數(shù)十家房企申請的進(jìn)度看，所謂的政策導(dǎo)向性募投項(xiàng)目并沒有給項(xiàng)目審核帶來明顯的加分。 調(diào)控背景下A股房企難融資/ 2013年的房企再融資開閘預(yù)期之所以如此強(qiáng)烈，正是源于自2010年以來密集的地產(chǎn)調(diào)控政策。2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（即“國十條”），此外，還有先后發(fā)布的“國四條”、“國五條”、“國八條”等一系列政策。自此，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控正式啟動，旨在控制投資投機(jī)氛圍嚴(yán)重、房價(jià)過快上漲的房地產(chǎn)市場。 自2010年8月起，雖然證監(jiān)會沒有明文規(guī)定停止地產(chǎn)企業(yè)在A股的IPO和再融資，僅表示對涉及土地閑置及違規(guī)的公司暫停，但實(shí)際操作中已經(jīng)向所有涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)關(guān)閉了再融資的大門。2010年10月，證監(jiān)會表示，將暫緩受理房企重組申請，已受理的重組申請也將征求國土資源部的意見；2011年5月，證監(jiān)會再次表示，核準(zhǔn)少數(shù)公司的并購重組申請，并不意味著房地產(chǎn)類并購重組政策發(fā)生了變化，仍將延續(xù)原有的政策規(guī)定。 而就在再融資開閘預(yù)期強(qiáng)烈的2013年，相關(guān)部門的態(tài)度依然堅(jiān)決。2013年3月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。證券監(jiān)督部門將暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組。 對于近年來管理層的調(diào)整政策，一位房地產(chǎn)行業(yè)研究人士表示，政策的直接意圖在于通過抑制房企的融資渠道加大房企的資金壓力，促使房企加快銷售去化回籠資金，從而打擊土地閑置和捂盤惜售。而現(xiàn)實(shí)情況是，房地產(chǎn)市場特別是價(jià)格體系并沒有明顯改善，房價(jià)上漲幅度依然明顯。 長城證券數(shù)據(jù)顯示，2009年至今，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額逐年上升，2012年11月達(dá)到歷史最高的7.2萬億元。房屋新開工面積也持續(xù)攀升，2011年末逼近20萬平方米。兩項(xiàng)指標(biāo)均反映出房企即使在融資受壓的情況下，投資熱情依然不減。 在房價(jià)方面，中國指數(shù)研究院近期數(shù)據(jù)顯示，2013年11月，全國100個城市（新建）住宅品均價(jià)格為10758元/平方米，環(huán)比10月上漲0.68%，是自2012年6月以來連續(xù)第18個月環(huán)比上漲。與房價(jià)上漲形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)股票價(jià)格卻持續(xù)下跌，大多數(shù)股票為地產(chǎn)一線、二線龍頭股。 影子銀行闖入地產(chǎn)融資 據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，133家房企的長期資本負(fù)債率平均值為31.3%，這一指標(biāo)在2013年第三季度突破了40%，此外，2009年行業(yè)的流動比率和速動比率的平均值分別為2.6和0.85，這兩項(xiàng)指標(biāo)在2013年三季度降至2.1和0.7，房企資金周轉(zhuǎn)能力出現(xiàn)明顯下滑。 “在資金持續(xù)趨緊的情況下，房企并沒有放緩?fù)顿Y，而是采取如推遲開工、延緩拿地的做法，特別是2012年開始的樓市快速復(fù)蘇令地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)明顯好轉(zhuǎn)，資金壓力逐步放緩；另一方面，房企開始不斷增加一些高成本的融資渠道，如信托等。”深圳某大型房地產(chǎn)公司投資人士程利偉告訴記者。 記者注意到，伴隨著地方融資平臺與房地產(chǎn)的結(jié)合，信托行業(yè)和銀行理財(cái)產(chǎn)品迎來了黃金發(fā)展期，影子銀行隨之出現(xiàn)。此前已經(jīng)有不少房地產(chǎn)行業(yè)研究人士表示出擔(dān)憂，即房價(jià)、土地價(jià)格與地方融資平臺的捆綁聯(lián)盟存在很大風(fēng)險(xiǎn)。 用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自2010年第一季度開始，房地產(chǎn)信托余額不斷創(chuàng)出歷史新高。盡管受銀監(jiān)會相關(guān)政策限制，實(shí)際發(fā)放規(guī)模有所下降，在2011年后開始快速企穩(wěn)。從2010年初的2351億元攀升至2013年第一季度的7702億元。目前，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率在10%左右，而地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)行方的融資成本普遍在12%~15%之間，遠(yuǎn)高于同期銀行貸款利率。 程利偉告訴記者：“影子銀行的兇猛也逼得很多企業(yè)開始向海外方面融資，特別是海外發(fā)債近年來持續(xù)火爆。不過，海外融資雖然融資利率相對較低，但整體的發(fā)行成本也不便宜，同時(shí)由于是跨境發(fā)行，政策方面的風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)存在?！? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年共有20家內(nèi)地企業(yè)發(fā)行了25筆海外債券，融資總額達(dá)600億元，同比增長超過10%，2013年這一數(shù)據(jù)繼續(xù)擴(kuò)大，截至2013年11月，房企海外融資累計(jì)突破3000億元，是2012年的近5倍。 程利偉補(bǔ)充道：“從目前來看，海外融資主要還是集中在資質(zhì)優(yōu)良的大型房企，大部分中小型房企因?yàn)橘Y產(chǎn)實(shí)力不強(qiáng)、信用評級較低，導(dǎo)致其試圖海外發(fā)債難度較大?！?