皇庭廣場(chǎng)開業(yè)不到十日再借24億 *ST國(guó)商面臨高負(fù)債壓力

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

經(jīng)歷十一年的漫長(zhǎng)孵化，皇庭廣場(chǎng)終于在2013年底開門迎客。但開業(yè)不到十天后，*ST國(guó)商（000056，收盤價(jià)19.48元）為支持廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，出手拉債24億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，皇庭廣場(chǎng)大部分店面還處于裝修階段，其中奢侈品層幾乎無(wú)一品牌商開始裝修。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，公司近四年的貸款總額超過(guò)60億元（含本次貸款），已接近其最新估值76.46億元。業(yè)內(nèi)人士表示，皇庭廣場(chǎng)通過(guò)租賃方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，短期內(nèi)*ST國(guó)商償債壓力較大。

開業(yè)十日急尋24億貸款

1月3日，*ST國(guó)商發(fā)布公告稱，公司控股子公司深圳融發(fā)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱融發(fā)公司）分別擬向銀行和金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)共計(jì)24億元貸款，以皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目房產(chǎn)證提供抵押擔(dān)保。對(duì)于貸款用途，公司表示，將用于償還今年3月到期的中投信托、其他銀行及其他股東借款等債務(wù)，支付皇庭廣場(chǎng)剩余工程款及材料款、補(bǔ)充公司運(yùn)營(yíng)資金等。據(jù)悉，該議案將在1月21日的臨時(shí)股東大會(huì)上進(jìn)行審議。而此次發(fā)債距離皇庭廣場(chǎng)2013年12月25日正式開業(yè)不到十天。

記者對(duì)該廣場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地走訪，其奢侈品層現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示，該層裝修大部分沒(méi)有開始，“很多品牌還沒(méi)有入駐。”據(jù)公司公告，截至2013年9月底，皇庭廣場(chǎng)全部樓層招商合計(jì)可確定商戶的面積約占其可出租面積的比例為79.42%。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹表示，皇庭廣場(chǎng)的最大優(yōu)勢(shì)是地處深圳中心區(qū)，但在它不斷推遲開業(yè)的幾年中，中心城、Cocopark等購(gòu)物中心不斷壯大。若將來(lái)缺少奢侈品入住，可能會(huì)影響到皇庭廣場(chǎng)對(duì)其他品牌的吸引力。

據(jù)*ST國(guó)商總經(jīng)理陳小海透露，目前皇庭廣場(chǎng)按建筑面積來(lái)算租金為300元~350元/平方米，已經(jīng)接近萬(wàn)象城開業(yè)兩年后的租金水平。如果按實(shí)用面積計(jì)算，每平方米達(dá)到600元左右。

貸款已超過(guò)60億

事實(shí)上，為孵化皇庭廣場(chǎng)這顆金蛋，*ST國(guó)商在2002年接手后，已進(jìn)行多次融資。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2010年7月至今，*ST國(guó)商為該項(xiàng)目進(jìn)行的貸款額度超過(guò)60億元。

雖然面臨高額債務(wù)，位于深圳CBD黃金地段的皇庭廣場(chǎng)仍被眾多投資者寄予厚望。根據(jù)銀信資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果顯示，皇庭廣場(chǎng)各層租金評(píng)估價(jià)格在239元~530元/平方米不等；按辦證商業(yè)建筑面積計(jì)算，采取收益現(xiàn)值法測(cè)算，該項(xiàng)目估值為64.07億元，其中月潛在收入為3088.97萬(wàn)元，扣除空置率及租金損失率后，預(yù)計(jì)2014年有效毛收入在3.4億元左右，年凈收益在2.6億左右。

但*ST國(guó)商表示，考慮目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體租售比偏低，收益法測(cè)算結(jié)果無(wú)法完整體現(xiàn)該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)采用市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)果。采用市場(chǎng)法評(píng)估后，其房地產(chǎn)總價(jià)為76.46億元。

資料顯示，皇庭廣場(chǎng)共5層（不含屋頂），工程建筑面積13.69萬(wàn)平方米，其中辦證商業(yè)建筑面積8.06萬(wàn)平方米，是一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、旅游為一體的購(gòu)物中心。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，皇庭廣場(chǎng)采取全部自持的方式，租金將成為*ST國(guó)商的重要收入組成，短期內(nèi)高負(fù)債難以避免，若皇庭廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)良好，未來(lái)償債能力會(huì)有所改善。