多家上市公司坐擁廣州“舊改金礦”“變現(xiàn)”仍需時(shí)日

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡飛軍 金喆廣州攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 胡飛軍 金喆廣州攝影報(bào)道

近期，由于受廣州“退二進(jìn)三”補(bǔ)償一事的影響，珠江啤酒（002461，SZ）的股價(jià)從一路飄紅到跌落。與此同時(shí)，與廣州“舊改”相關(guān)的廣州浪奇（000523,SZ）、廣船國際（600685，SH）和白云山（600332,SH）等也“聞風(fēng)起舞”。

上月末，珠江啤酒公告稱獲得廣州市政府22.98億元搬遷補(bǔ)償款，當(dāng)日股價(jià)一字漲停后被深交所緊急停牌，以論證該筆補(bǔ)償款的會(huì)計(jì)處理。

12月4日晚間，珠江啤酒發(fā)布公告表示，按照其采用的會(huì)計(jì)處理方式，22.98億元搬遷補(bǔ)償款將不會(huì)對(duì)今年業(yè)績帶來影響，股價(jià)應(yīng)聲大跌。

實(shí)際上，此前外界普遍認(rèn)為，“舊改”讓很多擁有老廠區(qū)的企業(yè)都有了潛在的投資機(jī)會(huì)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了廣東多家上市公司，在了解該區(qū)域“舊改”進(jìn)展的同時(shí)，梳理哪些上市公司將可能因此獲利。記者發(fā)現(xiàn)，此次“舊改”最大地主為廣藥集團(tuán)，坐擁1500畝土地；廣州浪奇舊廠區(qū)生產(chǎn)線基本搬遷完畢，廠房還沒有進(jìn)行拆遷；廣船國際謀劃定增解決搬遷問題，外界推測廣船芳村土地估值近100億元，但相關(guān)搬遷和土地處置方案都沒有進(jìn)一步規(guī)劃。

廣藥集團(tuán)：1500畝土地涉“舊改”/

在廣東“三舊”改造工程的推進(jìn)過程中，涉及其中的廣藥集團(tuán)引起了資本市場的關(guān)注。尤其是在廣州藥業(yè)吸收合并白云山A后，重組后的白云山儼然成了“舊改”大戶。

廣藥集團(tuán)副總經(jīng)理程寧此前曾公開表示，廣藥集團(tuán)旗下有9家企業(yè)涉及廣州“舊改”工程，涉及的土地面積約1500畝。

根據(jù)廣州市政府此前的規(guī)劃文件，廣藥集團(tuán)旗下天心制藥股份有限公司、陳李濟(jì)藥廠、星群（藥業(yè)）股份有限公司、白云山明興制藥有限公司、白云山何濟(jì)公制藥廠、奇星藥業(yè)有限公司、白云山光華制藥股份有限公司等，須在2015年底前完成搬遷工作。

今年6月，白云山發(fā)布《相關(guān)土地進(jìn)入批前公示的公告》稱，廣州藥業(yè)及部分下屬企業(yè)的地塊納入相關(guān)城市規(guī)劃方案，并于廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站上進(jìn)行批前公示。

依照券商此前的研究顯示，僅靠原白云山A的“舊改”地塊，廣州藥業(yè)稅后即有望獲得40億元的補(bǔ)償款。

近日，記者對(duì)擬改造的部分地塊進(jìn)行實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，此次被納入規(guī)劃的地塊均屬于優(yōu)質(zhì)地塊，除了位于芳村地塊的南新制藥已有搬遷公告，其他企業(yè)均在正常辦公，看不出有搬遷的跡象。

南新制藥門衛(wèi)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，南新制藥占地面積約8萬平方米，目前該地塊已被政府列入規(guī)劃，將在年底完成搬遷。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到，廣州白云山制藥廠今年6月已發(fā)布《關(guān)于總廠芳村廠區(qū)租賃期限提前的公告》稱，根據(jù)總廠芳村廠區(qū)發(fā)展需要和雙方合同約定，本區(qū)域物業(yè)租賃期限提前至2013年12月31日。

盡管廣藥集團(tuán)坐擁約1500畝土地，而對(duì)于獲得土地補(bǔ)償款方面的問題，廣藥集團(tuán)上下對(duì)此都顯得比較謹(jǐn)慎，多位受訪人士向記者表示“舊改”屬于敏感話題，不清楚具體情況。

12月4日，白云山董秘龐健輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然公司已經(jīng)就相關(guān)規(guī)劃發(fā)布公告，但由于其他工作沒有跟進(jìn)，公司暫時(shí)沒有企業(yè)搬遷，因此土地價(jià)值尚無法確定。

一位接近廣藥集團(tuán)的知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，根據(jù)“舊改”的不同方式，企業(yè)可以選擇自主改造，因此不排除廣藥聯(lián)合地產(chǎn)公司完成改造的可能。

“未來廣藥集團(tuán)會(huì)把大部分‘舊改’的廠區(qū)搬到番禺、白云，還可能參照神農(nóng)大廈的模式，與外界合作建設(shè)白云山大廈。”前述知情人士分析稱。對(duì)此，龐健輝則表示，目前番禺、白云兩大基地還在建設(shè)階段，不清楚具體細(xì)節(jié)。

廣州浪奇：拆遷補(bǔ)償方案仍待定/

同處于“退二進(jìn)三”名單的廣州浪奇在11月末也曾出現(xiàn)過股價(jià)一路飄紅的場景。

廣州浪奇始創(chuàng)于1959年，原廠址位于廣州市天河區(qū)黃埔大道東，處于廣州國際金融城的規(guī)劃區(qū)之內(nèi)，占地面積約為12萬平方米。

根據(jù)規(guī)劃，廣州國際金融城起步區(qū)范圍北至黃埔大道、南至珠江岸線、東至車陂路、西至科韻路，面積1.32平方公里。整體規(guī)劃研究范圍則北起黃埔大道、中山大道，南至珠江，東至天河區(qū)界，西至華南快速干線，總面積7.5平方公里。

廣州浪奇早在2009年2月的一則公告中表示，公司被列入第二批影響環(huán)保類“退二”搬遷企業(yè)名單，如此算來，上述地塊處置收益及規(guī)劃問題已長達(dá)4年時(shí)間。一旦廣州浪奇搬入南沙區(qū)，現(xiàn)有的生產(chǎn)基地地塊將如何處置成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

12月5日，記者來到廣州浪奇總部所在地——廣州天河區(qū)黃埔大道128號(hào)，公司除了正門還有門衛(wèi)值班外，其他出入的門已經(jīng)沒有人值班了，總部兩棟辦公樓依然有人在辦公。

繞過圍墻，記者順利進(jìn)入廣州浪奇的生產(chǎn)廠區(qū)，內(nèi)部廠區(qū)非常安靜，沒有了機(jī)器轟鳴的場面，停產(chǎn)的機(jī)器銹跡斑斑。

“今年5月份把這邊的生產(chǎn)線搬完了，6月份工人基本上都去南沙廠區(qū)上班了。”已在廣州浪奇工作9年的供應(yīng)量管理部朱先生對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前只有兩棟辦公樓沒搬走，正常上班。

朱先生還稱，目前為止，已經(jīng)拆除了一個(gè)倉庫，他留下來清理庫存物資，廠區(qū)內(nèi)大車間都已經(jīng)清空，公司已經(jīng)把這些車間短租了出去。

“生產(chǎn)線已經(jīng)全部轉(zhuǎn)移了，總部還在這邊辦公，工人基本都在南沙。”廣州浪奇證券事務(wù)代表張曉敏告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“南沙區(qū)從去年底開始至今還在試運(yùn)行階段，正式投產(chǎn)需要看新設(shè)備的磨合情況。”

“我們和珠江啤酒的情況不太一樣，廣州浪奇屬于廣州市金融城規(guī)劃內(nèi)，目前金融城只是在起步區(qū)那邊做了規(guī)劃，已經(jīng)有招拍掛程序了，但金融城其他地塊都沒有進(jìn)一步的規(guī)劃出來。”張曉敏對(duì)公司舊廠區(qū)地塊情況如是表示。

對(duì)于補(bǔ)償情況，張曉敏僅表示，老廠區(qū)拆遷工作以及補(bǔ)償方案和土地處置情況都需要看政府的后續(xù)安排，近期并不能盡快確定和對(duì)地塊估值。

廣船國際：地塊估值或100億元/

除了珠江啤酒、白云山和廣州浪奇外，目前正謀劃定增的廣船國際也備受市場關(guān)注。

據(jù)記者了解，廣船國際目前在廣州市荔灣區(qū)擁有瀕臨珠江的廠區(qū)面積約50萬平方米，其中還有兩公里海岸線。

根據(jù)2011年廣州市《白鵝潭地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，公司所在位置及周邊地區(qū)將被規(guī)劃為商務(wù)區(qū)及居住區(qū)。國信證券研報(bào)早在2010年11月發(fā)表的研報(bào)認(rèn)為，如果用作房地產(chǎn)開發(fā)，每平方米土地合理估計(jì)至少為2萬元，若按此推算，廣船地塊估值約100億元。

“其實(shí)廣州市政府沒有給出任何時(shí)間表，只是通過媒體發(fā)布的時(shí)候，給出了廣船國際是列入廣州市 ‘退二進(jìn)三”第三批名單中，2015年底之前要搬遷。”據(jù)接近廣船國際人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

據(jù)記者了解，廣船國際管理層在近期股東大會(huì)表示，芳村地塊目前并沒有具體的搬遷計(jì)劃。在定增收購龍穴造船廠后，將龍穴造船作為基地，再把芳村的老廠搬過去，然后清空芳村塊地才會(huì)交給政府拍賣。

“廣船做非公開發(fā)行收購龍穴造船廠也是為搬遷做準(zhǔn)備，但并不表示公司將會(huì)主動(dòng)搬遷，因?yàn)榘徇w涉及職工安置和設(shè)備搬遷等。”上述接近廣船國際人士稱，“近期市政府有和公司交流，但沒有談具體計(jì)劃。”

該人士還表示，按照相關(guān)規(guī)定，清空芳村產(chǎn)區(qū)之后，土地處置將會(huì)采取兩種方法，一種是清空廠區(qū)后招拍掛，由其他房產(chǎn)公司開發(fā)；另一種是走招拍掛流程后，廣船國際參與競拍，自主開發(fā)。

而對(duì)于廣船國際廠區(qū)土地估值上百億元的問題，上述人士稱這并非空穴來風(fēng)，除了上述國信證券研報(bào)的估值外，另一種是參照廣船國際廠區(qū)對(duì)面的廣鋼拆遷辦法，因?yàn)槊娣e是公司的3倍，獲得拆遷補(bǔ)償款300億元，因此公司的估值相應(yīng)為100億元。“但上市公司并沒有做正式的評(píng)估，因每年地價(jià)都在變化。”上述人士表示，“上市公司去評(píng)估也沒有意義，因?yàn)榘徇w沒能夠落實(shí)。”

從記者各方了解到的情況來看，目前列入“退二進(jìn)三”改造項(xiàng)目的上市公司，都面臨拆遷方案和土地處置方案滯后的問題。對(duì)此，記者多次致電廣州市“舊改”管理辦公室，但均未取得聯(lián)系。

據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，廣州市“三舊”改造管理辦公室管理處副處長張向東曾表示，目前“三舊”改造的審批效率太低。“以舊廠改造為例，有5000多個(gè)項(xiàng)目待批，但是目前才審批了

50多個(gè)，就算再給10年，也只能審

批500多個(gè)”。他認(rèn)為，審批權(quán)下

放到區(qū)肯定能提高審批效率，

但是現(xiàn)在規(guī)劃出不來，各個(gè)

區(qū)還是批不了，因?yàn)?ldquo;沒

有法規(guī)依據(jù)”。