誤讀“后遺癥”：一線城市土地樓板價(jià)較一年前翻番

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

雖然部分房企嘗到了三四線城市的甜頭，但開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍一線城市土地的熱情并未受到影響，“地王”紀(jì)錄不斷創(chuàng)下新高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)計(jì)算，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的土地出讓金額較去年的2042億元增長(zhǎng)超過(guò)了一倍多，總成交金額為4724億元。

盡管土地成交金額大幅增長(zhǎng)，但是總的土地供應(yīng)量卻沒(méi)有大幅上升。今年前11月北上廣深的土地成交總建筑面積只比去年增加了不到800萬(wàn)平方米。在這樣的背景下，平均成交樓板價(jià)上漲了近一倍，由2012年的2463.12元/平方米，上漲至2013年的5205.65元/平方米。

如此高的土地成交價(jià)格，顯然推高了原先的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期，并給未來(lái)一兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體健康帶來(lái)隱患。這使得一線城市的監(jiān)管層在年末大量出臺(tái)地方性的樓市調(diào)控政策，大幅增加土地供應(yīng)，以減少市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的隱患，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著再度調(diào)整的局面。

一線城市土地市場(chǎng)高燒難退/

在這場(chǎng)浩浩蕩蕩的回歸熱潮中，恒大無(wú)疑是最為典型的代表。

7月4日入京首戰(zhàn)之后，恒大在接下來(lái)半年時(shí)間連入三宗地塊，共花費(fèi)127.35億元。隨后，恒大又將戰(zhàn)線鋪展到華東區(qū)域。12月4日，恒大地產(chǎn)在上海連拿四宗地塊，共計(jì)41.28億元，并在當(dāng)日下午斥資55.1億元在南京奪地兩宗。

一天之內(nèi)高達(dá)96.38億元的購(gòu)地支出，讓多位業(yè)內(nèi)人士直呼“恒大太瘋狂”，而恒大絲毫不掩飾自己回歸一線城市的決心。在今年恒大地產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大董事局副主席夏海鈞曾表示，未來(lái)公司將適度增加一二線城市的開(kāi)發(fā)比例，以平衡一二線城市和三線城市的合理布局。

恒大的表現(xiàn)只是今年眾多房企扎堆一線城市的縮影，包括泰禾、旭輝、合景泰富等京外房企，都頻頻現(xiàn)身參與北京土地的競(jìng)拍。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月，十大標(biāo)桿房企（保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商和中海）在一線城市權(quán)益購(gòu)地金額為905億元，相比去年同期的414億元，同比上漲119%，此外，二線發(fā)達(dá)城市所占的購(gòu)地金額為651億元，相比去年同期的321億元，同比上漲103%。

同時(shí)，2013年前11月，標(biāo)桿房企在三四線城市拿地的金額總計(jì)147億元，相比去年同期的110億元，僅增加了37億元。

即將出現(xiàn)的樓市調(diào)整/

一線城市的土地成交價(jià)格和金額的大幅上漲，讓業(yè)界更加相信一個(gè)觀點(diǎn)：因?yàn)榉科蟮募娂姵冯x三四線城市，所以一線城市的土地價(jià)格才會(huì)出現(xiàn)暴漲。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為這一種判斷找到了證據(jù)支撐。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，標(biāo)桿房企今年前11月在三四線城市的拿地金額占整個(gè)拿地總支出的比例僅為5%，而去年同期，該比例還有9%。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些大型企業(yè)在一線城市增加布局，是為了平衡業(yè)務(wù)布局，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)分散配置的考慮，目的仍然是為了規(guī)避投資過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn)。

與龍頭房企的考慮不同，成長(zhǎng)性的房地產(chǎn)企業(yè)所以會(huì)更多選擇一線城市，是因?yàn)檫@些城市成交價(jià)格高，市場(chǎng)需求集中，便于大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行管理。今年一線城市的拿地大戶融創(chuàng)、泰禾，之所以砸下重金，高溢價(jià)拿地，均是受了上述管理理念的影響。

在這些因素的共同影響下，一線城市的土地成交價(jià)格一再創(chuàng)新高。

亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年11月北京市共實(shí)現(xiàn)土地出讓34宗，環(huán)比增加了15宗，規(guī)劃總建筑面積432.4萬(wàn)平方米，成交總金額407億元，環(huán)比上月分別增長(zhǎng)189.6%、381%。不管是成交塊數(shù)還是成交面積、金額，都創(chuàng)下了今年以來(lái)的最高值。

與此同時(shí)，11月北京土地市場(chǎng)當(dāng)中住宅用地共實(shí)現(xiàn)成交18宗，規(guī)劃總建筑面積315.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增加431.3%，同樣創(chuàng)下今年來(lái)的新高。

不光是北京，包括上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市，土地市場(chǎng)交出的成績(jī)單都十分可觀。根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月，一線城市土地成交建筑面積為850.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)66.2%，同比增長(zhǎng)8.9%；成交均價(jià)為7490元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29.5%，同比增長(zhǎng)81.5%。本月一線城市土地成交量明顯回升，成交價(jià)格進(jìn)一步反彈向上，創(chuàng)45個(gè)月以來(lái)的新高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)多方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)獲悉，北上廣深四地2013年至今共計(jì)成交地塊1115塊，共計(jì)建筑面積9074.8萬(wàn)平米，共計(jì)成交金額4724億元，平均成交樓面價(jià)為5205.65元/平方米。對(duì)比自2003年以來(lái)的數(shù)據(jù)，不管是成交金額還是樓面價(jià)均創(chuàng)造了最高紀(jì)錄。

張大偉認(rèn)為，在政策收緊下，2014年部分城市的“地王”入市的市場(chǎng)空間可能不樂(lè)觀，地王上市的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。

在這一背景下，一部分資金已經(jīng)流露出轉(zhuǎn)向二線乃至三線城市的動(dòng)向。城市土地學(xué)會(huì)和普華永道昨日發(fā)布的 《2014年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》稱，資金轉(zhuǎn)向二線乃至三線城市將是大趨勢(shì)。盡管，市場(chǎng)對(duì)于二三線城市的供應(yīng)量有爭(zhēng)議，但比起一線城市因房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，這些城市的風(fēng)險(xiǎn)仍然要小得多。