馮海寧：承認(rèn)樓市泡沫能否轉(zhuǎn)化為改革動(dòng)力

◎馮海寧

10月29日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉在世界工商協(xié)會(huì)論壇上表示，根據(jù)國(guó)研中心的調(diào)研報(bào)告，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍在進(jìn)一步積累，區(qū)域性分化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，三、四線(xiàn)城市出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象。

我國(guó)樓市泡沫論已經(jīng)喊了很多年，但并沒(méi)有引起有關(guān)部門(mén)足夠重視，所以，部分三、四線(xiàn)城市出現(xiàn)了泡沫破裂現(xiàn)象。如果我們?cè)缇统姓J(rèn)、重視樓市泡沫論，顯然，今天的溫州、鄂爾多斯等城市是不會(huì)出現(xiàn)樓市泡沫破裂現(xiàn)象的，今年9月，北京、上海、廣州、深圳的房?jī)r(jià)同比漲幅也不會(huì)超過(guò)20%。

近幾年來(lái)，樓市泡沫論主要圍繞 “有泡沫”、“泡沫越來(lái)越大”，如今，樓市泡沫論呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是“泡沫破裂論”，即溫州、鄂爾多斯等三、四線(xiàn)城市泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂；二是“泡沫膨脹論”，即廣州、深圳等一線(xiàn)城市的樓市泡沫繼續(xù)變大并潛藏風(fēng)險(xiǎn)。顯然，這兩種樓市泡沫論都應(yīng)該承認(rèn)并重視。

溫州是樓市泡沫破裂的代表性城市。在最近全國(guó)70多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)普漲的情況下，溫州房?jī)r(jià)卻連續(xù)25個(gè)月下滑。個(gè)人“棄房”現(xiàn)象頻發(fā)，銀行無(wú)奈淪為“房東”。最近《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道指出，由于溫州房?jī)r(jià)下跌無(wú)人接盤(pán)，溫州鹿城區(qū)法院將司法拍賣(mài)搬上了淘寶網(wǎng)，做起 “掌柜”，專(zhuān)門(mén)拍賣(mài)房產(chǎn)和名車(chē)。

不要以為只有溫州樓市泡沫破裂，凡是今年被稱(chēng)為“鬼城”的城市，要么泡沫已經(jīng)破裂，要么即將破裂。然而，三、四線(xiàn)城市出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象，卻沒(méi)有引起一、二線(xiàn)城市重視，似乎也沒(méi)有引起房地產(chǎn)決策部門(mén)足夠重視。所以，9月份房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10%的城市達(dá)到14個(gè)，四個(gè)一線(xiàn)城市同比漲幅均超過(guò)20%。

其實(shí)，一、二線(xiàn)城市樓市同樣也存在泡沫，之所以沒(méi)有像三、四線(xiàn)城市那樣出現(xiàn)破裂現(xiàn)象，主因是一、二線(xiàn)城市資源集中吸引了大量人口帶來(lái)大量購(gòu)房需求。若從房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)判斷，一、二線(xiàn)城市泡沫很?chē)?yán)重。根據(jù)IMF測(cè)算，我國(guó)人均收入不及發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平十分之一，但一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了紐約和倫敦。

現(xiàn)在，需要思考的問(wèn)題是，對(duì)于出現(xiàn)泡沫破裂的三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，是該及時(shí)阻止泡沫破裂，還是允許泡沫繼續(xù)破裂讓房?jī)r(jià)著陸？對(duì)于一、二線(xiàn)城市而言，是該及時(shí)擠出泡沫，還是該容忍泡沫繼續(xù)膨脹？希望我們的官方智庫(kù)在承認(rèn)部分城市樓市泡沫論的同時(shí)，就筆者提出的這些問(wèn)題能拿出針對(duì)性、建設(shè)性的意見(jiàn)。

官方智庫(kù)承認(rèn)樓市泡沫論，盡管不等于決策部門(mén)承認(rèn)樓市泡沫論，但官方智庫(kù)對(duì)決策部門(mén)的影響不言而喻。比如，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心近日向社會(huì)公開(kāi)了其為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告全文，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，被認(rèn)為可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)根本性的改變。

據(jù)悉，“383”改革方案涉及房地產(chǎn)的改革措施主要圍繞在小產(chǎn)權(quán)房、土地制度和房產(chǎn)稅等方面。在筆者看來(lái)，之所以圍繞小產(chǎn)權(quán)房、土地制度和房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，是因?yàn)檫@樣的改革可以防止樓市泡沫膨脹、擴(kuò)大。改革土地制度允許農(nóng)地入市就可以平抑地價(jià)、房?jī)r(jià)，遏制泡沫膨脹；推行房產(chǎn)稅則有利于擠出投資投機(jī)帶來(lái)的泡沫。

但“383”方案最終能被十八屆三中全會(huì)采納多少，如果被采納，十八屆三中全會(huì)關(guān)于深化改革的總體布局能否一一落到實(shí)處，仍是未知數(shù)。也就是說(shuō)，官方智庫(kù)承認(rèn)樓市泡沫論僅僅是第一步，如何讓十八屆三中全會(huì)采納房地產(chǎn)相關(guān)改革建議，官方智庫(kù)的建議如何轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的動(dòng)力，仍需要觀察。如果官方智庫(kù)積極建言、努力推動(dòng)，無(wú)疑，改革效果會(huì)大不一樣。