四季度或成樓市調(diào)控加碼窗口期 限購(gòu)限價(jià)或加碼

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局22日數(shù)據(jù)顯示，9月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格同比上漲。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市同比漲幅均超過(guò)20%，這是該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)自2005年開始發(fā)布以來(lái)首次出現(xiàn)這種情況。

分析人士表示，房?jī)r(jià)快速上漲超預(yù)期，可能引發(fā)新的調(diào)控政策，四季度可能迎來(lái)政策窗口期，熱點(diǎn)城市可能密集出臺(tái)微調(diào)政策，中央層面可能推出新的調(diào)控措施。盡管樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在醞釀，但從當(dāng)前態(tài)勢(shì)看，限購(gòu)、限價(jià)等行政手段短期內(nèi)可能不會(huì)退出，甚至有加碼可能。

區(qū)域分化態(tài)勢(shì)明顯

9月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比上漲的城市有65個(gè)，持平的城市有3個(gè)，僅溫州和桂林2個(gè)城市環(huán)比下降。平均而言，70個(gè)大中城市新建商品住宅平均環(huán)比上漲0.72%，繼續(xù)處于上漲通道中。

與去年同期相比，在70個(gè)大中城市中，僅溫州9月新建商品住宅價(jià)格下降，其余城市均同比上漲。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市9月房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)20%，北京繼續(xù)成為領(lǐng)漲者。平均來(lái)看，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格9月平均同比上漲8.7%，創(chuàng)今年以來(lái)新高。

業(yè)內(nèi)人士表示，與2007年的一輪房?jī)r(jià)大漲相比，目前的房?jī)r(jià)上漲有所不同。2007年時(shí)，房?jī)r(jià)上漲較普遍，不同城市房?jī)r(jià)漲幅差距不大，而目前區(qū)域市場(chǎng)分化較明顯，在一線城市大幅領(lǐng)漲同時(shí)，部分二三線城市存在供應(yīng)壓力，房?jī)r(jià)上漲后續(xù)動(dòng)力不足。

中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，9月，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1.4%，天津等31個(gè)二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個(gè)三線城市平均上漲0.6%。一線城市與二三線城市漲幅差距正逐漸拉大。

市場(chǎng)人士表示，導(dǎo)致這種分化的主因是土地供應(yīng)。近年來(lái)，一線城市和部分二線城市土地供應(yīng)不足，但市場(chǎng)需求持續(xù)增加，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，而眾多三四線城市在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下大量供地，給市場(chǎng)帶來(lái)消化壓力。

在房?jī)r(jià)快速上漲背景下，部分城市可能難以完成今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。9月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，有15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過(guò)10%，24個(gè)城市漲幅在8%-10%之間。

地王助推房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的原因中，供應(yīng)不足首當(dāng)其沖。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，近幾年北京商品房供地規(guī)模始終處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，雖然供地總規(guī)模不小，但剔除保障房和其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地后，純商品房用地面積不足，再加上配建制度將保障房用地成本轉(zhuǎn)嫁到商品房土地上，推高商品房地塊價(jià)格。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，9月下旬以來(lái)，北京樓市庫(kù)存已降至6萬(wàn)套以下的歷史最低水平。

預(yù)期管理失效進(jìn)一步助長(zhǎng)房?jī)r(jià)漲勢(shì)。7月以來(lái)，一線城市頻繁出現(xiàn)“地王”，且“地王”潮逐漸蔓延至二線城市。“地王”帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度恐慌情緒，恐慌性需求加速入市又進(jìn)一步推漲房?jī)r(jià)。

近幾個(gè)月一線城市成交區(qū)域分布顯示，高價(jià)地對(duì)房?jī)r(jià)有明顯影響。近兩個(gè)月來(lái)，北京部分區(qū)域的土地價(jià)格均超過(guò)該區(qū)域歷史峰值，這些區(qū)域正是近期房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)區(qū)域。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前供需失衡和預(yù)期管理失效的背景下，要想在短期內(nèi)止住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭恐非易事。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，一二線城市集聚過(guò)多資源，房?jī)r(jià)易漲難跌。2012年以來(lái)過(guò)多的信貸供應(yīng)是房?jī)r(jià)上漲重要原因。這些影響房?jī)r(jià)上漲因素目前依然存在。由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)具有更強(qiáng)的上漲動(dòng)力，房企持續(xù)向熱點(diǎn)區(qū)域集中，可能助推房?jī)r(jià)上漲。

張大偉表示，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)正在促使房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制加速出臺(tái)。分析人士認(rèn)為，作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需重要手段，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍時(shí)點(diǎn)可能臨近。

分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策需加碼，從而在短期內(nèi)迅速抑制房?jī)r(jià)漲勢(shì)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士建議，熱點(diǎn)城市可適度上調(diào)二套房首付比例和貸款利率，限購(gòu)不嚴(yán)厲的城市需提高限購(gòu)門檻。在有關(guān)部門窗口指導(dǎo)下，部分城市已出臺(tái)微調(diào)政策。繼鄭州、南京先后收緊調(diào)控政策后，深圳近期推出穩(wěn)定房?jī)r(jià)8條措施。北京市有關(guān)部門近日宣布，明年將供應(yīng)超過(guò)5萬(wàn)套自住型限價(jià)商品房以平抑市場(chǎng)供需矛盾。