葉檀：貴陽樓瘋？

每經(jīng)編輯 葉檀    

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

貴陽房地產(chǎn)超級(jí)大盤在國內(nèi)首屈一指，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的極致反映。

據(jù)悉，貴陽（包括郊縣）建筑面積超千萬平方米的超級(jí)大盤有5個(gè)，建筑面積總共為7420萬平方米；建筑面積超百萬平方米的有16個(gè)，建筑面積總共為12815萬平方米。

這就是當(dāng)下貴陽房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。而與貴陽情況相同的地方不在少數(shù)，很多地方的新城面積大多與舊城區(qū)相當(dāng)。

國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部副部長(zhǎng)劉守英表示，2000年至2012年的12年間，我國城市建成區(qū)面積擴(kuò)增了一倍多，土地出讓收入增加了45倍多。

貴陽情況是地方政府在政績(jī)壓力下的瘋狂。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，貴陽大盤林立主因是開發(fā)商經(jīng)營城市，地方政府想在短時(shí)間內(nèi)提升城鎮(zhèn)化率，提升GDP。

而想美化貴陽，除了大規(guī)模賣地，讓開發(fā)商介入城市經(jīng)營之外，別無他法。

2011年，貴陽市財(cái)政總收入突破400億元，達(dá)到401.3億元，比上年增長(zhǎng)31.75%，創(chuàng)歷史新高，財(cái)政支出為277.43億元；2012年，貴陽市財(cái)政收入上升到488億元，同比增長(zhǎng)21.6%，當(dāng)年財(cái)政支出351.44億元。即使如此，貴陽的人均GDP與人均收入依然在全國排名靠后，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與財(cái)富無法支撐大規(guī)模的基建，超大規(guī)模的樓盤才是支撐基建的基石，無論是舊區(qū)改造、新區(qū)開發(fā)、道路鋪設(shè)還是地鐵施工，開發(fā)商戰(zhàn)場(chǎng)前移，轉(zhuǎn)移到生地變熟地的一線市場(chǎng)之中。

貴陽如果不開發(fā)，就吸引不了常住人口，地價(jià)就不會(huì)上升，而現(xiàn)在，政府通過低價(jià)讓渡土地，建成成熟社區(qū)與配套設(shè)施，貴陽因此成為房地產(chǎn)熱土，這是非常容易理解的邏輯。

此前上海、廣州等一線城市經(jīng)營城市模式取得了成功，上海浦東開發(fā)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的原始資金來源于土地貨幣化。廣州作為一線城市的后起之秀，在經(jīng)歷了長(zhǎng)期的穩(wěn)定之后，“小蠻腰”等性感標(biāo)志建筑拔地而起，如今房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)驚人。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年前三季度，全國300個(gè)城市的土地出讓金收入近21107億元，比去年同期的12435億元增加近70%。

越是土地價(jià)格不高的地區(qū)，出讓的土地面積越多；越是寸土寸金之地，越是可以待價(jià)而沽。貴陽大規(guī)模出讓的地塊越多，說明貴陽土地并不怎么值錢，當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展初期、求錢若渴。

然而，貴陽對(duì)全國投資者缺乏足夠的吸引力。按照全國銷冠花果園項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，貴陽本地的客戶僅占購買量的35%，貴州地市州和省外客戶則分別占據(jù)50%和15%，這與海口占比80％的全國投資者形成了鮮明對(duì)比。而貴陽作為省內(nèi)惟一具有吸附力的城市，吸引了地級(jí)市的富豪與中產(chǎn)收入階層人士。

貴陽市常住人口規(guī)模也能印證這一點(diǎn)，增速遠(yuǎn)不及武漢、西安等城市。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，貴陽市常住人口432.46萬人，比2000年增加60.61萬人。2011年達(dá)439萬人，2012年抽樣調(diào)查的結(jié)果是445.17萬人，貴陽常住人口大致在以每年6萬到7萬的速度增長(zhǎng)。

考慮到貴陽人口占貴州省的比重高達(dá)13%左右，貴陽的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可能首先在其他地、市、州爆發(fā)，因?yàn)橘F陽的大盤如吸水機(jī)，吸走了省內(nèi)其他地區(qū)的資源。如果貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)不崩盤，那么省內(nèi)其他房地產(chǎn)開發(fā)激進(jìn)的地市州，就難免債務(wù)滯脹之憂。

貴陽大盤是中部城市崛起的標(biāo)志，由此可以印證土地變現(xiàn)能力才是衡量地方經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化水平的試金石。