福州旅游地產大面積圈地 可開發(fā)量夠賣十年

每經編輯 每經記者 李婷 發(fā)自福建    

每經記者 李婷 發(fā)自福建

福州旅游地產市場正在上演的一場“大躍進”，加劇了業(yè)界對地產泡沫的擔心。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前包括福州市區(qū)及其周邊郊縣，已經在建和準備開建的溫泉旅游地產項目已達25個，其中不少規(guī)模都在千畝以上。

而這些跑馬圈地的開發(fā)商實力參差不齊，既有萬科（000002，SZ）、華僑城（000069，SZ）等一線地產商，也不乏冠城大通（600067，SH）等本地實力企業(yè)，甚至還有從未涉足過地產的動漫公司——福建時代華奧動漫有限公司（以下簡稱時代華奧）等。盡管這些項目有著不同的主題，但卻不約而同都配套了大量的住宅項目。業(yè)內人士認為，以目前的市場需求來看，消化這些項目至少要10年以上。

此外，業(yè)內稱，不少開發(fā)商都是以賣住宅的思路在做項目，而購買者也多是投資客。當空置樓盤大量出現(xiàn)，而當?shù)氐穆糜谓洕譀]能帶來大量游客，產生預想中的高回報，這些純粹靠投資者支撐的項目會不會拖累當?shù)胤康禺a市場？一些實力不濟的開發(fā)商，又會不會留下“爛尾盤”？《每日經濟新聞》記者對此展開調查。

前期以住宅銷售為主/

目前福州旅游地產開發(fā)遇到的最大威脅是潛在的供應量極為龐大，但項目的綜合開發(fā)成本卻普遍偏高。

據(jù)統(tǒng)計，福州市區(qū)及周邊的旅游地產項目達到了25個，其中不乏千畝大盤。如香港融僑集團的閩侯雙龍溫泉項目總面積為2000畝，預計一期投入18.36億元等。即使是福州五城區(qū)內的旅游項目，也都有數(shù)百畝的規(guī)模。

有業(yè)內人士認為，福州溫泉旅游投資熱是受政策驅使：不受限購政策制約，同時拿地成本又較低。

根據(jù)公開信息，2011年1月4日，晉安區(qū)鼓嶺柱里地區(qū)三幅地塊掛牌出讓，總面積約327畝，被福州世茂置業(yè)有限公司以3.6億元起始價輕松拿下。而位于三江口的2011-19號地塊，亦是由福州新海岸旅游開發(fā)有限公司以底價4.4億元競得，該地塊總面積為600畝。名城地產今年取得的名城永泰溫泉項目一期占地900多畝，地價也僅4.1億元。

但事實上，拿地成本只是前期開發(fā)中占比很小的一部分。一般這種大型旅游地產項目都是一二級聯(lián)動開發(fā)，開發(fā)商同時還要承擔前期的拆遷成本以及各項綜合費用。

“實際開盤售價至少要在萬元以上。”福州某上市地產公司有關人士告訴《每日經濟新聞》記者，溫泉旅游地產中可銷售物業(yè)和自持物業(yè)是有一定比例的。有的觀點認為合理的比例，住宅只占30%，而這相當考驗一貫以高杠桿高周轉運作的開發(fā)商的資金實力和盈利能力，同時一般旅游地產前期會先推出大量住宅銷售以獲得后期持續(xù)開發(fā)所需資金，因而旅游地產項目前期主要都是以銷售住宅為主。

上述業(yè)內人士認為，一般溫泉旅游地產都處在城郊和新區(qū)，這意味著相關配套設施遠落后于市區(qū)，幾年內的投資回報率都難達到市區(qū)普通住宅水平，所以一旦銷售價格過高，就會影響銷售速度。“這也是不少開發(fā)商雖然已經簽訂了協(xié)議，但還是遲遲未真正開始項目建設的原因。”

部分項目“掛羊頭賣狗肉”/

在這一波的福州旅游地產投資熱潮下，除了地產開發(fā)商外，還有各種非地產公司。如同樣位于連江貴安溫泉旅游景區(qū)內，時代華奧所投資開發(fā)的海峽文化創(chuàng)意產業(yè)基地。該項目規(guī)劃總面積超過1000畝，建筑總面積約80萬平方米，總投資30億元。卻被業(yè)內披露實際就是在做房地產開發(fā)。

雖然是打著文化創(chuàng)意產業(yè)基地的名頭，但福州地產業(yè)界還是將此項目列為溫泉旅游地產項目之一。據(jù)業(yè)內人士黃先生介紹，目前該項目正在公開售賣別墅，“項目名稱雖然不同，但也是在溫泉景區(qū)資源范圍內，以投資方的實力來看，要撬動如此大的項目也只能依靠賣住宅來獲得后續(xù)開發(fā)資金。”

而此前有媒體披露，時代華奧的項目開發(fā)實力存疑，其目前僅僅開工興建部分別墅，還經常拖欠農民工工資及工程款。記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，時代華奧注冊資本僅有1億元。

“值得擔憂的是，如果這些項目沒能夠控制好住宅比重，導致過量的住宅項目投入市場，最終將引發(fā)爛尾。”黃先生認為，未來或現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。

回報率遠低于市區(qū)房產/

世紀金源投資開發(fā)的貴安新天地是福州較早開工建設的溫泉旅游地產項目。該項目占地超過7000畝，建筑面積150萬平方米。

在福州最近一兩年的住宅樓盤銷售榜單之上，貴安新天地備受矚目，該樓盤號稱2013年上半年大福州樓盤銷售冠軍。

數(shù)據(jù)顯示，其今年上半年銷售簽約備案金額為68.58億元、面積106.84萬平方米、套數(shù)10151套。

同樣該樓盤在2012年大福州樓盤銷售排名中同樣獲得銷售冠軍稱號，其銷售金額為50.48億，銷售套數(shù)近8000套。該項目普通住宅的市場均價約6000元／平方米，相比福州市區(qū)超過15000元／平方米的價格，吸引了不少投資者的目光。

“世紀金源的開發(fā)實力比較強，相關的配套設施建設速度也很快，在本地和周邊擁有較強的客戶群。”黃先生告訴《每日經濟新聞》記者，由于貴安新天地相關的交通配套和基礎設施配套已經基本成型，特別是在交通上，有直達福州市區(qū)公交車，而相對的樓盤單價和總價都比較低，又不存在限購問題，所以吸引了不少投資者。

代理貴安地產項目的福州璞一天知地產營銷總經理王峰也表示，貴安新天地目前的旅游地產項目約有7成的購買者都是出自投資性需要。“其中投資型的酒店式公寓很受歡迎。”

不過，《每日經濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，貴安新天地在2011年開始啟動銷售之初，售價就達到5800元／平方米，至今均價也不過在6200元／平方米左右，近兩年的漲幅約6.9%。

而根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，僅今年前8月，福州一手房價格相比今年1月份，已經上漲1527元/平方米，漲幅11.2%。而相比去年8月份的12914元/平方米，福州一手房價格上漲了2207元/平方米，同比上漲17.1%。就回報率來看，貴安旅游地產遠低于市區(qū)普通住宅。

警惕旅游地產虛假繁榮/

業(yè)內人士認為，25個旅游地產項目的住宅全部放量的話，千畝項目住宅數(shù)將達數(shù)萬套，百畝項目至少也有數(shù)千套，以目前福州市場需求情況來看，至少要10年以上才能消化?！睹咳战洕侣劇酚浾甙l(fā)現(xiàn)，這些位于郊縣的旅游地產項目幾乎都配套有度假酒店、星級酒店等。

“旅游地產三大投資法寶是高爾夫、主題樂園、酒店。”華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱告訴《每日經濟新聞》記者，已審批的12個國家旅游度假區(qū)中，多數(shù)沒有按旅游度假區(qū)的功能去建設，很多出現(xiàn)了畸形發(fā)展，形成了以房地產項目為重點的發(fā)展模式，有些甚至失去了度假區(qū)的功能。

他表示福州這一波的旅游地產開發(fā)熱跟全國其他地區(qū)都一樣，開發(fā)商幾乎都是因為受到政策吸引，一窩蜂地涌入。

據(jù)介紹，目前福州對于旅游地產開發(fā)提供了較多的政策支持，如對重點旅游項目給予政策扶持，負責協(xié)調解決好項目規(guī)劃用地、征租地手續(xù)以及拆遷安置等問題；溫泉重點旅游項目，其溫泉采礦權有償使用費、礦產資源補償費地方分成部分減半征收，采礦權價款地方分成部分按50%給予補助；福州市財政每年安排專項資金，對非財政投入的重點旅游項目給予不超過3年的貸款貼息支持等等。

相關數(shù)據(jù)顯示，福州市2012年接待游客3192.55萬人次，同比增長15.8%，實現(xiàn)旅游總收入550.12億元人民幣。福州五星級酒店在2013年一季度平均房價為661.41元、平均出租率64.70%、RevPAR（實際平均房價）為427.93元，二季度平均房價721.65元、平均出租率64.63%、RevPAR為466.40元。

趙煥焱表示，目前這樣的情況相對于全國算比較好的，但是如果接下去的20多個項目紛紛上馬，新酒店頻開，恐怕將會出現(xiàn)供應過量，而酒店的營收也將難以確保。

他表示，“在日美等國房地產泡沫最后階段都表現(xiàn)為旅游地產市場的虛假繁榮。旅游地產發(fā)展也不能搞‘大躍進’，因為需求不可能一下子大幅提高。”