鎮(zhèn)江丹徒新城過(guò)半商品房黑燈瞎火 2萬(wàn)余套住宅無(wú)人居住

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇鎮(zhèn)江    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇鎮(zhèn)江

平均房?jī)r(jià)排在全國(guó)五六十位，且只有當(dāng)?shù)丶彝ツ晔杖?倍多（上海要一戶家庭19.1倍年收入才能購(gòu)買(mǎi)一套房屋）的鎮(zhèn)江丹徒新城正出現(xiàn)大面積的空城。

據(jù)鎮(zhèn)江丹徒區(qū)委宣傳部提供的數(shù)據(jù)顯示，目前丹徒新城已銷(xiāo)售商品房43743套，居民入住率僅為45%，這意味著有超過(guò)2萬(wàn)套的住宅空關(guān)。

根據(jù)丹徒2012年和2013年政府公報(bào)，丹徒每年新吸納的城鎮(zhèn)就業(yè)人口都超過(guò)8000人。按照這一速度，空置的2萬(wàn)余套住宅能很快消化。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，要讓丹徒提高入住率和房屋銷(xiāo)售率，并不是一件容易的事。丹徒房地產(chǎn)市場(chǎng)的激活，需要找到一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，而這個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)將依賴于當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

超2萬(wàn)套住宅空關(guān)/

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往丹徒實(shí)地調(diào)查，除了盤(pán)量達(dá)到100萬(wàn)平方米的風(fēng)景城邦，不斷有購(gòu)房者前來(lái)看房外，其他在售樓盤(pán)，零星可見(jiàn)一些購(gòu)房者，部分樓盤(pán)售樓部甚至看不到購(gòu)房者。

記者在晚上9點(diǎn)后調(diào)查多個(gè)已建成小區(qū)，發(fā)現(xiàn)多數(shù)住宅樓的亮燈率都不高。高層住宅樓往往只有幾盞亮燈，諸如亞廈風(fēng)和苑和香榭麗舍這樣的小區(qū)，大部分沒(méi)有亮燈。

鎮(zhèn)江丹徒宣傳部提供的數(shù)據(jù)顯示，目前丹徒新城已建商品房45470套，已銷(xiāo)售商品房43743套，居民入住率僅為45%，這意味著有超過(guò)2萬(wàn)套的住宅空關(guān)。而當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝冢菐缀跞司惶住?/p>

有知情人士介紹說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)僅僅涉及已建住宅，尚未包括目前還未竣工的預(yù)售住宅。“預(yù)計(jì)目前鎮(zhèn)江在售44000套住宅，丹徒區(qū)要占到四分之一，而其常住人口只有5萬(wàn)人，外來(lái)人口非常少，如此高的庫(kù)存量很難消化。”

相比同是江蘇的蘇州和無(wú)錫動(dòng)輒上萬(wàn)元一平方米的房?jī)r(jià)，鎮(zhèn)江丹徒的房?jī)r(jià)并不高?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查的丹徒區(qū)數(shù)十個(gè)樓盤(pán)，價(jià)格大都處于4000~6000元每平方米，部分別墅的價(jià)格也只有1萬(wàn)元每平方米左右。

消化能力不佳/

中國(guó)房地產(chǎn)超市網(wǎng)對(duì)2013年上半年的鎮(zhèn)江樓市綜合分析報(bào)告顯示，上半年丹徒區(qū)銷(xiāo)售面積為27萬(wàn)平方米，占到鎮(zhèn)江全市上半年銷(xiāo)售量的21%。報(bào)告分析，丹徒區(qū)樓盤(pán)數(shù)量多，基數(shù)大，上半年除了個(gè)別樓盤(pán)，其他大多數(shù)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀。

鎮(zhèn)江上半年商品房銷(xiāo)售排行榜統(tǒng)計(jì)顯示，只有兩個(gè)丹徒樓盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)排到鎮(zhèn)江前20。而8月份，丹徒銷(xiāo)售最多的在售樓盤(pán)冠城商業(yè)中心僅僅賣(mài)出7套房源，僅是主城區(qū)“銷(xiāo)冠”銷(xiāo)售量的四分之一。

在丹徒當(dāng)?shù)夭簧倬用窨磥?lái)，不少樓盤(pán)的銷(xiāo)售幾乎處于停滯狀態(tài)，“香榭麗舍項(xiàng)目目前銷(xiāo)售幾乎停滯，由于是別墅項(xiàng)目，總價(jià)太高，幾乎不受本地購(gòu)房者的關(guān)注，銷(xiāo)售只能依靠外地購(gòu)房者，銷(xiāo)售情況一直不是很好。”丹徒區(qū)房產(chǎn)中介李宏對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

此外，李宏介紹，“丹徒區(qū)目前現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目不在少數(shù)，并不是開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始就銷(xiāo)售現(xiàn)房，而是項(xiàng)目長(zhǎng)期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，在交房之后還有大量房源賣(mài)不出去。”

庫(kù)存高居不下/

“政府在不斷開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目，卻忽略了消化能力，僅有5萬(wàn)余人，卻要開(kāi)發(fā)高達(dá)430萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，最終導(dǎo)致了樓市庫(kù)存居高不下。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳晟對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

按照業(yè)界觀點(diǎn)，要消化這些庫(kù)存，必須依靠當(dāng)?shù)仄髽I(yè)創(chuàng)造新的就業(yè)崗位。

鎮(zhèn)江丹徒區(qū)發(fā)改委趙主任對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，丹徒區(qū)目前年銷(xiāo)售額在2000萬(wàn)元以上的企業(yè)有300~350家，其中位于丹徒區(qū)工業(yè)園區(qū)的有80多家。“這些企業(yè)帶動(dòng)就業(yè)和吸引外地人口比較多，本地大概在三分之一，外地大概占到四分之一。”

趙主任認(rèn)為，制造業(yè)企業(yè)必然會(huì)帶動(dòng)本地農(nóng)村人口和外地人口入住新城區(qū)，在新城區(qū)安置買(mǎi)房。

但是，丹徒發(fā)布的一份《全區(qū)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工工資情況簡(jiǎn)析》卻顯示，制造業(yè)的員工收入很低。根據(jù)上述文件，丹徒的制造業(yè)從業(yè)者占到職工總數(shù)的65%以上，但他們的平均工資卻只有在崗職工的84%。

相對(duì)較低的收入，讓依靠工業(yè)園區(qū)消化丹徒空置房的希望成為泡影。

“外地打工者，由于工資不高，根本沒(méi)有辦法來(lái)丹徒區(qū)安家落戶。而當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村人口，附近就有房子，也不需要買(mǎi)房。所以，工業(yè)園區(qū)的員工對(duì)丹徒新城區(qū)樓市消化貢獻(xiàn)并不大。”丹徒區(qū)當(dāng)?shù)匾患移髽I(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。“至于那些由市區(qū)搬遷過(guò)來(lái)的企業(yè)，員工大部分都來(lái)自市區(qū)，也都居住在市區(qū)，企業(yè)有班車(chē)接送，同樣不需要在丹徒新城區(qū)買(mǎi)房。”

趙主任也證實(shí)了這一點(diǎn)，今年被丹徒作為重點(diǎn)項(xiàng)目招商引進(jìn)的兩家企業(yè)——中福馬林業(yè)機(jī)械和華通重工，目前都很難為丹徒消化樓市庫(kù)存。

土地出讓之困/

在鎮(zhèn)江本地人看來(lái)，丹徒區(qū)配套設(shè)施不夠完善，這導(dǎo)致了附近的農(nóng)村人口并沒(méi)有向丹徒新城遷移。

“丹徒區(qū)目前沒(méi)有大型的購(gòu)物商場(chǎng)、超市，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，這肯定會(huì)影響購(gòu)房者的買(mǎi)房意愿。”出租車(chē)司機(jī)賈師傅對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“丹徒區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)，出行也不方便。”

丹徒區(qū)2013年政府工作報(bào)告顯示，2013年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值256.5億元，比上年增長(zhǎng)12.5%。完成公共財(cái)政預(yù)算收入18.5億元，同比增長(zhǎng)25%，稅收占比90.6%。

“這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，丹徒區(qū)財(cái)政預(yù)算并不依賴于土地出讓的收入，18.5億元就相當(dāng)于一些地方賣(mài)一塊地的收入。而不依賴土地財(cái)政的背后，往往是地方土地出讓難的體現(xiàn)。”南京一位長(zhǎng)期研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)的卞教授對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

據(jù)克而瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2011年1月至今年7月，丹徒區(qū)土地供應(yīng)量為95.5萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)為25.124億元。雖然供應(yīng)量巨大，但是實(shí)際成交面積為73.3萬(wàn)平方米，成交總價(jià)僅為14.8億元。此外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，這些成交的地塊大都是以底價(jià)成交。

此外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，2012年全年，鎮(zhèn)江國(guó)有建設(shè)用地共有58幅掛牌，共計(jì)240.3998萬(wàn)平方米，共成交48幅，成交面積為203.8146萬(wàn)平方米，其中丹徒區(qū)僅出讓6幅地塊，共計(jì)20.5271萬(wàn)平方米，只占到鎮(zhèn)江全市成交面積的10%。而在出讓金額方面，根據(jù)2012年鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，2012年丹徒區(qū)土地出讓金額為4.77億元，僅占鎮(zhèn)江全市2012年土地出讓總額的7.6%。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是出路

對(duì)于丹徒區(qū)來(lái)說(shuō)，改變目前大面積樓房空置的辦法是吸引當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村人口遷入新城，以及外來(lái)人口長(zhǎng)期在丹徒安家和就業(yè)。

此前，丹徒打出了“宜居丹徒”的口號(hào)，并大力建設(shè)城市配套設(shè)施，比如開(kāi)工建設(shè)中學(xué)和醫(yī)院等。這些舉措部分提升了當(dāng)?shù)氐木幼…h(huán)境，增加了對(duì)農(nóng)村人口就近買(mǎi)房的吸引力。

但是，如何吸引外來(lái)人口在丹徒居住，是消化目前樓市高庫(kù)存的另外一個(gè)關(guān)鍵，這就取決于丹徒如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

根據(jù)2013年丹徒區(qū)政府工作報(bào)告，丹徒的工業(yè)增加值達(dá)到182億元，服務(wù)業(yè)增加值則只有99.3億元，占GDP的比重比較低，而服務(wù)業(yè)恰恰是吸納高收入人群的大戶，可以為丹徒帶來(lái)更多高收入的購(gòu)房者。

不過(guò)，目前這一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。根據(jù)2013年丹徒區(qū)政府工作報(bào)告，鎮(zhèn)江軟件科技產(chǎn)業(yè)園、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、世界奇石園、動(dòng)漫娛樂(lè)城等能夠大面積提供相對(duì)高收入崗位的產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入丹徒。

如果這些能解決大量就業(yè)、且員工收入較高的項(xiàng)目能順利遷至丹徒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能適度放慢，那么丹徒區(qū)的大量空置房屋將有望得到消化。