“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)將帶來(lái)多重利好

專家表示，實(shí)際效果還需在實(shí)施計(jì)劃出臺(tái)后再做觀察

“‘以房養(yǎng)老’試點(diǎn)的正式提出對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期會(huì)有一定的影響。”交通銀行金融研究中心房地產(chǎn)研究員夏丹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“對(duì)于房地產(chǎn)而言，‘以房養(yǎng)老’會(huì)推動(dòng)樓市看漲的預(yù)期，會(huì)推動(dòng)保險(xiǎn)公司和銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的開展，但另外也會(huì)加重公眾對(duì)養(yǎng)老金的疑慮和擔(dān)憂。”

國(guó)務(wù)院9月15日印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱“意見”）稱，我國(guó)將有規(guī)劃地試點(diǎn)“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望明年一季度出臺(tái)。“住房反向抵押養(yǎng)老”被業(yè)內(nèi)普遍稱為“以房養(yǎng)老”，又稱“倒按揭”，簡(jiǎn)而言之，就是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，在繼續(xù)享有使用權(quán)的情況下，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金；當(dāng)老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)再將住房出售或出租。

民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付說(shuō)，這次《意見》以試點(diǎn)形式寫了進(jìn)來(lái)，對(duì)于老年人、保險(xiǎn)公司等都是利好消息。若試點(diǎn)成功，對(duì)于解決養(yǎng)老金問(wèn)題、盤活已有房屋資源、擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義。

“‘以房養(yǎng)老’無(wú)形中再次讓房子價(jià)值增值，功能提升，影響人們預(yù)期，短期內(nèi)對(duì)樓市利好，另外開展試點(diǎn)，銀行或者對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍和潛在客戶群體有望增加。”中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。

據(jù)悉，幸福人壽在2007年籌建時(shí)，就設(shè)想未來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)將是“住房反向抵押貸款”，但時(shí)至今日，這項(xiàng)業(yè)務(wù)尚未在國(guó)內(nèi)任何一家保險(xiǎn)公司實(shí)施。

長(zhǎng)城人壽保險(xiǎn)北京分公司總經(jīng)理焦益寬表示，“倒按揭”需要在專業(yè)人士評(píng)估后進(jìn)行專門開發(fā)，并不可能短時(shí)間內(nèi)完成。“最令人頭疼的還是政策層面的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)不允許金融混業(yè)，因此保險(xiǎn)公司不被允許做反向按揭業(yè)務(wù)。”

光大銀行私人業(yè)務(wù)部個(gè)人信貸處處長(zhǎng)肖英男認(rèn)為，以往國(guó)內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)。同時(shí)，通過(guò)反向按揭，銀行即使拿到了房產(chǎn)，怎么經(jīng)營(yíng)仍是個(gè)大問(wèn)題。

“‘以房養(yǎng)老’在10年前就被提出過(guò)，不過(guò)一直難以推進(jìn)。”夏丹指出，“以房養(yǎng)老”難以推進(jìn)主要囿于四方面的原因：第一，公眾對(duì)“以房養(yǎng)老”的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致疑慮較多；第二，公眾對(duì)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期明顯，而“以房養(yǎng)老”屬于反向抵押，住房溢價(jià)會(huì)歸銀行或保險(xiǎn)公司所有，減少公眾收益；第三，我國(guó)目前住房只有70年有限產(chǎn)權(quán)，住房反向抵押后會(huì)面臨產(chǎn)權(quán)到期的問(wèn)題；第四，目前我國(guó)房產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估尚不完善，對(duì)于住房反向抵押的估值水平還不能滿足現(xiàn)實(shí)的要求。

扈志亮指出，“以房養(yǎng)老”作為我國(guó)未來(lái)大力發(fā)展的健康服務(wù)業(yè)的一部分，會(huì)對(duì)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)有所影響，如醫(yī)療、養(yǎng)生、旅游等服務(wù)產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大；但受制于養(yǎng)老觀念、樓市風(fēng)險(xiǎn)以及銀行自身風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等因素影響，其對(duì)股市的影響有限。

“‘以房養(yǎng)老’對(duì)于行業(yè)的影響效果，還需要在具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃出臺(tái)后再做觀察。”夏丹說(shuō)。

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