香港大本營業(yè)績下滑兩成 新鴻基欲借內(nèi)地翻身

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

去年十月底開始，香港政府為抑制連漲8年的房價(jià)連出狠招，香港房企的日子不再好過。9月12日，香港房企巨頭新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（00016，HK，以下簡稱新鴻基地產(chǎn)）公布截至6月底2012/2013財(cái)政年度全年業(yè)績，各項(xiàng)數(shù)據(jù)全面下滑，報(bào)告期內(nèi)新鴻基地產(chǎn)營業(yè)收入537.93億港元，同比減少21.35%。除去投資物業(yè)公平值變動后，歸屬公司股東基礎(chǔ)盈利為186.2億港元，同比亦減少14.11%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對比新鴻基地產(chǎn)近兩年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，大本營香港的合約物業(yè)銷售縮水，成為拖累集團(tuán)業(yè)績重要原因，與此同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)地合約物業(yè)銷售額卻意外大漲七成。一邊是香港“快準(zhǔn)狠”的樓市調(diào)控，一邊是內(nèi)地一線城市巨大的需求和量價(jià)齊升的誘惑，這家向來以謹(jǐn)慎著稱的房企終于決定加快進(jìn)軍內(nèi)地的步伐，而新鴻基上月豪擲217.7億元人民幣奪下上海徐家匯地塊，將今年全國總價(jià)地王攬入囊中，無疑體現(xiàn)出新鴻基地產(chǎn)此番加碼內(nèi)地的意愿較為急切。

香港：調(diào)控之下無人笑/

新鴻基地產(chǎn)表示，集團(tuán)業(yè)績下滑主要是因?yàn)槲飿I(yè)銷售不及去年。年報(bào)顯示，期內(nèi)來自物業(yè)銷售的凈利潤為71.9億港元，而去年為130.7億港元，大跌45%。年內(nèi)銷售總額為329.05億港元，同比下滑13.8%。

記者對比去年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，大本營香港的物業(yè)銷售下滑是今年新鴻基地產(chǎn)銷售額下滑的主要原因，報(bào)告期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)于香港地區(qū)的合約物業(yè)銷售額約220億港元，同比下降的幅度達(dá)31.3%。

香港項(xiàng)目銷售額的下滑與當(dāng)?shù)卣哧P(guān)系密切。近一年來，香港樓市深陷調(diào)控泥潭。

2012年10月26日，香港政府頒布首道遏制樓價(jià)措施：首先加碼額外印花稅至20%，同時(shí)對于非香港永久居民、本地和非本地注冊公司在香港購房，將額外收取15%的買家印花稅，適用期3年。4個(gè)月之后，印花稅成本增加的范圍全面升級，2013年2月底的新政規(guī)定，針對在港置業(yè)的二套房買家，200萬港元以下住宅按成交價(jià)1.5%繳納買賣印花稅，200萬港元以上則按成交價(jià)的8.5%繳納，相比之前的4.25%提高一倍。按此計(jì)算，若是非港人在香港短炒房屋，成本可能最高達(dá)到房價(jià)的40%以上。

多個(gè)“辣招”落地，香港樓市成交量迅速下跌，根據(jù)香港土地注冊處資料顯示，自2012年7月1日至今年7月27日，香港一手商品房和二手住宅僅有6.8萬宗注冊登記買賣，成交量創(chuàng)10年來最低紀(jì)錄。而上個(gè)月，住宅樓宇成交量降至8087宗，同比大跌57%；合約總價(jià)值196億港元，同比下滑50.8%，樓市進(jìn)入冷凍期。

而對于香港樓市的直轉(zhuǎn)急下，新鴻基地產(chǎn)早在今年初已深有體驗(yàn)，并成為今年房企中鮮有的調(diào)低年度銷售目標(biāo)者。集團(tuán)執(zhí)行董事雷霆在今年3月初的半年業(yè)績發(fā)布會上明確表示，香港新樓市措施的確削弱了交投，高價(jià)樓成交難免會下跌，故未來將集中銷售中小型單位，同時(shí)將銷售目標(biāo)由350億港元下調(diào)至320億港元，降幅接近9%。

事實(shí)上，香港房地產(chǎn)幾大巨頭近期物業(yè)銷售收入幾乎無一幸免地遭遇滑坡，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱香港大型房地產(chǎn)開商2012年年報(bào)顯示，李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)（00001，HK）去年年度物業(yè)銷售營業(yè)額為265.2億港元，同比減少116.2億元港元。新世界發(fā)展（00017，HK）2012年物業(yè)銷售額為126.7億港元，縮水超過兩成，而恒基地產(chǎn)（00012，HK）物業(yè)銷售營業(yè)額也下滑6%至89.4億港元。

對于短期內(nèi)的香港樓市，新鴻基集團(tuán)主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)的預(yù)估并不如以往樂觀，他認(rèn)為雖然香港樓市中小型單位的需求仍然存在，但最近實(shí)施的一手住宅銷售新條例增加了籌備推售項(xiàng)目的成本和時(shí)間，更重要的是，香港政府推行的嚴(yán)厲措施，尤其是不同類型的印花稅，仍會令各種置業(yè)需求受壓。

內(nèi)地：上海項(xiàng)目首期投400億/

與香港樓市形成鮮明對比的是內(nèi)地房地產(chǎn)市場，新鴻基地產(chǎn)在大本營受挫后，也開始將目光轉(zhuǎn)向內(nèi)地這一急速增長的市場，僅上海一塊地就砸下超過200億元人民幣，凸顯出其加碼內(nèi)地的急切心情。

對于此次拿下土地的最終價(jià)格，負(fù)責(zé)徐家匯中心項(xiàng)目的新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事董子豪認(rèn)為并不貴，反而非常合算，他表示，“如果加地下部分，這個(gè)項(xiàng)目真正可以營業(yè)的面積達(dá)70萬平方米，以217.7億元人民幣的成交價(jià)計(jì)算，樓面地價(jià)約為3.09萬元/平方米，這已經(jīng)是很優(yōu)惠的價(jià)格了。”

最新年報(bào)中內(nèi)地項(xiàng)目的業(yè)績也令集團(tuán)驚喜，根據(jù)年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，內(nèi)地項(xiàng)目合約銷售額已達(dá)100億港元，同比增幅超過七成，成為新鴻基地產(chǎn)銷售額的救命稻草，郭炳江也十分驚訝，直言該數(shù)字“遠(yuǎn)高于財(cái)政年度初所做的預(yù)期”。由此，向來保守的新鴻基地產(chǎn)會在上個(gè)月拿出超過200億元人民幣購置一塊上海的土地，并不難理解。

事實(shí)上，新鴻基地產(chǎn)已擁有較豐富的土地儲備，年報(bào)顯示其內(nèi)地的土地儲備已達(dá)8110萬平方英尺(約753萬平方米)，幾乎兩倍于集團(tuán)在香港的土地儲備量。據(jù)悉，目前內(nèi)地土地儲備中，約7160萬平方英尺(約665萬平方米)為發(fā)展中物業(yè)，其中超過75%為高級住宅或服務(wù)式公寓，其余為高級寫字樓、商場和酒店。其中950萬平方英尺已落成投資物業(yè)，主要位于上海和北京的黃金地段。

郭炳江在上周四的業(yè)績發(fā)布會上表示，集團(tuán)近期將投資400億港元發(fā)展上海徐家匯項(xiàng)目，希望可以將其建設(shè)成為上海的新地標(biāo)。根據(jù)此次拍地規(guī)則，新鴻基地產(chǎn)將在一年內(nèi)交清這筆超過200億元的土地出讓金，同時(shí)必須在交地后12個(gè)月內(nèi)開工，動工后60個(gè)月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個(gè)月內(nèi)全部竣工。以此計(jì)算，新鴻基最遲需要在2014年9月初開工。

對于資金來源，新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事董子豪透露，整個(gè)徐家匯中心項(xiàng)目共分為4個(gè)地塊，其中1、2、3號地塊將用于銷售。他估計(jì)，這三座樓四成面積的銷售將為集團(tuán)帶來超過200億港元的收入，所以資金方面仍然能夠保持健康水平。

年報(bào)顯示，截至今年6月底，集團(tuán)的凈債項(xiàng)與股東權(quán)益比率處于12.5%的低水平，并預(yù)計(jì)在支付新購入上海項(xiàng)目的全部地價(jià)后，仍可保持在20%以下的健康水平。