上海一物業(yè)合同到期不撤 凸顯行業(yè)亂象

每經(jīng)記者 蔣佩芳 沙斐 發(fā)自上海

伴隨著房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)中存在的問題也開始顯現(xiàn)。

近期，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，上海中環(huán)大廈的開發(fā)商對于原物業(yè)公司--上海四強物業(yè)管理有限公司（以下簡稱四強物業(yè)）在相關法院判定其撤離的裁決后，仍堅持繼續(xù)物業(yè)“服務”十分頭疼。正因四強物業(yè)強占不撤迫使開發(fā)商之后正式聘請的安和物業(yè)也陷入尷尬境地，不僅連年虧損，甚至無法正常支付員工工資。

在業(yè)界人士看來，類似亂象凸顯了物業(yè)行業(yè)缺乏強有力的監(jiān)管機制。

四強物業(yè)堅持不撤

位于上海市普陀區(qū)中山北路3880號“中環(huán)大廈”，是由上海華廣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱：華廣公司）主建的商辦樓，樓高25層，有業(yè)主600戶。

據(jù)了解，四強物業(yè)的物業(yè)服務合同于2007年8月9日合同到期。由于2007年8月9日前，四強物業(yè)沒有按合同的約定向華廣公司提出續(xù)簽合同的要求，華廣公司于2007年8月13日、12月6日兩次致函四強物業(yè)，要求其辦理物業(yè)管理移交手續(xù)，但四強物業(yè)不予理睬，至今不移交。

由于多次調解無果，按照當時要求，并按照雙方合同中處理糾紛的約定，華廣公司于2009年7月，隨即向上海仲裁委員會申請仲裁。

2009年12月17日，上海仲裁委員會下達（2009滬仲案字第0755號）裁決書。終局裁決：四強物業(yè)于2009年12月31日前退出“中環(huán)大廈”物業(yè)服務區(qū)域。向華廣公司移交物業(yè)服務用房和相關設施、資料等。2010年8月，第二中級人民法院也已向四強物業(yè)下達了執(zhí)行通知，令其立即執(zhí)行。

雖然法律已裁決要求四強物業(yè)撤離“中環(huán)大廈”，但經(jīng)多次交涉，四強物業(yè)仍不配合，以至于新入駐的上海安和物業(yè)管理有限公司（以下簡稱：安和物業(yè)）無法正常開展工作。

安和物業(yè)方面表示，由于四強物業(yè)一直不撤，安和物業(yè)無法順利征收物業(yè)費與停車費，導致連年虧損，甚至無法正常支付員工工資。

今年初，四強物業(yè)在未辦理移交中環(huán)大廈物業(yè)的情況下，辭退了中環(huán)大廈物業(yè)的全部公司員工，并將公司在上海聯(lián)合產(chǎn)交所掛牌出售給了上海佳信物業(yè)管理有限公司（以下簡稱：佳信物業(yè)）。此舉意味著，四強物業(yè)已經(jīng)是一家摘牌公司。

在這樣的背景下，四強物業(yè)仍舊繼續(xù)在中環(huán)大廈違規(guī)收取物業(yè)費和停車費。

《每日經(jīng)濟新聞》記者于現(xiàn)場采訪了位于中環(huán)大廈內部的四強物業(yè)辦公室人員，該人士表示，中環(huán)大廈到底聘用哪家物業(yè)公司應該由業(yè)主委員會決定，而不是由開發(fā)商決定，建議中環(huán)大廈盡快成立業(yè)主委員會。

與此同時，記者致電佳信物業(yè)總經(jīng)理陳響遠，但截至截稿一直沒有取得聯(lián)系。

上海四方律師事務所執(zhí)業(yè)律師吳瓊認為，要求成立業(yè)主委員會不是四強物業(yè)強留在中環(huán)大廈的理由。雖然業(yè)主委員會決定聘用哪家物業(yè)管理公司擁有最高權力，但在業(yè)主委員會沒有成立的情況下，開發(fā)商可以代為聘請物業(yè)管理公司，待業(yè)主委員會成立后再推選新的物業(yè)管理公司。

吳瓊律師建議，華廣公司可以向法院申請強制執(zhí)行要求四強物業(yè)撤離、移交，如果法院執(zhí)行人手不夠，可以自行聘用保安公司在法院人員的監(jiān)督下代為執(zhí)行。

傳統(tǒng)住宅物業(yè)易暴露行業(yè)問題

安邦咨詢研究員蘇晶在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪稱，目前，物業(yè)管理制度雖然存在，但有很多可以鉆的空子，或者說在實際執(zhí)行時，存在力度不夠，監(jiān)管不到位的情況。有的主管部門對物業(yè)管理招投標制度監(jiān)管不力，招投標走過場、走形式，沒有正常體現(xiàn)公平競爭。有的主管部門在落實住房專項維修資金制度上不嚴，沒按制度規(guī)定的要求專戶存儲、按幢設賬、核算到戶，只是原則性規(guī)定，缺乏操作性。

在業(yè)委會尚未成立的情況下，物業(yè)公司的進駐到底是由誰決定成了問題。

蘇晶對此表示，具體到現(xiàn)實情況，目前很多所謂的物業(yè)公司都是開發(fā)商的“延伸”。也就是說，市場上存在很多中小開發(fā)商，手上就一兩個項目，做完就消失了，然后這些開發(fā)商搖身一變，成立所謂的物業(yè)管理公司，繼續(xù)負責自己做的這些項目的物業(yè)。那么，問題就來了，按照規(guī)定--業(yè)主委員會成立之前，若業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)的服務不到位，不能按照前期物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，可向開發(fā)商反映，開發(fā)商可以根據(jù)前期物業(yè)服務合同的相關約定，解聘物業(yè)管理企業(yè)。但如果開發(fā)商實際跟物業(yè)就是“一母所生”，又如何做到根據(jù)業(yè)主意愿更換物業(yè)公司？雖然從管理規(guī)章看，業(yè)主委員會可以罷免物業(yè)公司，但實際做起來有一定困難。

現(xiàn)在大的物業(yè)公司都陸續(xù)退出了住宅管理，轉向商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)悉，就在不久前，陸家嘴(600663.SH)正努力塑造其商業(yè)運營競爭力，并逐步轉向商業(yè)地產(chǎn)投資運營商。

“零散的住宅物業(yè)，在管理上有一定難度，因為住戶分散，管理上瑣事繁雜，但當收取物業(yè)費時又很容易出現(xiàn)'壞賬'（收不上來物業(yè)費），因此大型有品牌的物業(yè)公司都傾向于做商業(yè)物業(yè)的管理工作。”蘇晶認為，商業(yè)物業(yè)管理和居住物業(yè)管理在概念、內容、特點、功能等方面都有很大的區(qū)別。

然而，隨著大物業(yè)公司陸續(xù)退出小物業(yè)公司也在陸續(xù)接盤，但由于傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理一直存在利潤空間小，維護事務也相對繁瑣的現(xiàn)狀，在物業(yè)管理的根源性問題仍然沒有得到解決之前，在業(yè)內人士看來仍會出現(xiàn)一些問題：首先，企業(yè)的管理能力受到質疑。一直以來，物業(yè)管理行業(yè)的一些負面新聞阻礙整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，這就給原本就不利的物業(yè)管理造成更大的社會輿論壓力，影響行業(yè)的公眾形象。第二，企業(yè)在操作專項維修資金時十分困難，加上管理不透明，極易引發(fā)問題。第三，行業(yè)糾紛錯綜復雜。在缺乏溝通和協(xié)調機制的情況下，業(yè)主和物業(yè)之間會暴露出一系列矛盾問題。比如，業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾最終轉會嫁到物業(yè)公司身上，于是物業(yè)公司成為了眾多矛盾的結合體，處境尷尬。第四，企業(yè)盈利水平不佳。因為存在各種問題和障礙，收取物業(yè)費時必然較為困難，因此直接影響物業(yè)企業(yè)的盈利水平，收支不平衡之后將直接導致物業(yè)服務陷入惡性循環(huán)。

對于小物業(yè)公司的服務相較于大物業(yè)公司的服務差異，業(yè)內人士稱，“服務的理念，管理的水平，資金的配備都存在差異。”他表示，只有通過降低成本，深入人心之后慢慢讓業(yè)主滿意，才可嘗試開脫業(yè)務范圍等形式增大盈利點。比如將吃、住、行、各種生活周邊鏈條身長，修建健身、兒童娛樂、老年活動等等便民場所，這同時也是多元發(fā)展的利益點。