好管理確保股東高收益

城市價(jià)值、客戶價(jià)值，僅僅是持續(xù)為股東創(chuàng)造高收益的基礎(chǔ)。要最終實(shí)現(xiàn)高于行業(yè)的收益率，還需要房地產(chǎn)企業(yè)高效率地運(yùn)營管理。 去年，陽光城無疑是房地產(chǎn)企業(yè)收益最高的前幾名企業(yè)，它的融資和運(yùn)營模式為業(yè)界提供了一個(gè)借鑒，即通過加強(qiáng)管理力度，房地產(chǎn)收益率是可以大幅改善的。同樣，龍湖在去年和今年的低成本融資、拿地，也成為其未來獲取高額收益的關(guān)鍵。 在此之前，中海連續(xù)數(shù)年以良好的成本控制，排名行業(yè)利潤第一名。可以說，房地產(chǎn)業(yè)從來沒有哪一個(gè)時(shí)間段，像現(xiàn)在這樣看重管理效率。 對(duì)股東來說，優(yōu)良的管理就是高收益的來源。從去年在管理上大動(dòng)手術(shù)的陽光城、世茂等企業(yè)可以看出這一點(diǎn)。 中國海外發(fā)展：成本控制帶來高額溢利 地產(chǎn)行業(yè)暴利正加速退卻的時(shí)代，中國海外發(fā)展（00688，HK）的高利潤優(yōu)勢越發(fā)凸顯。根據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度上市房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至13%左右，然而，中海卻逆勢上漲，2013年中報(bào)凈利潤率由去年同期的32.8%上升至33.5%。 城市與自身項(xiàng)目相互受益，以高品質(zhì)撬動(dòng)片區(qū)價(jià)值的提升，從而獲得較高的房產(chǎn)項(xiàng)目溢價(jià)，這是中海項(xiàng)目擁有高利潤的重要因素。 華潤置地：生活配套成為住宅標(biāo)配 經(jīng)過長期的地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐，華潤置地逐漸形成了“住宅+大配套”的地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式，將生活配套視為住宅項(xiàng)目打造的一項(xiàng)指標(biāo)，并形成八大住宅產(chǎn)品線系列：萬象高端系列、城市高端系列、郊區(qū)高端系列、城市品質(zhì)系列、城郊品質(zhì)系列、城市改善系列、郊區(qū)改善系列、旅游度假系列。 萬通地產(chǎn)：輕資產(chǎn)生存密碼 萬通地產(chǎn)正在籌建萬通房地產(chǎn)開發(fā)股權(quán)投資基金，主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)階段。投資項(xiàng)目多位于國內(nèi)一二線城市，部分三線城市高流動(dòng)性的項(xiàng)目也在范圍之內(nèi)?！巴顿Y期限為4年，主要投資模式是，既可由萬通地產(chǎn)持有項(xiàng)目公司51%、基金持有49%，也可由基金100%持股項(xiàng)目公司?！比f通方面表示，以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。 佳兆業(yè)：“舊改專家”勇闖一二線戰(zhàn)場 2003年，佳兆業(yè)“在城市郊區(qū)開發(fā)大型住宅物業(yè)”的定位上，開始采用新發(fā)展模式，即收購及翻新不良資產(chǎn)和未完成物業(yè)。隨著深圳等城市新增土地面積的逐年減少，城市更新成為獲取土地的主要方式。由于此前的積累以及對(duì)該業(yè)務(wù)的專注，佳兆業(yè)因此獲得了“舊改專家”頭銜。 萊蒙國際：借自然景觀資源挖掘高收益 萊蒙的高利潤來源，更多地得益于萊蒙國際旗下高端住宅品牌“水榭系”的不斷成功復(fù)制。仔細(xì)觀察萊蒙國際在深圳、杭州富陽和太湖旁等地的“水榭系”作品，其共同點(diǎn)是選取具有優(yōu)越自然景觀資源的土地，以此挖掘出最大的人居品質(zhì)，最終提煉出產(chǎn)品獨(dú)特的高端住宅市場產(chǎn)品競爭力。 光耀地產(chǎn)：差異化項(xiàng)目確保擴(kuò)張后顧無憂 經(jīng)過一輪生猛擴(kuò)張，光耀地產(chǎn)用了4年時(shí)間將自己的地產(chǎn)版圖從惠深擴(kuò)展至全國甚至東南亞，土地儲(chǔ)備超過1000萬平方米。加速布局之后，開辟高利潤能力的差異化地產(chǎn)項(xiàng)目成為集團(tuán)下一步重點(diǎn)。公司以旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)為特色的城郊大盤持續(xù)發(fā)力，通過項(xiàng)目拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值提速，對(duì)所在地塊形象進(jìn)行升級(jí)和再造。 卓越集團(tuán)：“只進(jìn)城不下鄉(xiāng)” 卓越集團(tuán)堅(jiān)持在一線城市核心區(qū)域進(jìn)行綜合體開發(fā)和運(yùn)營，在一、二線城市開發(fā)中高端住宅，與堅(jiān)持深耕三四線城市的開發(fā)商宣稱的“農(nóng)村包圍城市”路線不同，“卓越只進(jìn)城、不下鄉(xiāng)。”執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)這樣說。 金地集團(tuán)：轉(zhuǎn)型復(fù)合型地產(chǎn)商 2010年，金地集團(tuán)戰(zhàn)略架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，明確了“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開發(fā)商”的“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。到2015年，金地的金融業(yè)務(wù)將為集團(tuán)貢獻(xiàn)約20%的利潤。 招商地產(chǎn)：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向中小戶型傾斜 此前大戶型產(chǎn)品占招商地產(chǎn)住宅開發(fā)量的五成以上，但由于國家政策向中低價(jià)位、中小戶型傾斜，招商地產(chǎn)調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，盡量推出偏向中低價(jià)位的中小戶型產(chǎn)品。結(jié)構(gòu)調(diào)整完成兩年后，招商地產(chǎn)今年上半年共實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積136.05萬平方米，同比增長16.34%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額199.66億元，同比增23.77%；預(yù)計(jì)凈利潤為25億~26億元，同比增長超過一倍。 陽光城：高效績效考核成就優(yōu)良業(yè)績 陽光城可能是去年業(yè)績最好的地產(chǎn)公司之一。但它帶給業(yè)界的貢獻(xiàn)并不僅是業(yè)績，還有它的模式。克而瑞報(bào)告認(rèn)為，陽城營銷定位精準(zhǔn)、高效績效考核體制、大量拿地以及區(qū)域深度擴(kuò)張的發(fā)展模式，成就了優(yōu)良業(yè)績。 （本版稿件由每經(jīng)記者葉燕婷、王杰、尚希、羅碧、楊羚強(qiáng)采寫） 景瑞地產(chǎn)：進(jìn)入每一個(gè)城市都很謹(jǐn)慎 景瑞地產(chǎn)戰(zhàn)略布局所覆蓋的城市有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心城市；二是具備深厚產(chǎn)業(yè)或企業(yè)基礎(chǔ)，或具備極大的潛力；三是正在進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)。從目前的情況來看，景瑞地產(chǎn)所覆蓋的城市主要集中在長三角區(qū)域以及作為戰(zhàn)略布局的重慶和天津，這與長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)和未來機(jī)遇密不可分。 宋都股份：專注于剛性需求開發(fā) 宋都股份除了加強(qiáng)杭州市場深耕外，其他區(qū)域市場包括南京、合肥、紹興等長三角核心城市的放量有望為其未來的增長帶來新的支撐。與此同時(shí)，在產(chǎn)品定位上，宋都股份關(guān)注剛需市場創(chuàng)造的業(yè)績穩(wěn)定性，優(yōu)先推進(jìn)以69平方米、89平方米為主的小戶型住宅建設(shè)，積極提升公司產(chǎn)品在剛需市場的競爭力。 合生創(chuàng)展：“地產(chǎn)航母”的涅槃 多年以來，合生創(chuàng)展以開發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目聞名。但規(guī)模化也是一把“雙刃劍”，在市場多變時(shí)，應(yīng)變不夠。“合生創(chuàng)展目前是多元化發(fā)展，持有的物業(yè)也比較多了，或許是有意識(shí)地放慢了在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)速度。從企業(yè)轉(zhuǎn)型的角度看，合生創(chuàng)展目前的發(fā)展態(tài)勢或?qū)⑹且粋€(gè)成功的案例?！狈康禺a(chǎn)市場研究專家、同創(chuàng)卓越總經(jīng)理趙卓文表示。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)迎來收獲期 從去年開始，遠(yuǎn)洋每年都有超過25萬平方米的商業(yè)物業(yè)投入運(yùn)營。截至2012年底，在遠(yuǎn)洋現(xiàn)有2300萬平方米的土地儲(chǔ)備中，商業(yè)物業(yè)用地約占16%，達(dá)376萬平方米。預(yù)計(jì)五年以后，遠(yuǎn)洋會(huì)有近200萬平方米的持有商業(yè)投資物業(yè)，將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個(gè)以上的商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)作為遠(yuǎn)洋長期的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，可以在現(xiàn)金流動(dòng)性、收入穩(wěn)定性方面改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。 泛海建設(shè)：提前布局獲得優(yōu)質(zhì)土地 泛海建設(shè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的提前布局為其贏得了戰(zhàn)略先機(jī)。泛海建設(shè)是市場的“先知者”，前期已積累了大量優(yōu)質(zhì)土地。全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存表示，泛海建設(shè)的項(xiàng)目多處于中心城市的中心地段，具有較大成本優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿?。?011年以來，泛海建設(shè)以浙江泛海國際中心、武漢泛海城市廣場等項(xiàng)目為代表的商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入收獲期，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也成為泛海建設(shè)穩(wěn)定的資金來源。 新湖中寶：資本化助力新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 提起新湖中寶，不得不提其正在進(jìn)行的定增方案，擬募資總額不超過55億元投向上海兩大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，這也是目前第一家公布現(xiàn)金非公開增發(fā)預(yù)案的房地產(chǎn)公司。作為多年來深耕上海、浙江、江蘇等東南沿海城市圈的地產(chǎn)運(yùn)營商，一直以來，新湖中寶看好城市化帶來的機(jī)遇，兩年前就投身啟東一個(gè)集旅游、商務(wù)、休閑及高檔住宅于一體的大型綜合休閑度假社區(qū)項(xiàng)目。今年3月，公司又聯(lián)合上海逸合投資等競得樂清市濱海新區(qū)兩宗地塊。截至目前，其已在全國許多城鎮(zhèn)化成熟區(qū)域一級(jí)土地開發(fā)市場上展開布局。 頤和地產(chǎn)：瞄準(zhǔn)僑鄉(xiāng)旅游地產(chǎn)再細(xì)分 在全國第一僑鄉(xiāng)廣東省臺(tái)山市，總規(guī)劃面積達(dá)1500畝的臺(tái)山頤和溫泉城正如火如荼地開工建設(shè)。在掌舵人頤和集團(tuán)董事長何建梁的計(jì)劃里，這里將建立起一座包括兒童酒店、原生態(tài)溫泉、配套餐飲娛樂等多項(xiàng)高標(biāo)準(zhǔn)綜合設(shè)施的世界級(jí)溫泉旅游度假勝地，45億元投資金額也是這家中國旅游地產(chǎn)篤行者至今的最大手筆之一?？梢灶A(yù)見的是，臺(tái)山頤和溫泉城將為在海外的100多萬臺(tái)山僑胞提供一處優(yōu)質(zhì)的旅游度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生基地，并成為頤和集團(tuán)的新旗艦項(xiàng)目。 華業(yè)地產(chǎn)：深耕通州市場 通州，這個(gè)距離北京城區(qū)最近的新城，在北京的世界城市戰(zhàn)略布局中占有極其重要的地位，在國家投入的大力發(fā)展及政策風(fēng)向標(biāo)的引導(dǎo)下，聚焦通州、打造“北京副中心”的現(xiàn)代化國際新城成為北京大CBD戰(zhàn)略中的主旋律。巧合的是，成立28年，上市10年的華業(yè)地產(chǎn)早在多年前就開始深耕通州，這與北京打造通州世界城市的步調(diào)不謀而合。華業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的背后，是加速拿地的舉動(dòng)，僅在北京通州，除了華業(yè)·東方玫瑰這個(gè)百萬平方米大盤外，華業(yè)還強(qiáng)勢拿下通州新城運(yùn)河核心區(qū)5塊土地，投資百億元打造區(qū)域地標(biāo)建筑——華業(yè)·新北京中心，展示了華業(yè)在資金運(yùn)作上的實(shí)力。 金科地產(chǎn)：抓住城鎮(zhèn)化新機(jī)會(huì) 自去年下半年以來，金科地產(chǎn)加大向以重慶為中心的中西部投資比重，在四川內(nèi)江、貴州遵義、新疆五家渠等三線城市拿地開發(fā)。為了深耕內(nèi)江區(qū)域，金科首次承擔(dān)了該市近年來最大的棚戶區(qū)改造工程，總投資達(dá)20億元。金科地產(chǎn)某高層人士曾表示，這些三、四線城市的城鎮(zhèn)化率很低，非?？释禺a(chǎn)企業(yè)參與當(dāng)?shù)亻_發(fā)，提升城市品質(zhì)。 合景泰富：手中有地，心中不慌 合景泰富在上半年的土地市場上采用多種途徑擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。其中，公司以公開市場方式購買北京房山I、北京房山II及廣州增城掛綠湖等項(xiàng)目，還通過與廣州房企方圓地產(chǎn)合作聯(lián)手開發(fā)廣州大坦沙項(xiàng)目，整合資源優(yōu)勢，同時(shí)還降低了土地成本。截至2013年6月底，合景泰富持有土地合計(jì)建筑面積約9100萬平方米，足夠滿足公司未來5~6年的發(fā)展需要。 蘇寧環(huán)球：投資視角具前瞻性 蘇寧環(huán)球前期獲取的大量優(yōu)質(zhì)資源都開始進(jìn)入收獲期，尤其是大體量的南京江北地區(qū)項(xiàng)目足以保障公司2013年與2014年的現(xiàn)金流與結(jié)算業(yè)績。受益于銷售回款增長和前期控制投資，目前公司資金壓力較小，預(yù)計(jì)下半年公司會(huì)積極關(guān)注深耕已久的長三角區(qū)域的土地市場機(jī)會(huì)。 珠江地產(chǎn)：絕版別墅彰顯品牌力量 珠江紫宸山雖一貫低調(diào)，但作為北京最大獨(dú)棟別墅區(qū)之一，它的一舉一動(dòng)都頗受關(guān)注。業(yè)內(nèi)甚至評(píng)價(jià)，它的每一步發(fā)展都反映了經(jīng)典的別墅表情，不僅引領(lǐng)中國別墅的價(jià)值導(dǎo)向，而且重構(gòu)了北京別墅新標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，珠江紫宸山實(shí)現(xiàn)了它的資源價(jià)值最大化。其締造者珠江地產(chǎn)，指明了未來別墅發(fā)展的方向，聲名遠(yuǎn)播的緣由不彰自顯。 中弘股份：做純粹的旅游地產(chǎn) 中弘開發(fā)旅游地產(chǎn)不同于國內(nèi)大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，以出售房產(chǎn)為目的，其擬建設(shè)的都是純粹旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有可供出售的住宅，瞄準(zhǔn)的是國內(nèi)廣闊的度假休閑消費(fèi)市場，最終目標(biāo)是服務(wù)大眾度假消費(fèi)人群。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，其對(duì)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，巧妙地避開了國內(nèi)宏觀調(diào)控的影響。 旭輝集團(tuán)：嚴(yán)格執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略 自上市以后，旭輝的戰(zhàn)略逐步清晰：一方面，堅(jiān)持做好剛性需求住宅，另一方面加大了周轉(zhuǎn)力度。旭輝把自己定位為一家輕資產(chǎn)房地產(chǎn)公司，其開發(fā)的項(xiàng)目中有七成是可售型的標(biāo)準(zhǔn)化住宅。由于其周轉(zhuǎn)速度非?？?，目前獲得很多大地產(chǎn)商的青睞，綠地和恒基都是旭輝的合作者。未來旭輝將鎖定一二線城市，嚴(yán)格執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略，爭取進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。 除了上述公司外，協(xié)信、奧園、香江、三湘股份、龍光、中航等企業(yè)在管理上也各有特色，限于篇幅不再列舉。 （本版稿件由每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)、徐杰、尚希、王杰、查道坤、杜冉樂、區(qū)家彥采寫）