限購令松了 溫州債務(wù)解套了

每經(jīng)評論員 葉檀

溫州放開商品房限購在情理之中。

地方政府早就對限購抱怨不已，冠冕堂皇的批評理由是限購反市場，實則限購壓低房價損害的是地方政府的利益。

隱性解禁早就開始，有的地方政府將限購審批權(quán)交給開發(fā)商，把魚送進貓嘴里；有的地方政府在城市各區(qū)縣之間設(shè)立房產(chǎn)信息壁壘，各區(qū)縣之間并不限購；有的地方政府直接用稅收取代限購。溫州如今公開放松限購，各地方政府長出了一口氣，溫州做了他們想做而不敢公開做的事。

為防止債務(wù)泡沫徹底崩潰，防止政府與企業(yè)資產(chǎn)負債表徹底惡化，溫州不得不放松限購，這是應(yīng)急之舉，凸顯了房地產(chǎn)市場對于中國金融市場的重要性。

從2011年9月以來，溫州房價已經(jīng)連續(xù)22個月同比下降，是全國70個城市中唯一一個5、6兩月房價都下降的城市。房價下跌的背后是溫州實體經(jīng)濟下行，債務(wù)鏈條危機叢生。

今年4月26日發(fā)布的《2013年溫州經(jīng)濟社會形勢分析與預(yù)測溫州藍皮書》表明，溫州經(jīng)濟社會發(fā)展面臨巨大壓力，實體經(jīng)濟內(nèi)卷化；現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，購買力外流嚴重；地方非銀行金融機構(gòu)監(jiān)管缺失等。2012年1至11月，溫州全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤168億元，同比下降9.6%，工業(yè)企業(yè)效益考核得分為208.78，居浙江省末位。據(jù)溫州市經(jīng)信委的調(diào)查，2012年1至11月，全省規(guī)模以上虧損企業(yè)虧損額15.93億元，同比上升68.4%。溫州市經(jīng)信委監(jiān)測的15個行業(yè)中的855家重點企業(yè)，就有10個行業(yè)出現(xiàn)利潤負增長。

實體經(jīng)濟如此糟糕必然反映在債務(wù)鏈條與不良貸款上。2011年7、8、9月發(fā)生民間債務(wù)危機，銀行貸款不良率從長期居全國地級市低位的0.37%驟升，持續(xù)上升20個月后，今年3月底達到4.01%的警戒水位。原先的低不良率、高收益地區(qū)，變成銀行貸款壞賬的高風(fēng)險地區(qū)。溫州版小型金融危機爆發(fā)，活躍的民間借貸突然凍結(jié)，銀行不斷抽貸，貸款利率越來越高，各個企業(yè)與投資者眼看著債務(wù)上升，自己最重要的資產(chǎn)房地產(chǎn)的價格卻節(jié)節(jié)下降。這是典型的資產(chǎn)負債表惡化現(xiàn)象，與日本泡沫崩潰期的表現(xiàn)如出一轍。

危機之前一家企業(yè)擔保貸款房產(chǎn)評估10億元，銀行房產(chǎn)擔保品打7折，企業(yè)可從銀行獲得7億元的貸款；危機爆發(fā)之后，同樣一幢房，市場價只有6億元，折扣率為6折，也即以往企業(yè)房產(chǎn)抵押能貸到7億元，現(xiàn)在只能貸到3.6億元，銀行可能損失3.4億元，還面臨著房價繼續(xù)下跌虧損持續(xù)擴大的不可測風(fēng)險。

政府、央行、銀監(jiān)、司法等部門不得不動用強制性的行政手段阻止金融危機蔓延。要求銀行不得抽貸，地方行將壞賬上劃給上級行，或者折價賣給不良資產(chǎn)管理公司，甚至直接予以壞賬核銷；地方政府打擊逃廢債，建立金融擔保物權(quán)直接實現(xiàn)制，即憑借實現(xiàn)擔保物權(quán)裁定書，可以直接向法院申請強制執(zhí)行，大大縮短了冗長的訴訟時間，以保護金融機構(gòu)的利益。今年1~7月，溫州龍灣法院共受理申請實現(xiàn)擔保物權(quán)案件48件，審結(jié)46件，涉案標的額達4.9億余元；執(zhí)結(jié)10件，執(zhí)結(jié)標的額達1.13億元。法院加班加點幫助銀行回收抵押品，拍賣還賬，其中最重要的抵押品就是房地產(chǎn)。

應(yīng)急手段不能收長久之效，溫州實體經(jīng)濟提振需要很長時間，房地產(chǎn)價格還在滑落，債務(wù)風(fēng)險還在繼續(xù)擴大——溫州同鄉(xiāng)之間擔保貸款盛行，意味著一家大公司的債務(wù)會傳染擔保圈內(nèi)的公司，甚至影響十幾家公司，債務(wù)危機如瘟疫般傳染——政府決計提振房地產(chǎn)價格，以緩解燃眉之急。

溫州房地產(chǎn)與債務(wù)關(guān)系，是當下中國債務(wù)風(fēng)險集于房地產(chǎn)一身的典型案例，而這樣的案例比比皆是，任由房地產(chǎn)市場下挫，溫州企業(yè)的貸款都會變成壞賬，溫州企業(yè)與民間借貸投資的人全部都會破產(chǎn)。其他城市同樣如此，溫州的今天很可能是他們的明天。

取消限購之后，溫州樓市“井噴”。據(jù)中指數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，從8月5日至11日的一周，監(jiān)測的42個城市中，溫州成交漲幅最大，為164.66%。溫州房地產(chǎn)升溫，可以解套債務(wù)絞索。

房地產(chǎn)泡沫是未來風(fēng)險，債務(wù)危機崩盤是眼前風(fēng)險，救急型經(jīng)濟體習(xí)慣于剜肉補瘡。但不從實體經(jīng)濟振興做起，不從改革著手，僅靠房地產(chǎn)市場，真能迎來中國經(jīng)濟的再度輝煌嗎？