博鰲新風(fēng)向：地產(chǎn)業(yè)深度變革轉(zhuǎn)型價值創(chuàng)造

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自三亞    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自三亞

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2013博鰲房地產(chǎn)論壇進(jìn)入第二天，和往屆相比，本屆嘉賓關(guān)注的重點(diǎn)不再局限于對樓市政策和房價趨勢的分析。開發(fā)商話題轉(zhuǎn)變的背后，是行業(yè)發(fā)展主題的深刻變革。已經(jīng)在前十年積累起足夠資金的開發(fā)商們，如今有更多的時間去研究如何提升開發(fā)收益率和資產(chǎn)增值水平。如今，為客戶、股東和城市創(chuàng)造價值，開始替代對銷售規(guī)模絕對增長的追求，成為行業(yè)的新趨向。中國房地產(chǎn)開始向價值創(chuàng)造邁進(jìn)。

在前幾屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的演講主題都集中在分析調(diào)控和房價的趨勢，但今年這屆的主題演講中，他把房價和調(diào)控的話題放到了最后，而將房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、市場機(jī)會、產(chǎn)業(yè)方向作為重點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在論壇的其他演講中，多數(shù)嘉賓的話題也集中在談機(jī)會、談管理、談增長模式、談產(chǎn)品上，極少涉及新一屆政府會對房地產(chǎn)采取什么樣的新調(diào)控政策。連一向喜歡預(yù)測房價的任志強(qiáng)，也對分析市場趨勢失去興趣，只一再強(qiáng)調(diào)今年房地產(chǎn)政策的多變。

此外，被稱為“看天吃飯”的地產(chǎn)商們，開始研究怎么利用大數(shù)據(jù)有效地為購房者提供最符合他們需求的產(chǎn)品。

高速增長成過去式

萬科總裁郁亮今年7月發(fā)布了一個“天花板”理論，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)將在十年后迎來第一塊天花板。這個觀點(diǎn)得到了廣泛的認(rèn)可———由于人口增速放慢以及人口遷移帶來的影響，房地產(chǎn)市場的絕對需求量變得越來越有限，高速擴(kuò)張的企業(yè)正在漸漸遇到瓶頸。

卓越地產(chǎn)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)則說，過去十年是行業(yè)高速成長的時代，但這種時代將一去不復(fù)返。

“我覺得下一步房地產(chǎn)市場應(yīng)該是走向一個充分競爭的時代，這是一個正常階段，體現(xiàn)充分競爭、充分市場化。無論政策干預(yù)力度多大，市場化的洪流是不可改變的，要面對這個現(xiàn)實(shí)，蜜月期已經(jīng)度過了，現(xiàn)在就要過日子了?！苯鹑诮挚毓筛笨偨?jīng)理王志剛對此深有感觸。

隨著行業(yè)增長速度逐漸放慢，規(guī)模對房企來說已不再具有決定性的意義。龍湖地產(chǎn)在博鰲論壇現(xiàn)場的一位人士轉(zhuǎn)述行業(yè)專家的觀點(diǎn)是，大部分房企的銷售規(guī)模只要維持在百億元的規(guī)模即可，未來需要關(guān)注的是收益率水平和資產(chǎn)增值水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪出席博鰲房地產(chǎn)論壇的開發(fā)商代表時發(fā)現(xiàn)，很多地產(chǎn)商目前已從粗放式的規(guī)模增長，轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造。

寶龍地產(chǎn)許華芳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，目前寶龍?jiān)趪L試基于寶龍購物廣場的電子商務(wù)、客戶數(shù)據(jù)和商學(xué)院，目標(biāo)是更好地提高租戶的銷售收入，進(jìn)而帶給寶龍更好的租金回報和資產(chǎn)增值。

王志剛則提及金融街在深圳惠州東部的一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，通過完善區(qū)域的配套和開發(fā)，把整個地區(qū)建成具有歐洲風(fēng)情的特色旅游小城鎮(zhèn)，讓人們愿意長期來此度假，進(jìn)而提高樓盤的銷售價值。

目前正在開發(fā)千萬平方米規(guī)模樓盤的中天城投執(zhí)行副總裁李俊也在思考，如何提升房地產(chǎn)開發(fā)的收益率。他以貴陽當(dāng)?shù)氐囊粋€超大規(guī)模樓盤為例說，這個樓盤既是好的典型，也是壞的典型。說它“好”是因?yàn)橐?guī)模的確很大，說它“壞”是因?yàn)槠焚|(zhì)遜色，被貼上“低價低質(zhì)”的標(biāo)簽。他認(rèn)為，開發(fā)千萬平方米的大盤，其實(shí)就是造城，在這個過程中，應(yīng)該完善整個新城的諸多配套，提升住戶的舒適度。

政策變化推動地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

開發(fā)商選擇轉(zhuǎn)變增長的模式，從注重規(guī)模到價值創(chuàng)造，也與不確定的房地產(chǎn)政策有關(guān)。

“我們對后續(xù)的政策并不樂觀?！币患医衲暝贖股市場獲取巨額融資的開發(fā)商如是說。這家開發(fā)商在獲得巨額融資后，卻沒有斥資買地，同行因此好奇?zhèn)€中原因。

上述開發(fā)商人士昨日告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，真正的原因是對后續(xù)政策不放心。事實(shí)上，一向?qū)Ψ績r走勢言辭大膽的任志強(qiáng)，現(xiàn)在也不能輕易判斷后續(xù)的調(diào)控政策會是什么，也很少預(yù)言之后的市場會有怎樣的轉(zhuǎn)變。

在這樣的情況下，開發(fā)商更趨于保守?！罢咴椒€(wěn)定，我越知道怎么做；我看不到政策怎么調(diào)整，就不知道怎么做?！睆堖h(yuǎn)說。

正因如此，開發(fā)商下一步更傾向于通過價值創(chuàng)造，而不是規(guī)模來獲取自身的收益。

探索地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用

大數(shù)據(jù)是目前IT行業(yè)的一個熱門詞匯。利用大數(shù)據(jù)有效掌握客戶的需求，進(jìn)而推出更合適的產(chǎn)品，是很多行業(yè)正在摸索的事。盡管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，大多數(shù)地產(chǎn)商都低調(diào)地表示，目前還沒有開始實(shí)施地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的收集，但在實(shí)踐中，部分地產(chǎn)公司已經(jīng)在著手建立大數(shù)據(jù)的供應(yīng)平臺。

以寶龍地產(chǎn)為例，目前公司正在試驗(yàn)為寶龍商業(yè)廣場服務(wù)的電子商務(wù)。

沒有公開宣布建立大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，但卻同樣在利用大數(shù)據(jù)的還有金融街。據(jù)王志剛介紹，經(jīng)過20年的開發(fā)，他們已經(jīng)非常清楚地了解金融客戶的諸多需求和可以接受的價格，目前他們的產(chǎn)品更多是基于這些客戶的需求來開發(fā)。

即使在住宅領(lǐng)域，如何利用大數(shù)據(jù)也已經(jīng)在探索中。龍湖地產(chǎn)一位人士說，他們之前在重慶成功嘗試了幾次團(tuán)購活動，掌握了第一手的業(yè)主需求數(shù)據(jù)。

此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報道過，萬科、金地、綠地等房企相繼推出云服務(wù)、智慧城市等平臺，發(fā)展房地產(chǎn)“淘寶”，逐步建立掌握業(yè)主消費(fèi)需求數(shù)據(jù)庫。

要建立起基于消費(fèi)者需求的大數(shù)據(jù)平臺，開發(fā)商還有很長的路要走，前述龍湖地產(chǎn)人士說，“大數(shù)據(jù)管理”并不只是一個端口，而是由多個端口組成，這些端口集體發(fā)揮作用，才能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)。

盡管如此，業(yè)內(nèi)仍普遍相信“地產(chǎn)大數(shù)據(jù)”將給地產(chǎn)商帶來新的收益和新的增長模式。當(dāng)市場天花板真的出現(xiàn)，房地產(chǎn)政策發(fā)生新的變化時，包括“地產(chǎn)大數(shù)據(jù)”在內(nèi)的新的價值創(chuàng)造方式，也許將幫助開發(fā)商渡過危機(jī)，突破增長的瓶頸。

觀點(diǎn)

朱中一：新型城鎮(zhèn)化需要產(chǎn)品三次升級

（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長）

“新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間。”在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的專訪時，朱中一再次詳細(xì)解讀了以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，以及城鎮(zhèn)化發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的機(jī)遇。

“要讓農(nóng)民工真正市民化，考慮讓農(nóng)民的宅基地和宅基地上的房子變成資產(chǎn)，讓他進(jìn)入城市，這樣既解決了宅基地的浪費(fèi)問題，又解決了土地問題?！敝熘幸惶岢隽俗约旱目捶?。

談及城鎮(zhèn)化對于房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會，朱中一則指出，“為什么講以人為核心的城鎮(zhèn)化，就是要關(guān)心人在想什么，人要需求什么，這個是很重要的?！睂Υ耍熘幸惶岬搅水a(chǎn)品的三次升級，“第一代產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，第二代強(qiáng)調(diào)環(huán)境，現(xiàn)在第三代強(qiáng)調(diào)的是人性化的服務(wù)。”

單偉豹：半年內(nèi)停止在京拿地

（路勁集團(tuán)董事會主席）

“北京的地價太貴了，未來半年之內(nèi)即使地價不動，我們也不要。”在2013年博鰲房地產(chǎn)論壇上，路勁集團(tuán)董事會主席單偉豹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時強(qiáng)調(diào)，“不賺錢我就不搶，只做回報率高、回籠資金快的（項(xiàng)目），并且會優(yōu)先選擇我們有項(xiàng)目的地方，新的地方進(jìn)去成本比較高，而且不明確因素多?！?/p>

“沒有出臺任何政策也是一種信息”，單偉豹認(rèn)為，中國目前的運(yùn)行就是以不干涉為主，市場在上下線之內(nèi)可以自由運(yùn)行，這是一個好現(xiàn)象。

（每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自三亞）