朱中一：房地產(chǎn)調控長效機制3個月左右出臺

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自三亞    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自三亞

編者按

除了增長模式、企業(yè)管理，2013博鰲房地產(chǎn)論壇上的關鍵詞當然少不了“新型城鎮(zhèn)化”和“調控”。

雖然不同的房地產(chǎn)企業(yè)對城鎮(zhèn)化的理解各有不同，但誰也不會否認，作為下一階段社會經(jīng)濟的“重大事件”（劉曉光語），城鎮(zhèn)化會帶來巨大機遇，而其中的風險亦需提前防范。

著名經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮反思說，在過去十年的調控中，我們最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調控措施都在不斷地強化政府的權力，弱化市場經(jīng)濟配置資源的作用，“市場那只看不見的手，越來越看不見；政府那只閑不住的手，越來越閑不住?！币虼?，無論是短期調控還是長效機制，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，重要的還是優(yōu)化自身生存能力。

“長效機制處在論證階段，可能還要三個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面?！?月14日，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一透露，目前房地產(chǎn)調控長效機制草案已在征求意見，并將于三中全會前后出臺。呼之欲出的長效機制，將讓房地產(chǎn)行業(yè)進入深度改革周期。

而在長效機制最終發(fā)生作用后，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著深度轉型，這種轉型可以被理解為價值創(chuàng)造。《每日經(jīng)濟新聞》記者通過采訪大量地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)，挖掘住宅開發(fā)收益之后的剩余附加值，也許是住宅市場建立長效機制后，開發(fā)商的一種必然選擇。

長效機制草案已在征求意見/

也許整個地產(chǎn)行業(yè)從未像今天這樣，迫切盼望著政策的出現(xiàn)。這其實是一種“恐懼源于未知”的心態(tài)，正是因為政策調控的不確定性激增變數(shù)，使得身處其中的開發(fā)企業(yè)如履薄冰。

“但另一種期待是，房地產(chǎn)調控長效機制能盡快建立?！比R蒙國際集團有限公司執(zhí)行董事王天也表示，太多的行政和政策干預影響了這個市場，而盡快建立一個靠法律法規(guī)去規(guī)范的長效機制，可以逐漸減少行政干預，“房地產(chǎn)市場也有望逐漸回歸健康?！?/p>

著名經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮指出，“政策是短期的，是即時決策，而長效機制是制度建設，是保證這個產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的問題?！?/p>

對此，卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁張遠提出，“作為企業(yè)來講，我們呼吁整個房地產(chǎn)企業(yè)要向市場化發(fā)展，因為只有市場才能解決公平和效率的問題。如果再回到政府管控，或者市場化程度越來越弱，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景就很暗淡，”

在此次博鰲房地產(chǎn)論壇上，朱中一證實：“長效機制還處在論證階段，估計可能還要三個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面?！睋?jù)了解，目前“長效機制”草案已經(jīng)在征求意見，并將于三中全會前后出臺。

就在博鰲房地產(chǎn)論壇舉辦期間，溫州傳出消息，成為全國首個“放松”限購令的城市，這也是該地區(qū)房價經(jīng)歷了22個月同比下降之后，政策層面的一次調整。而這次政策微調，似乎也為目前熱議的長效機制埋下伏筆。

對于長效機制，華遠地產(chǎn)董事長任志強保留意見，他表示“至少我參加了幾次討論，原有的稿子都被推翻了。最后留下什么東西，哪些能用，哪些不能用，或者會上提出的意見，哪些吸收了、選用了，我們不知道?！?/p>

在任志強看來，長效機制涉及到的問題應該有四個方面，第一就是制度問題，“一旦土地制度問題從根本上得到解決，沒有18億畝紅線完全私有化了，對房地產(chǎn)來說是一個重大的政策變化?！比沃緩娺M一步指出，其次是市場開發(fā)，然后便是房產(chǎn)稅及保障制度。

“我們對長效機制肯定企盼，但政策調整的機制肯定短期內不能消除，取消限購放開，可能是不會出現(xiàn)的事，還會不斷有動態(tài)的政策調節(jié)的方式。”首創(chuàng)集團董事長劉曉光表示，建立一種穩(wěn)定的長效機制很艱難，開發(fā)商應該隨時了解和準備著應對各種調節(jié)機制。

寶龍地產(chǎn)總裁許華芳先生則認為，長效機制短時間是無解的，其中土地財政以及新的投資渠道是兩個重要的因素。“（土地財政）如果不改革，這個利益驅動是沒辦法平衡的，其次就是調結構，中國現(xiàn)在財富越來越多，只有房地產(chǎn)好，其它行業(yè)不好，錢依然只能到房地產(chǎn)市場去。而這兩個問題，我覺得國家短時間內很難解決?！?/p>

對此，朱中一也表示，雖然長效機制的雛形也許很快就能現(xiàn)身，“但是制度的落地還要若干年的時間?！?/p>

開發(fā)商謀轉型應對行業(yè)改革/

在這種情況下，地產(chǎn)商應該怎么辦？金地集團股份有限公司董事長凌克認為，生產(chǎn)正確的產(chǎn)品至關重要，“房地產(chǎn)調控，你也不知道什么時候會有什么樣的政策出臺，所以走一條比較保險的路是很重要的，首先你要選擇生產(chǎn)正確的產(chǎn)品?！倍麑⒄_的產(chǎn)品鎖定在剛需和首改。

“做剛需和首改，怎么樣獲得高的利潤？主要有兩個訣竅。”凌克進一步指出，高周轉及成本控制非常重要?！斑^去我們拿地到賣房子，經(jīng)常需要16個月，或者是12個月。但現(xiàn)在12個月、16個月都不行了，你應該要爭取10個月?！?/p>

放大到整個行業(yè)，凌克指出，行業(yè)的集中度一定會進一步提高，“今后形成數(shù)十個全國性的集團，數(shù)十個區(qū)域性的集團，小企業(yè)生存能力就會更弱?！?/p>

“另外的一種變化則是，原本單一的住宅公司，今后會形成綜合性的房地產(chǎn)公司，做住宅，也做辦公樓，也做商業(yè)，其中還會開始提供各種各樣的服務，包括金融服務，有的地產(chǎn)商可能和網(wǎng)絡、物流結合起來，提供零售服務?！绷杩苏f。

在劉曉光看來，即將進入房地產(chǎn)深度改革期，城鎮(zhèn)化勢必成為一個新力量，而企業(yè)的轉型、模式的轉變，則會產(chǎn)生出更好的產(chǎn)業(yè)價值結合的產(chǎn)品。實際上，在2012年度的業(yè)績會上，包括萬科、保利、中海外、恒大、碧桂園等開發(fā)商在內，均把城鎮(zhèn)化視為房地產(chǎn)行業(yè)中長期利好的因素。

“作為綜合運營商，房地產(chǎn)開發(fā)不僅僅是蓋房子，而在于我們要把前期、后期的綜合運營能力提升，我們更要強調服務能力，”金融街控股副總經(jīng)理王志剛對此表示，新變革時代的開發(fā)商已經(jīng)不再是一個房子的制造者，而需要建立以客戶為中心的開發(fā)模式。

“改革房地產(chǎn)的新力量，我們面臨未來的市場，每一個企業(yè)都會有自己面對新環(huán)境的做法。但是歸納起來則是，在管理上、產(chǎn)品上、模式創(chuàng)新上，究竟有多大的競爭力。”劉曉光表示。