周子勛：地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制重在改革

每經(jīng)編輯 周子勛    

◎周子勛

隨著房?jī)r(jià)的一再升溫，建立地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，呼聲日趨高漲。據(jù)報(bào)道，有關(guān)地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案。

新一屆政府上任后，在地產(chǎn)調(diào)控方面少有表態(tài)，短期內(nèi)也并未急于出臺(tái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控政策，而是將焦點(diǎn)鎖定在更長(zhǎng)遠(yuǎn)的中長(zhǎng)期調(diào)控政策建立上。

在筆者看來，討論建立地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)，不得不考慮一個(gè)背景：當(dāng)前地方政府財(cái)政收支矛盾空前嚴(yán)重?？梢钥吹?，隨著中國經(jīng)濟(jì)減速，全國財(cái)政收入增速隨之放緩，而地方財(cái)政吃緊的窘境也暴露無遺。從已發(fā)布的地方財(cái)政收入數(shù)據(jù)看，除廣東、浙江等東部沿海省份依靠土地財(cái)政實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)回升外，中西部省份財(cái)政收入增速出現(xiàn)不同程度下滑。與此同時(shí)，在財(cái)政收入和中央轉(zhuǎn)移支付減少的情況下，地方民生支出只增不減，地方財(cái)政收支矛盾加劇。除了財(cái)政支出，各地大量的地方債也需要資金填入，這讓地方政府倍感頭疼。

吊詭的是，財(cái)政吃緊，地產(chǎn)市場(chǎng)卻很火爆。國土部法律中心日前發(fā)布中國土地市場(chǎng)指數(shù)顯示，上半年地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)近2個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用并未明顯改變。二季度市場(chǎng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚(yáng)，土地市場(chǎng)需求呈進(jìn)一步擴(kuò)大態(tài)勢(shì)；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29.5%，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減，市場(chǎng)反彈壓力逐漸增大。

不可否認(rèn)，地方政府在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷造成的財(cái)政縮水時(shí)，短期需要進(jìn)行支出調(diào)整，中長(zhǎng)期來看則是要地方財(cái)源多元化，牽扯到地方經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的籌劃；而地方財(cái)政支出保持彈性，需要明確區(qū)分什么是必要支出，像民生等法定支出任何情況下都不能削減，可以削減會(huì)議、差旅及一些投資支出等。

更為關(guān)鍵的是，地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)應(yīng)該跳出土地財(cái)政這個(gè)老路。土地出讓金只能帶來短期利益，而一個(gè)城市發(fā)展服務(wù)業(yè)的潛力已被高租金給吞噬掉。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，土地財(cái)政這條路是走不通的。某種意義上說，在“后土地經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必須以穩(wěn)固提高服務(wù)業(yè)為核心，以提高消費(fèi)能力為主線，這樣才能增強(qiáng)政府財(cái)政的持續(xù)創(chuàng)收能力。

未來地產(chǎn)調(diào)控將在加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)有短期政策力度的背景下，著重進(jìn)行中長(zhǎng)期政策制定，建立地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。一方面短期政策頻繁出手，多次運(yùn)用后調(diào)控效果在減弱；另一方面，短期政策需隨著市場(chǎng)波動(dòng)而調(diào)整，不能長(zhǎng)期運(yùn)行。因此，現(xiàn)階段亟待能夠長(zhǎng)期執(zhí)行的調(diào)控政策出臺(tái)。地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等基礎(chǔ)的前提下，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場(chǎng)化。

具體來說，土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結(jié)構(gòu)改革。在土地資源稀缺的背景下，應(yīng)改變土地供應(yīng)模式，減少用地閑置，增加土地有效供應(yīng)。金融政策方面，應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，加大企業(yè)直接融資比重，從而使銀行風(fēng)險(xiǎn)降低。財(cái)稅方面，則要改變現(xiàn)階段以賣地為主要收入來源的地方財(cái)政體系，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。當(dāng)然，還需要進(jìn)一步完善保障房體系。保障房建設(shè)的提速將有助于 “市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制的建立，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象。

當(dāng)前應(yīng)加快研究出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制，逐步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨的問題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。用國土資源部法律中心主任孫英輝的話說，未來的土地調(diào)控，要逐步發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展，中觀上調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與“經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整加速”新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相適應(yīng)的土地調(diào)控政策體系。