“土地?zé)帷甭又炼€城市 業(yè)內(nèi)建議提高房企自有資本金

每經(jīng)記者 王杰  發(fā)自北京

土地市場(chǎng)的熱度在蔓延。

在5月下半月，一線城市紛紛爆出地王后，6月來(lái)部分二三線城市再現(xiàn)天價(jià)土地。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在18日至19日的短短兩天內(nèi)，就有多幅地塊表現(xiàn)出較高的溢價(jià)率。在104個(gè)城市的樣本中，有8塊地的溢價(jià)率超過(guò)了50%，多位于二三線重點(diǎn)城市。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，整體樓市在國(guó)五條落地力度低于預(yù)期的情況下，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象。“市場(chǎng)存在再次失控的風(fēng)險(xiǎn)。”

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此波土地?zé)岢憋@然與樓市調(diào)控的總基調(diào)格格不入。理論上在政策打壓下土地市場(chǎng)應(yīng)有所降溫，但實(shí)際上，這股拿地?zé)岢辈唤捣瓷?。這實(shí)際上反映出房企對(duì)后市正持看漲的預(yù)期。加緊土地儲(chǔ)備成為目前房企的一個(gè)戰(zhàn)略表現(xiàn)。

房企搶灘“二三線”城市

6月18日，珠海橫琴一商住用地以底價(jià)，總價(jià)5.24元成功出讓?zhuān)?jìng)得人為珠海大橫琴人才公寓建設(shè)有限公司。其中，6800元/平方米的樓面價(jià)刷新了2013年珠海成交單價(jià)地王記錄。

6月19日南京土地拍賣(mài)市場(chǎng)卻熱得發(fā)燙。在19日下午的7幅地塊競(jìng)拍其中，備受關(guān)注的仙林湖退地、編號(hào)為G25的二類(lèi)居住用地引來(lái)8家房企的爭(zhēng)搶。經(jīng)過(guò)66輪鏖戰(zhàn)，最終被金地集團(tuán)以28.7億元拿下，溢價(jià)率75%，仙林湖單價(jià)地王也由此誕生。

克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)的資料顯示，在18日至19日的短短兩天內(nèi)，就有多幅地塊表現(xiàn)出較高的溢價(jià)率。在104個(gè)城市的樣本中，有8塊地的溢價(jià)率超過(guò)了50%，分別位于常州、中山、南京、武漢和南昌等二三線重點(diǎn)城市。

“2013年來(lái)，房企積極拿地，土地價(jià)格上漲，成交上漲使得房企競(jìng)爭(zhēng)土地積極性大漲，土地溢價(jià)上升。”張大偉分析，整體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下樓市量?jī)r(jià)均居于高位，而開(kāi)發(fā)商的資金情況明顯好于往年。

上海易居房地產(chǎn)研究院6月13日發(fā)布《5月份10大房企業(yè)績(jī)報(bào)告》指出，1-5月份，10大房企商品房銷(xiāo)售面積共計(jì)2473萬(wàn)平方米，同比2012年1-5月份增長(zhǎng)26.5%。銷(xiāo)售金額共計(jì)2609億元，同比2012年1-5月份增長(zhǎng)31.5%。

多渠道融資拿地為“補(bǔ)倉(cāng)”

即使房企資金面轉(zhuǎn)好，但整體樓市在國(guó)五條落地力度低于預(yù)期的情況下，開(kāi)發(fā)商看漲市場(chǎng)融資頻繁，借貸拿地“補(bǔ)倉(cāng)”為擴(kuò)張。

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的十大標(biāo)桿房企5月購(gòu)地情況較為積極。5月前30天，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額為162億元，環(huán)比4月增長(zhǎng)26%，另?yè)?jù)中原監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月經(jīng)營(yíng)性用地到期量將環(huán)比增加28%。若政策環(huán)境未變，預(yù)計(jì)屆時(shí)土地市場(chǎng)將延續(xù)近期的活躍局面。

從CRIC研究中心監(jiān)測(cè)的103家房企的融資情況來(lái)看，一季度這些企業(yè)融資總量達(dá)到1097億元人民幣，同比增幅達(dá)到96%。在融資方式上，一改之前融資方式集中于某些方式的情況，今年房企融資出現(xiàn)了多元化的態(tài)勢(shì)，通過(guò)IPO、增發(fā)、配股、銀貸、債券、信托、基金等融資方式的融資的數(shù)量都較為頻繁。在這些融資方式中，以外幣為單位的融資總額占比為67%，表明房企海外融資的動(dòng)作仍較為頻繁。

提高企業(yè)自有資本金比例可“降房?jī)r(jià)”

土地市場(chǎng)的高溢價(jià)，使購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生了變化。

“現(xiàn)在土地溢價(jià)率這么高，開(kāi)發(fā)商肯定不會(huì)做賠本買(mǎi)賣(mài)。我準(zhǔn)備馬上就買(mǎi)了，不能在等了” 購(gòu)房者小潘在接受本報(bào)記者采訪時(shí)直言。像小潘這種情況，在潛在購(gòu)房者中并不是個(gè)案?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者走訪中了解到，多位購(gòu)房者預(yù)期看漲。

張大偉直言，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前房企積極拿地，最主要的原因是資金較為充裕。實(shí)際上，從當(dāng)前市場(chǎng)的判斷來(lái)看，樓市看漲的氛圍正越來(lái)越濃。只要有充足的資金實(shí)力，或者寬裕的融資渠道，房企都會(huì)在拿地動(dòng)作上表現(xiàn)出積極擴(kuò)張的一面。

現(xiàn)在全國(guó)基本都是按照20%的自有資本金進(jìn)行。也就是一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須要有20%的自有資金才可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)。20%的自有資金的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件當(dāng)前來(lái)講還是比較低，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面相對(duì)會(huì)比較寬松，利于開(kāi)發(fā)企業(yè)積極拿地，利用較高的資金杠桿作用撬動(dòng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，要使調(diào)控真正有效果，其實(shí)就是調(diào)節(jié)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，提高自有資本金比例是一個(gè)方法，如果提高企業(yè)自有資本金比例至35%或在20-35%之間靈活調(diào)整，企業(yè)的資金面會(huì)明顯比之前緊張，企業(yè)資金面緊張就會(huì)加快推盤(pán)速度，市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)增加，整體市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面會(huì)得到緩解，房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)逐漸減輕。